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                  城市綜合體冷熱失調(diào):商場頻關(guān)店 商業(yè)地產(chǎn)仍圈地

                  城市綜合體冷熱失調(diào):商場頻關(guān)店 商業(yè)地產(chǎn)仍圈地

                  2014-10-16 07:36:00

                  來源:經(jīng)濟參考報

                    今年以來,全國多地百貨商城出現(xiàn)“關(guān)店退租”現(xiàn)象。繼關(guān)閉濟南門店后,百貨業(yè)巨頭百盛關(guān)閉了其位于江蘇常州的新北門店,這已是近2年內(nèi)百盛關(guān)閉的第6家門店。在廣東,王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣布關(guān)閉旗下經(jīng)營不佳的一家門店。

                    半年報顯示,多家A股上市百貨公司業(yè)績亮紅燈,其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%,杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%,廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。

                    電子商務(wù)大潮沖擊下,百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業(yè)、城市綜合體也出現(xiàn)了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰(zhàn)。但與減租退租的“冷”同時存在的,是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設(shè)“熱”。業(yè)內(nèi)認為,城市綜合體冷熱失調(diào)潛藏著“爛尾”風(fēng)險和信貸風(fēng)險,最終或仍由銀行和政府買單。

                    多地商鋪遇冷

                    數(shù)據(jù)顯示,從4月底至6月底,包括百盛百貨、中都百貨等在內(nèi)共有8家百貨的12家門店關(guān)閉,如此密集的關(guān)店潮在近5年的中國百貨業(yè)尚屬首次。

                    在一些三四線城市,部分較低端的商貿(mào)城空置、退租的現(xiàn)象更為突出。成都國際商貿(mào)城建筑面積達345萬平方米,投資380億元,設(shè)有6萬個標準展位,是目前在建的西部最大的商貿(mào)城。

                    《經(jīng)濟參考報》記者在現(xiàn)場看到,商貿(mào)城人氣冷清,攤位大量閑置,除了一樓主干道兩側(cè)有部分攤位開張,其他地方很少能看到人。一家服裝店老板葉小文說,每天的營業(yè)額只有幾百元,本都做不回來。

                    西安丹尼爾商貿(mào)城總經(jīng)理王君玉說,2013年開業(yè)的時候,2000多鋪位的招租率達到90%,但一年多來,即使不算租金成本,至少70%的商戶都在賠錢,因而退租現(xiàn)象比較突出。

                    在上海,部分商圈的商場鋪位已經(jīng)從過去的一鋪難求,變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時,租金回報率比前幾年明顯下降。

                    《經(jīng)濟參考報》記者走訪總建筑面積接近50萬平方米的月星環(huán)球港,這個去年開業(yè)號稱上海最大的購物中心,在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂設(shè)施有些人氣,服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流,且每個樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶透露,這里部分商鋪租金比一站之隔的中山公園龍之夢便宜近一半。

                    記者獲悉,隨著供應(yīng)增加,上海部分人口導(dǎo)入較慢的郊區(qū)新建購物中心空置率較高,部 分達到30%。另據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計,2013年,廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1 .1個百分點,達到10.8%,超過6%的空置警戒線。

                    上海商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任齊曉齋表示,受電子商務(wù)沖擊、成本提升等影響,實體百貨零售業(yè)生存日艱,尤其是純百貨業(yè)態(tài),銷售額連年下滑,行業(yè)毛利率不斷下降,虧損嚴重。在此背景下,商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結(jié)果。

                    全國城市商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年1至5月,全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%,其中有82家百貨店同比銷售呈負增長。今年上半年,商務(wù)部監(jiān)測的5000家重點零售企業(yè)中,專業(yè)店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%,而網(wǎng)絡(luò)購物同比增長29.9%。

                    商業(yè)地產(chǎn)過剩隱憂

                    一半是海水,一半是火焰。與多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是,仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木,建造新的城市綜合體或大型購物中心。

                    以廣州為例,在中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下,番禺、白云、蘿崗等區(qū)域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈,除了已經(jīng)開業(yè)的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外,還聚集了番禺萬達廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業(yè)項目。

                    據(jù)戴德梁行等機構(gòu)統(tǒng)計,2014年廣州將新增商場面積56萬平方米,接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算,僅今年的新增供應(yīng)就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業(yè)項目體量將達到340萬平方米,相當于17個西單大悅城。國際咨詢機構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計,2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米,與以往年增40萬平方米的供應(yīng)相比大大提速。

                    業(yè)內(nèi)人士認為,當前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩隱憂。發(fā)達國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平,而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達2平方米。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn),去年全世界建造商場最多的10個城市中,中國占了9個;中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。

                    盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示,在住宅限購的背景下,很多原來做住宅市場的開發(fā)商盲目涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域;樓市調(diào)控下的地方政府也有極大的沖動通過商業(yè)地產(chǎn)彌補土地財政。在兩者合力下,很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大干快上搞商業(yè)地產(chǎn),造成區(qū)域供應(yīng)飽和,泡沫增加。

                    商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩導(dǎo)致惡性競爭,不僅使得空置率攀升,也加劇了百貨零售業(yè)的虧損。齊曉齋說:“目前百貨行業(yè)的蕭條和虧損并不完全是電商沖擊導(dǎo)致的,惡性競爭、經(jīng)營模式落后等才是主要原因!币孕陆P(guān)閉的常州百盛為例,周邊聚集了樂賓、萬達、金鷹等大型商場,競爭極為激烈,生意普遍難做,新項目開業(yè)后都難以按預(yù)期盈利。

                    世邦魏理仕調(diào)查顯示,百貨業(yè)的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租,城市綜合體前景堪危。近三年,多家百貨企業(yè)樣本數(shù)據(jù)顯示,其物業(yè)租金和員工開支年均復(fù)合增長分別為14%和18.5%,而同期百貨營業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8%。

                    信貸面臨潛在風(fēng)險

                    一些業(yè)內(nèi)人士擔憂,在經(jīng)濟面臨下行壓力的背景下,商業(yè)地產(chǎn)項目或面臨“爛尾”風(fēng)險,如果持續(xù)經(jīng)營不善,則隱含著潛在的銀行信貸風(fēng)險。

                    世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕認為,短期內(nèi)供過于求、競爭激烈加上電子商務(wù)沖擊,大型購物中心經(jīng)營或面臨困境。事實上,由于招租難、經(jīng)營難,廣州番禺萬達廣場等都比預(yù)期延遲了開業(yè)時間。一些新開業(yè)的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金,如果商鋪銷售不理想就面臨現(xiàn)金流危機。

                    商業(yè)綜合體信貸或面臨潛在風(fēng)險。截至今年2月末,上海轄內(nèi)銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項目159個,比去年同期增加24個;轄內(nèi)城市綜合體貸款余額824億元,同比增長14 .8%。

                    “現(xiàn)在的商圈經(jīng)濟實際上還是地產(chǎn)經(jīng)濟,靠的是銀行信貸,最終風(fēng)險還是集中在銀行和政府身上!币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

                    另一方面,大興土木建成的購物商場、商貿(mào)城門庭冷落,小商戶持續(xù)虧損,處理不當或帶來社會矛盾。

                    西安丹尼爾商貿(mào)城是丹尼爾集團投資的商貿(mào)項目,總面積25萬平方米,以百貨店的設(shè)施改造傳統(tǒng)的“臟亂差”的批發(fā)市場。但商城自去年8月開業(yè)以來,一直人氣不旺,多數(shù)租賃商戶都處于虧損狀態(tài)。

                    商戶王英租了一間25平方米的鋪子做時尚家居,一年下來收入只有1萬元,至少虧損2萬元。另外兩位經(jīng)營家飾家紡的商戶說,他們租了2間60平方米的鋪子,年租金10萬元,但一年多只賣了幾千元的東西。

                    上海市靜安區(qū)副區(qū)長巢克儉建議,對于當前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調(diào)病”,一是要盡快確定商業(yè)功能規(guī)劃的法律剛性,根據(jù)人口、消費能力合理確定商業(yè)布局, 避免重復(fù)建設(shè);二是要對商業(yè)設(shè)施的租金、空置率、回報率等設(shè)置指數(shù),做好風(fēng)險預(yù)警,不能等到出了問題再被動應(yīng)付。(記者 姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 黃深鋼)

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