“我已經(jīng)成功入手了上次看過的房子�！弊罱�，在北京工作的揚(yáng)子興奮地給好朋友王敏發(fā)送了這條消息，他恰巧趕在了8月22日央行下調(diào)5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）之后再做貸款。
揚(yáng)子賣房并非一時(shí)興起，對于一直租房住的他來說，買房更多是剛需，因此在疫情不嚴(yán)重的時(shí)段，他就會(huì)抽空通過中介尋找心儀的房子。而進(jìn)入8月份，購房者明顯增多了，最近他看的部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)的房源，僅掛出不足一周就會(huì)賣掉，這在上半年幾乎從未遇到。
不僅是北京，南京地區(qū)某房產(chǎn)中介的工作人員亦有相同的感受，最近來到店里咨詢買房的客戶較上半年明顯增多，幾乎每天都有客人要求看房�！半m然還沒有恢復(fù)到前幾年買房的熱鬧場面，但現(xiàn)在至少已經(jīng)有了交易量。”這與上半年的冷清形成了對比。
去年下半年開始至今，一些房企陷入債務(wù)危機(jī)，多地樓盤出現(xiàn)爛尾。今年3月份，部分銀行、AMC（資產(chǎn)管理公司，即Asset Management Companies）發(fā)行百億金融債，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購。一場針對房地產(chǎn)市場的紓困行動(dòng)由此開始。而AMC成了中堅(jiān)力量。
受訪的多位業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市的復(fù)蘇不可能一蹴而就，當(dāng)前多地正在不遺余力地化解樓市前期積累的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)“保交樓”的風(fēng)險(xiǎn)很快將會(huì)出清，其針對金融市場的影響總體可控。
資產(chǎn)管理公司入場“救項(xiàng)目”
樓市正在經(jīng)歷一場前所未有的紓困“攻堅(jiān)戰(zhàn)”，一向低調(diào)行事的不良資產(chǎn)管理公司（AMC）屢屢被推至臺(tái)前，成了此次房地產(chǎn)紓困的中堅(jiān)力量。
據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自今年以來，長城、信達(dá)、華融、東方資產(chǎn)等全國性AMC，以及河南資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)、浙商資管、國厚資產(chǎn)等眾多地方性AMC紛紛入局，參與并化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。
進(jìn)入8月以來，AMC紓困房企速度有所加快，多個(gè)AMC紓困房企的相關(guān)合作見諸報(bào)端。
8月10日，中南集團(tuán)宣布與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署黨建共建暨業(yè)務(wù)合作協(xié)議，設(shè)立20億元發(fā)展基金。8月5日，中國華融發(fā)布消息稱，近日公司與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。8月2日，招商蛇口與招商平安資產(chǎn)擬在優(yōu)化資源配置、盤活存量資產(chǎn)、困境房企紓困等領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利雙贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。
已有的合作亦有進(jìn)展。長城資產(chǎn)近日披露，今年上半年，公司通過“總總對接”“總分聯(lián)動(dòng)”等方式，與12家重點(diǎn)受困房企開展多輪對接及項(xiàng)目篩選，對受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。
中國華融新聞發(fā)言人亦在8月17日發(fā)布的答記者問中表示，福建分公司與“政府、法院、重組方”三方聯(lián)動(dòng)，引入產(chǎn)業(yè)投資人重組盤活重點(diǎn)民生工程，目前項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全面重啟，已實(shí)現(xiàn)400余戶新房交付，后續(xù)還將有千余戶入�。缓戏止就ㄟ^“資產(chǎn)重組+債務(wù)重組+管理重構(gòu)”多元手段，為已停工的長沙市某大型“商業(yè)+住宅”綜合體引入重組方，推動(dòng)項(xiàng)目全面復(fù)工，目前已實(shí)現(xiàn)交房500多戶。
“在7月初多地出現(xiàn)爛尾樓停貸事件之后，‘保交樓’被放在了最重要的位置上，疊加前期多家AMC對部分項(xiàng)目進(jìn)行了考察，所以最近看上去紓困的進(jìn)展有所加快�！币晃籄MC業(yè)內(nèi)人士告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，當(dāng)前針對房地產(chǎn)的紓困，最主要的任務(wù)仍是“救項(xiàng)目”，而非“救房企”，這在本輪紓困中始終未變。
中銀證券在研報(bào)中指出，在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，全國四大AMC在過去周期中更多充當(dāng)?shù)氖恰巴苿?dòng)債務(wù)展期、注資”角色，但本輪AMC在參與范圍和力度上將有所加大，體現(xiàn)在AMC參與度提升，救助對象也從中小型房企擴(kuò)圍至規(guī)模房企。據(jù)其測算，我國房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模在2.08萬億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，目前AMC與各類房企已有實(shí)質(zhì)性的合作，標(biāo)志著下半年各類合作加快開展，這對下半年房企問題的處置和落實(shí)“保交樓”工作等具有積極的作用。
AMC紓困“三板斧”
一向低調(diào)的AMC公司，如今被市場寄予厚望，其究竟將如何使樓市重回健康發(fā)展的軌道？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前AMC紓困房地產(chǎn)主要是通過“紓困基金”的形式進(jìn)行，AMC對于房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的紓困此前已有經(jīng)驗(yàn)，而紓困不僅是為項(xiàng)目帶來資金，還整合多方資源盤活資產(chǎn)。
在“保交樓”的過程中，AMC首先面臨的是“錢從哪兒來”和“錢花到哪去”的問題。
在資金的來源方面，一位地方AMC專業(yè)人士表示，除了AMC出資以外，按照行業(yè)以往處置的經(jīng)驗(yàn)，還可以通過“母子基金”的形式來撬動(dòng)更多的資金。
上述人士介紹，AMC可以通過與某一地方政府平臺(tái)公司等相關(guān)方成立“母基金”，為這一地區(qū)的“保交樓”項(xiàng)目資金打底。而針對每一個(gè)項(xiàng)目，再成立“子基金”，其中包括了部分“母基金”中的資金，也將包括該項(xiàng)目中所涉及的銀行、信托等其他金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)資金，作為該項(xiàng)目紓困的全部資金，這可以撬動(dòng)更多的資金下場“保交樓”。
實(shí)際上，當(dāng)前已有“保交樓”項(xiàng)目采用了“母子基金”的形式。鄭州日前出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，暫定規(guī)模100億元。文件顯示，紓困基金采用母子基金的方式運(yùn)作，各開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）還要根據(jù)不同項(xiàng)目吸引不同類型的社會(huì)資本參與子基金的設(shè)立。
這一模式的效果暫未可知。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，地產(chǎn)基金的規(guī)模是否足夠是一個(gè)問題，此外統(tǒng)貸統(tǒng)還的模式是否能從國開行貸到資金目前還不確定。因此雖然要求地方政府壓實(shí)責(zé)任，但是地方政府可能面臨“巧婦難為無米之炊”的困境。
“不過，現(xiàn)在針對‘保交樓’的紓困資金來源更多了�！币晃籄MC人士告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，近期他正為多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目制定“紓困方案”，在與各方的協(xié)商中發(fā)現(xiàn)，無論是地方政府、城投公司、項(xiàng)目涉及的金融機(jī)構(gòu)等，對“保交樓”的態(tài)度更加積極，這讓其在資金的籌措方面更為順暢。
此外，亦有消息稱，監(jiān)管層將設(shè)立千億的房地產(chǎn)基金專門解決出險(xiǎn)房企的一些問題樓盤。目前，住建部已讓各省份住建部門統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)匦枰康禺a(chǎn)基金支持紓困的項(xiàng)目清單。但該基金最終將如何使用，目前暫未可知。
針對“錢用到哪去”，一位中部地區(qū)的地方AMC專業(yè)人士建議，新資金重點(diǎn)用于樓盤復(fù)工建設(shè)的相關(guān)費(fèi)用，并且做好相關(guān)資金的監(jiān)管和使用，以保障項(xiàng)目可以重新運(yùn)轉(zhuǎn)起來，進(jìn)而完成“保交樓”的任務(wù)。
值得注意的是，當(dāng)前“AMC+代建”的模式越來越多，整合資源亦是AMC被業(yè)界看中化解房地產(chǎn)企業(yè)的重要能力之一。
8月8日，信達(dá)地產(chǎn)（系中國信達(dá)旗下公司）宣布以“聯(lián)合建設(shè)+資金支持”的協(xié)同方式，成功助力WT集團(tuán)擺脫流動(dòng)性危機(jī)，并幫助該集團(tuán)旗下的杭州GL項(xiàng)目順利渡過難關(guān)，項(xiàng)目提前收官，較協(xié)議約定提前3個(gè)月達(dá)到目標(biāo)。而今年上半年，中國信達(dá)以這種方式，落地了廣州增城海石洲悅、廣州南沙悅伴灣2個(gè)項(xiàng)目。據(jù)悉，這兩個(gè)項(xiàng)目此前分別屬于出險(xiǎn)房企新力控股、佳兆業(yè)旗下，經(jīng)過更名后目前已復(fù)工并正常銷售。
中銀證券分析指出，化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)系統(tǒng)性工程，接下來AMC參與紓困的程度將會(huì)更深，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，為整個(gè)行業(yè)紓困贏得時(shí)間和空間。AMC處置不良資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，收購債務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)后，可以憑借自身金融牌照優(yōu)勢整合各種金融資源。也可以更好地協(xié)調(diào)上下游、買賣雙方和政府資源，尋找高信用房企或者代建企業(yè)合作，讓出險(xiǎn)房企的未完工項(xiàng)目完成后續(xù)開發(fā)。
救助與自救
一位AMC高管告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，這次AMC對房地產(chǎn)項(xiàng)目的救助與此前主動(dòng)出擊不同，在本次推進(jìn)“保交樓”的過程中，AMC及銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入并非以盈利為目的。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，在AMC自身不良資產(chǎn)中，房地產(chǎn)行業(yè)占比相對較大，其中不乏本輪部分需要救助的房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)，因此對于部分AMC來說，本輪“跑步入場”救助房地產(chǎn)行業(yè)，亦存在“不得不做”的自救行為。另一方面，部分“爛尾樓”項(xiàng)目情況復(fù)雜，很多樓盤“未售貨值”嚴(yán)重不足，無法支撐市場化的機(jī)構(gòu)從中獲利，這也是阻礙更多社會(huì)資本進(jìn)入助力紓困的難點(diǎn)之一。
據(jù)了解，AMC在進(jìn)入某一項(xiàng)目前，均會(huì)對其未建空地、未售貨值等資產(chǎn)進(jìn)行評估，這些指標(biāo)可以預(yù)見樓盤未來重新運(yùn)轉(zhuǎn)后的資金流情況。隨著樓盤重新開始運(yùn)轉(zhuǎn)，開發(fā)商可以重新開盤銷售新房（未售貨值部分），從而恢復(fù)盈利能力，其歷史債務(wù)可以逐漸清償。
另有業(yè)內(nèi)人士表示，可以將“未售貨值”較少的項(xiàng)目與“未售貨值”較多的項(xiàng)目變成一個(gè)資產(chǎn)包，以“未售貨值”較多項(xiàng)目的盈利來彌補(bǔ)“未售貨值”較少項(xiàng)目的損失，進(jìn)而帶動(dòng)更多的“爛尾樓盤”風(fēng)險(xiǎn)的出清。
在這一過程中，多位AMC行業(yè)人士直言，壓實(shí)各方責(zé)任十分重要，無論是地方政府還是房企，要杜絕“躺平等救助”思維。地方政府要切實(shí)做好協(xié)調(diào)工作，而出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)企業(yè)亦需要積極自救。
國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長夏斌亦在2022年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，要分類處理“爛尾樓”問題，對一些治理健全的房企公司，非由自身原因造成的流動(dòng)性不足而引發(fā)的“爛尾”問題，由地方政府與銀行協(xié)調(diào)并采取相應(yīng)的約束措施后，給予及時(shí)的兼并收購融資和其他流動(dòng)性支持。
而對一些違法違規(guī)經(jīng)營的房企，實(shí)際已資不抵債的項(xiàng)目公司，他認(rèn)為，要通過壓實(shí)地方政府牽頭責(zé)任，協(xié)調(diào)銀行、資產(chǎn)管理公司、第三方市場機(jī)構(gòu)等，“一項(xiàng)目一方案”，對項(xiàng)目公司實(shí)行接管、債權(quán)或股權(quán)重組、并購等注入資金，保交樓后對此類公司宣布退出市場。
此外，光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰還指出，在“壓實(shí)地方政府責(zé)任”的同時(shí)，有關(guān)部門定位可能集中在兩個(gè)領(lǐng)域，一是在堅(jiān)持有借有還的前提下，提供流動(dòng)性支持；二是統(tǒng)籌平衡，解決各�。▍^(qū)、市）存在的“保交樓”不平衡問題，將“保交樓”在區(qū)域、時(shí)序上實(shí)現(xiàn)再平衡。
政策“組合拳” 來襲
AMC無疑成了這場房地產(chǎn)紓困戰(zhàn)役中的“扛把子”，但僅有AMC顯然不夠。近期房地產(chǎn)政策從提需求、保交樓、保房企多角度打出了組合拳。各地政府今年以來不斷為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇提供騰挪空間。
從資金成本端看，8月15日MLF降息10BP，8月22日5年期LPR下調(diào)15BP，打開房貸利率下降空間；8月19日，央視新聞稱住建部、財(cái)政部和央行等部門近日完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付；8月19日，交易商協(xié)會(huì)召集多家民營房企召開座談會(huì)，探討通過中債信用增進(jìn)公司增信的方式支持民營房企發(fā)債融資。
值得注意的是，8月22日，人民銀行行長易綱再度召集部分金融機(jī)構(gòu)召開座談會(huì)，并強(qiáng)調(diào)要保障房地產(chǎn)合理融資需求。這已是今年以來金融監(jiān)管部門多次向金融機(jī)構(gòu)如此強(qiáng)調(diào)。
銀行等金融機(jī)構(gòu)亦在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供資金。多家銀行亦在恢復(fù)對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸發(fā)放力度。
在剛剛過去的銀行中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，工農(nóng)中建四大行高管均表示，將配合地方政府推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”舉措，并承諾支持房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的合理融資需求，有序安排房地產(chǎn)貸款投放，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
“在農(nóng)業(yè)銀行的有關(guān)項(xiàng)目中，通過各方共同的努力，目前已經(jīng)有746個(gè)項(xiàng)目納入地方政府‘保交樓’管理范圍，其中，已經(jīng)有60個(gè)項(xiàng)目達(dá)到交付條件，正在陸續(xù)辦理交付手續(xù)�！鞭r(nóng)業(yè)銀行副行長林立表示。
不過，從2022年中報(bào)來看，部分銀行涉房類貸款上半年增量僅為上年同期1/3，按揭貸款表現(xiàn)相對更弱。據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，上半年，上市銀行新增按揭貸款0.5萬億，同比少增1.2萬億；對公房地產(chǎn)貸款方面，上市銀行新增投放0.24萬億，同比少增0.19萬億；其中，國有行新增0.27萬億，同比少增0.06萬億，保障性住房投放占比較高，而商業(yè)性開發(fā)貸投放偏弱。
“融資需求亟待修復(fù)。”王一峰認(rèn)為，現(xiàn)階段以“保交樓”政策為代表的供給側(cè)修復(fù)仍在進(jìn)行中。主要商業(yè)銀行可以通過撥備平滑盈利，從而維持全年較高的不良處置核銷規(guī)模。
此外，各地政府利好于房地產(chǎn)銷售的政策亦層出不窮。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，年內(nèi)房地產(chǎn)政策放松頻率已超過580次。而從特點(diǎn)來看，除了提高公積金貸款額度、降低首付比例等個(gè)人購房方面的措施之外，部分城市還出臺(tái)了預(yù)防“爛尾樓”等方面的政策措施，不斷化解存量“爛尾樓”的同時(shí)，杜絕新增的“爛尾樓”數(shù)量。
“地方寬松政策層層遞進(jìn)，加入松綁大軍的城市越來越多，同時(shí)政策內(nèi)容更加豐富多樣。針對爛尾樓風(fēng)波，地方幫扶政策也逐步落地�！敝T葛找房認(rèn)為，8月22日，根據(jù)最新公布的LPR數(shù)據(jù)，一年期和五年期LPR雙降，其中與房貸利率直接掛鉤的5年期以上LPR下調(diào)15BP，對提振房地產(chǎn)市場信心意義重大。疊加“金九銀十”即將到來，預(yù)計(jì)接下來新房市場將會(huì)呈現(xiàn)顯著回升態(tài)勢。
中信建投亦在研報(bào)中指出，各地通過補(bǔ)貼、取消限購、降低首付比例、上調(diào)公積金貸款額度等方式支撐房地產(chǎn)市場銷售，未來房企銷售和現(xiàn)金流改善值得期待，這有助于進(jìn)一步化解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的困境，同時(shí)將有效地推動(dòng)樓市信心的恢復(fù)，帶動(dòng)行業(yè)走向更為健康的發(fā)展道路。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊