◎京華時報記者馬文婷

　　最近一段時間，市場上最受關(guān)注的話題莫過于房貸。十一前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，明確表示對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行。同時，通知強(qiáng)調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　無論是對首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松，還是對于房貸利率優(yōu)惠的強(qiáng)調(diào)，都向市場釋放了強(qiáng)烈的信號，并有可能對樓市形成明顯刺激。

　　今年以來，中國多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場始終處于寒冬中，尤其是在二三線城市，房地產(chǎn)市場的低迷已經(jīng)讓地方政府坐不住了。從4月廣西南寧限購放開以來，在央行和銀監(jiān)會出臺政策之前，已有42個城市放松了限購，然而市場環(huán)境仍然沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價水平顯示，8月全國70個大中城市中，除廈門房價環(huán)比上漲、溫州房價環(huán)比持平以外，其他68個城市房價環(huán)比仍在下滑。

　　相比較限購放松而言，限貸的放松一直被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的有效因素，但從目前來看，央行及銀監(jiān)會放松限貸，對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期起到了明顯的積極作用，但是從銀行的角度來說，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。

　　一些銀行的工作人員坦言，9折可能就是房貸利率優(yōu)惠的最高水平了，7折就基本不可能了。事實上，根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，當(dāng)前5年以上貸款的基準(zhǔn)利率是6.55%，7折之后只有4.585%，而銀行5年期定存利率是4.75%，多數(shù)銀行還在此基礎(chǔ)上上浮10%，也就是5.225%，顯然是倒掛的，對于銀行來說無法實現(xiàn)存貸利差，因此7折利率幾乎是不可能出現(xiàn)的。

　　即便是8.5折房貸利率優(yōu)惠，對于銀行來說也幾乎不掙錢，因此銀行即便承諾能夠?qū)崿F(xiàn)9折或者9.5折優(yōu)惠，也都會考慮綜合收益，例如一些銀行會要求客戶在貸款的同時購買一些保險產(chǎn)品，或者是存入一定金額的存款，或者是成為該行其他業(yè)務(wù)的用戶，銀行可以從這些客戶身上獲得一定的其他收益來彌補(bǔ)貸款收益的損失，但是這些客戶多半也都是鳳毛麟角。

　　從某種意義上說，央行和銀監(jiān)會的房貸新政未必是希望市場能夠出現(xiàn)特別低的貸款利率，而是在改革攻堅期需要較為穩(wěn)定的宏觀環(huán)境，避免硬著陸風(fēng)險。因此，對于當(dāng)前房貸政策的理解應(yīng)當(dāng)理性科學(xué)，并不應(yīng)當(dāng)理解為全面放松，而是穩(wěn)增長的前提下結(jié)構(gòu)性調(diào)整。