昨日（9月29日），廣州迎來(lái)今年以來(lái)最大規(guī)模的土地交易盛宴，13宗地塊共賣155億元，創(chuàng)下今年以來(lái)單日賣地金額新高。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，備受業(yè)界期待的準(zhǔn)地王項(xiàng)目廣鋼新城罕有地出現(xiàn)底價(jià)成交，6宗地塊最終成交溢價(jià)率較年初出現(xiàn)大幅下滑，兩宗位于番禺的住宅用地更出現(xiàn)流拍，土地市場(chǎng)降溫的勢(shì)頭不減。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向記者表示，目前廣州住宅庫(kù)存量創(chuàng)下歷史新高，土地價(jià)格的下降導(dǎo)致今年初搶地王的企業(yè)面臨巨大的成本壓力，土地市場(chǎng)低迷的勢(shì)頭難有改變，是否松綁調(diào)控成為地方政府面臨的選擇。
廣鋼新城6宗地樓面價(jià)下跌
在本次出讓的13宗土地中，廣州最大規(guī)模的“舊改”項(xiàng)目——廣鋼新城出讓6宗土地成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
今年2月份，廣鋼新城首批出讓的5宗地塊以“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式進(jìn)行拍賣，吸引了萬(wàn)科、保利等15家知名房企到場(chǎng)。經(jīng)過(guò)兩個(gè)多小時(shí)的角逐，5宗地塊以總價(jià)155億元、總配建安置房面積38.64萬(wàn)平方米成功出讓，拍賣過(guò)程屢次刷新區(qū)域地王。
據(jù)悉，本次出讓的廣鋼新城地塊位于荔灣區(qū)芳村大道南以西、鶴洞路以南，總用地面積為20萬(wàn)平方米，總建筑面積為80萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)為111億元。為了增強(qiáng)地塊的吸引力，與首批出讓的地塊設(shè)定了“戶型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%”的條件相比，此次出讓的這6宗地塊不設(shè)置中小套型比例，這有助于開(kāi)發(fā)商用于開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，本次出讓的6宗地塊有兩宗直接底價(jià)成交，兩宗僅有一次報(bào)價(jià)，6宗地塊的折合樓面地價(jià)約為14000元/平方米~18255元/平方米，相較年初18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價(jià)明顯下降。保利地產(chǎn)以36.53億元的總價(jià)拿下其中兩宗地塊，中海地產(chǎn)、金融街與方興地產(chǎn)聯(lián)合體、北大資源和深振業(yè)則分奪剩余的4宗地塊。
“這次的賣地成績(jī)確實(shí)有點(diǎn)冷”，克而瑞高級(jí)分析師肖文曉向記者表示，本次出讓的廣鋼新城地塊地理位置較年初出讓的更優(yōu)越，部分地塊更配備江景資源，但樓面地價(jià)成交價(jià)依然較年初下降約20%，與現(xiàn)時(shí)樓市大環(huán)境趨冷、開(kāi)發(fā)商握緊錢袋子的現(xiàn)狀是分不開(kāi)的，也是市場(chǎng)對(duì)年初個(gè)別開(kāi)發(fā)商不惜代價(jià)搶地王的反饋。
黎文江則認(rèn)為，與年初的土地市場(chǎng)高點(diǎn)相比，本次廣鋼新城的土地成交均價(jià)更貼近周邊市場(chǎng)狀況，約30000元/平方米的項(xiàng)目售價(jià)也更有利于產(chǎn)品去化。年初高價(jià)拿地的中海地產(chǎn)與金融街本次也有斬獲，能通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)降低整體土地成本。
目前廣州新房庫(kù)存達(dá)14萬(wàn)套
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月29日，廣州今年以來(lái)賣地收入總額約為592億元，距離年初制定的800億元賣地收入目標(biāo)還差200多億元。在土地市場(chǎng)行情趨冷的形勢(shì)下，廣州要完成賣地收入目標(biāo)有一些難度。
此外，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)顯示，截至9月20日，廣州新房可售貨量達(dá)到14萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。9月份上半月，廣州全市成交1792套，相比去年3060套，同期下降41.4%，備受期待的 “金九月”不僅沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)壓力反而進(jìn)一步加大。
“如果連廣鋼新城都出現(xiàn)底價(jià)成交，質(zhì)地較差的地塊未來(lái)還會(huì)出現(xiàn)流拍”，肖文曉認(rèn)為，一邊是土地財(cái)政壓力加大，另一邊是樓市庫(kù)存不斷攀升，廣州樓市正面臨前所未有的壓力，是否應(yīng)該堅(jiān)持限購(gòu)成為地方政府面臨的選擇。
“隨著全國(guó)大部分城市放開(kāi)限購(gòu)，一線城市松綁的條件也已經(jīng)成熟”，黎文江表示，根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前廣州136平方米以上的高端大戶型產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重，像花都與南沙這樣的外圍區(qū)域庫(kù)存去化周期更在22個(gè)月以上，因此廣州可以效仿珠海的做法，通過(guò)放開(kāi)大戶型與外圍區(qū)域的限購(gòu)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的局部松綁，可以刺激市場(chǎng)成交來(lái)減少庫(kù)存壓力。 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州