今年前四月房企銷售同比降幅收窄
期待優(yōu)化政策顯效 5月房企營銷更積極
房企銷售業(yè)績迎來新變化。“五一”假期期間，廣州樓市整體表現(xiàn)平靜。數(shù)據(jù)顯示，房企推新積極性不如往年，新貨規(guī)模同比減少三成左右，持銷項目中近九成以“穩(wěn)價順銷+常規(guī)暖場”為主，降價意愿不強，買賣雙方都呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。這種狀態(tài)一方面是市場在等待更多利好政策落地，另一方面也與房企前四月整體銷售及拿地的狀態(tài)相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計核心城市需求端限購限貸等政策將進一步優(yōu)化調(diào)整，市場在迎接更大確定性的情況下，房企營銷也會變得更加積極，從而加速市場復(fù)蘇的態(tài)勢。
被寄予厚望的樓市“五一”營銷旺季，只能用成交成色略顯不足來形容。克而瑞統(tǒng)計顯示，今年“五一”黃金周假期前后，廣州共有18個樓盤開盤加推，同比減少2個，而推新貨量只有2109套，同比減少33%。而據(jù)合富研究院監(jiān)測，假期廣州一手物業(yè)成交相當(dāng)于 “2個常規(guī)周”，二手物業(yè)成交與“常規(guī)周”相近。一手市場成交熱點主要聚集400萬~800萬元的優(yōu)質(zhì)剛改項目、總價千萬元以上的優(yōu)質(zhì)資源項目以及“打折到位”的郊區(qū)項目上。雖行情整體平淡，但這些項目并不缺捧場客。而二手成交則更多集中在“核心區(qū)”“中小戶型”的單位，受市場成交氛圍制約，二手物業(yè)議價空間重新回到8%以上。
文、圖/廣州日報全媒體記者：劉麗琴
房企銷售業(yè)績排名再洗牌
輕重并舉、聚焦深耕成應(yīng)對關(guān)鍵詞
接下來的市場行情會如何走？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，要判斷“五一”后的市場走向，還需要了解目前房企的銷售狀況。
根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，前四月，TOP100房企銷售總額為12464.4億元，同比下降但降幅有所收窄。4月份，央國企如綠城中國、保利置業(yè)等銷售更顯韌性，武漢城建等區(qū)域深耕型企業(yè)表現(xiàn)突出。在當(dāng)前市場環(huán)境下， 1-4月，銷售業(yè)績百億以上房企28家，銷售額均值320.0億元。第二陣營(50億-100億)企業(yè)29家，銷售額均值69.7億元。第三陣營(30億-50億)企業(yè)30家，銷售額均值38.4億元。第四陣營(30億以下)企業(yè)為13家，銷售額均值27.0億元。
以廣州市場來看，克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年前四個月廣州商品住宅銷售行情中，無論是套數(shù)、金額、面積，保利發(fā)展均位于前列，1-4月累計完成權(quán)益金額96.78億元、全口徑金額123.6億元。越秀地產(chǎn)、廣州地鐵、中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)以不錯的銷售業(yè)績在廣州市場排位較前�？梢钥吹剑谧兓獪y的市場環(huán)境之下，房企銷售業(yè)績也呈現(xiàn)出新一輪變化。今年1-4月權(quán)益金額TOP10房企中，新晉了星河地產(chǎn)、華潤置地、中國建筑、珠光集團四位新成員，合景泰富、茅崗順騰實業(yè)等則悄然掉隊。
從權(quán)益金額TOP30房企各梯隊的入圍門檻變化情況來看，都呈現(xiàn)出同比下滑的態(tài)勢。各大房企的銷售業(yè)績變動，側(cè)面反映出了市場的運行狀況，也意味著這需要房企有更行之有效的應(yīng)對策略。
目前，年報季已近尾聲，綜合梳理房企年報的相關(guān)內(nèi)容可以看到，輕重并舉，聚焦深耕，優(yōu)化提質(zhì)，注重安全成為龍頭房企2024年在業(yè)務(wù)、投資等發(fā)展方面的關(guān)鍵詞。其中，資產(chǎn)運營尤為受到龍頭企業(yè)關(guān)注，將其視為公司發(fā)展模式從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變的重要轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)板塊。如中海、華潤注重大資管模式，龍湖聚焦開發(fā)、運營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，金地加強布局非住業(yè)務(wù)。
從投資布局來看，大多都保持謹慎樂觀態(tài)度，堅持“區(qū)域聚焦、城市深耕”的投資策略，持續(xù)深耕一線城市和重點二線城市，對高潛力城市進一步聚焦。同時，按月度、按季度以銷定投、以銷定產(chǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)銷共存動態(tài)的平衡，以效率質(zhì)量為優(yōu)先。如中海、華潤、招商、越秀等，新增投資都聚集在一二線核心城市，以銷定投。
前四月TOP100企業(yè)拿地總額2850億元
民企開始在深耕區(qū)域補充土儲
值得關(guān)注的是，房企的應(yīng)對策略也表現(xiàn)在土地市場上。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額2850億元，同比今年首次出現(xiàn)下降。4月，雖然部分一二線城市依舊有土地推出，但房企拿地謹慎，導(dǎo)致1-4月房企拿地同比下降。
從新增貨值來看，中建壹品、華潤置地和建發(fā)房產(chǎn)位列前三。2024年1-4月，中建壹品以470億元新增貨值成為第一，華潤置地以443億元新增貨值位列第二，繼續(xù)保持領(lǐng)先。建發(fā)房產(chǎn)新增貨值規(guī)模為397億元，躍至第三。
TOP10企業(yè)2024年1-4月新增貨值總額3064億元，占TOP100企業(yè)的31.8%，新增貨值門檻為40億元。
從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點深耕區(qū)域補充土儲。中建壹品在多個重點城市廣泛布局，央國企仍保持較高參與度，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。濱江集團等民企也在重點深耕區(qū)域補充土儲。從全國住宅用地成交總價TOP10來看，4月入榜地塊成交金額門檻為17億元。
房企拿地的狀態(tài)也正契合了當(dāng)下需要加快對于存量房產(chǎn)消化的市場狀態(tài)。從市場表現(xiàn)來看，4月以來，新房市場仍面臨調(diào)整壓力，多數(shù)城市新房成交規(guī)模較3月出現(xiàn)回落，但同比降幅有所收窄。二手房市場保持較高活躍度，表現(xiàn)明顯好于新房。中指研究院分析師郭昕昱表示，短期來看，預(yù)計核心城市需求端限購限貸等政策將進一步優(yōu)化調(diào)整，統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的具體政策有望逐步落實。在外部環(huán)境進一步優(yōu)化下，房企銷售將有所改善。而房企也將加快營銷，5月會加快推盤，加強促銷，更積極地推出靈活多樣的營銷活動。(廣州日報)