作者：孫夢(mèng)凡
盡管已消失在微博輿論場(chǎng)近半年，王思聰?shù)囊粍t消息出來，還是迅速?zèng)_上熱搜。日前，“王思聰不再擔(dān)任萬達(dá)集團(tuán)董事”被網(wǎng)友熱議，關(guān)于他是否還要接班萬達(dá)集團(tuán)、王健林對(duì)其過往評(píng)價(jià)，都被放到聚光燈下再次審視。
剖去娛樂和八卦的外衣，“頂流”王思聰被熱議背后，反映出外界對(duì)萬達(dá)集團(tuán)仍不乏關(guān)注。作為萬達(dá)商業(yè)帝國的實(shí)控人，王健林憑借在地產(chǎn)界的多年闖蕩，曾相繼登上中國首富、亞洲首富等位置，也見證了我國地產(chǎn)行業(yè)的幾輪沉浮。
不過，這都是往事了，五年前為降負(fù)債自救，萬達(dá)大筆甩賣資產(chǎn)自救，并開始專注輕資產(chǎn)道路，在銷售排行榜上也居于十幾名開外。就在業(yè)內(nèi)認(rèn)為，萬達(dá)集團(tuán)或?qū)⒁恢比鐪厮嗤馨悖粶夭换鸬厣嫦氯r(shí)，行業(yè)環(huán)境發(fā)生了巨大變化。
去年下半年來，規(guī)模房企相繼陷入債務(wù)危機(jī)，這輪風(fēng)暴一直持續(xù)至今。曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的千億房企，或債務(wù)違約資金斷裂，或還在資金緊繃的邊緣掙扎。而與此同時(shí)，低調(diào)多年的萬達(dá)，頻頻出現(xiàn)新動(dòng)作：商管謀求上市、密集接觸AMC機(jī)構(gòu)，大有謹(jǐn)慎發(fā)力之意。
經(jīng)歷了起起伏伏的王健林，如今手上有幾張牌？萬達(dá)能重回高光時(shí)刻嗎？
五年之變
曾經(jīng)與萬達(dá)達(dá)成“世紀(jì)交易”的富力地產(chǎn)(02777.HK,下稱“富力”)，出現(xiàn)新動(dòng)向。
據(jù)富力5日晚間公告，公司擬以5.5億元的價(jià)格，將北京富力萬達(dá)嘉華酒店出售給北京英協(xié)置業(yè)投資有限公司，預(yù)計(jì)此次出售錄得虧損約653.7萬元。這座酒店位于北京石景山萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)，屬五星級(jí)酒店，總產(chǎn)權(quán)面積約為4.35萬平方米。
早在今年年中，市場(chǎng)消息便稱富力擬出售約10個(gè)萬達(dá)酒店項(xiàng)目。富力方面表示，出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于償還集團(tuán)債務(wù)，有利于集團(tuán)優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲(chǔ)備及降低負(fù)債率。
公開信息顯示，此次出售的酒店，是富力從萬達(dá)手中收購的酒店資產(chǎn)之一。五年前，因出現(xiàn)股債雙殺、融資受限等問題，王健林開啟了一場(chǎng)“世紀(jì)交易”，將77個(gè)酒店和13個(gè)文旅項(xiàng)目分別賣予富力和融創(chuàng)，并逐步清倉了海外資產(chǎn)。
當(dāng)時(shí)，富力為這一酒店資產(chǎn)包付出了189.55億元，并成為全球最大的豪華酒店業(yè)主。此后，富力地產(chǎn)在此輪地產(chǎn)周期中繼續(xù)擴(kuò)張，合約銷售金額從2017年的818億元，逐漸漲至2021年的1202億元，躋身千億房企陣營。
也是在這幾年間，“房住不炒”的宏觀調(diào)控基調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)，在“三道紅線”推出后行業(yè)迎來巨變。曾經(jīng)大舉加杠桿的房企首當(dāng)其沖，要么業(yè)績(jī)虧損要么債務(wù)違約。以富力為例，上半年其虧損金額達(dá)到69.20億元，在上市房企中遙遙領(lǐng)先。
當(dāng)年斷臂自救的萬達(dá)，則在折價(jià)套現(xiàn)后，開始堅(jiān)決降負(fù)債、著重輕資產(chǎn)運(yùn)營。2019年底，萬達(dá)商管集團(tuán)完成業(yè)務(wù)剝離，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部交由新成立的萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)。據(jù)悉，王健林曾在年會(huì)上稱，地產(chǎn)集團(tuán)不追求銷售額，為商管而存在。
目前，萬達(dá)系“商業(yè)帝國”包括商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、投資集團(tuán)。商管集團(tuán)是其拳頭板塊，旗下運(yùn)營有“萬達(dá)廣場(chǎng)”品牌；文化集團(tuán)，則囊括了影視、體育業(yè)務(wù)等；萬達(dá)投資集團(tuán)，主要在全國投資開發(fā)萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)酒店、萬達(dá)文旅城、萬達(dá)小鎮(zhèn)和住宅項(xiàng)目。
近日，萬達(dá)商管集團(tuán)公布中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，上半年實(shí)現(xiàn)營收為244億元，同比增長7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(公允值)為67億元；總資產(chǎn)為5921億元。報(bào)告期內(nèi)，萬達(dá)商管集團(tuán)母公司凈利潤達(dá)29億元，同比漲73%。
現(xiàn)金流方面，截至2022年6月30日，萬達(dá)商管集團(tuán)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為83.7億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為315.53億元。
拆分現(xiàn)金流量表亦可見，2022年上半年，萬達(dá)商管集團(tuán)取得借款收到的現(xiàn)金為157.3億元，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金為182.5億元，公司上半年償債凈流出超25億元。此外，分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金為39億元。
資產(chǎn)負(fù)債水平方面，2022年上半年，萬達(dá)商管集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為50.8%，繼續(xù)保持較低水平；有息負(fù)債為1398億元，近幾年持續(xù)減少。
今年7月份，萬達(dá)商管集團(tuán)還發(fā)行了萬達(dá)商管集團(tuán)2022年度第一期中期票據(jù)。據(jù)悉，該期債券實(shí)際發(fā)行規(guī)模為10億元，發(fā)行利率為6.8%，期限為2+1年，募集資金全部用于償還發(fā)行人本部債務(wù)融資工具本金。
五年時(shí)間過去，萬達(dá)集團(tuán)雖難言重回巔峰，但目前經(jīng)營業(yè)績(jī)較為穩(wěn)健，負(fù)債水平也較曾經(jīng)大幅下降，成功避開了此輪地產(chǎn)出清潮，被業(yè)內(nèi)視為房企自救較為成功的案例。王健林也頻頻被冠以做事果斷、判斷敏銳、踏準(zhǔn)周期等標(biāo)簽。
上市激流
日前，克而瑞公布了房企8月銷售數(shù)據(jù)排名，萬達(dá)集團(tuán)以347億元排在第37位，銷售規(guī)模與龍光集團(tuán)、華僑城、新希望地產(chǎn)等相當(dāng)。相比于萬達(dá)曾沖進(jìn)前十的戰(zhàn)績(jī)，這一規(guī)模并不算高，但與去年全年才358億的銷售相比，此番成績(jī)尚可。
去年，萬達(dá)開始意外加碼土地市場(chǎng)，分別在武漢、貴陽等地出手買地，并在年度房企拿地金額榜中排名第37。關(guān)于萬達(dá)重新發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)的聲音，不斷在市場(chǎng)流傳。目前來看，萬達(dá)更想接觸資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，借助輕資產(chǎn)平臺(tái)抄底項(xiàng)目。
八月末，王健林在北京市平谷區(qū)考察，先后走訪黃松峪鄉(xiāng)梨樹溝休閑小鎮(zhèn)、北京金塔仙谷度假小鎮(zhèn)等地。同時(shí)間，集團(tuán)其他高管，則在馬不停蹄地接觸AMC機(jī)構(gòu)。
8月31日，萬達(dá)集團(tuán)與中國銀河資產(chǎn)進(jìn)行輕資產(chǎn)合作研討交流；8月30日，萬達(dá)集團(tuán)與中國長城資產(chǎn)召開輕資產(chǎn)合作研討會(huì)。8月11日，萬達(dá)投資集團(tuán)首席總裁助理、集團(tuán)財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理吳永剛一行到訪中原資產(chǎn)座談。7月26日，萬達(dá)集團(tuán)與中國華融在集團(tuán)總部召開輕資產(chǎn)合作研討會(huì)。
今年來，萬達(dá)已多次接觸出險(xiǎn)房企，與其就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目展開合作。比如，鑫苑將旗下多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)交給萬達(dá)商管經(jīng)營托管，建業(yè)將旗下全部商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營權(quán)交給萬達(dá)商管，萬達(dá)還將接管合肥商業(yè)爛尾項(xiàng)目萬泓中心，萬達(dá)委托管理期限不少于20年。
現(xiàn)年68歲的王健林，即便重新開始發(fā)力，也多了一絲謹(jǐn)慎與克制。上述這些動(dòng)作，多是為拓展旗下商管的在管規(guī)模，而商管平臺(tái)能否順利登陸港股，關(guān)系著萬達(dá)的發(fā)展走向。
去年三月份，萬達(dá)決定撤回萬達(dá)商業(yè)A股IPO申請(qǐng)，重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股。同時(shí)，對(duì)其輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股擬上市平臺(tái)萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司——珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)。
據(jù)中誠信披露，2021年7～8月，萬達(dá)方面又先后與部分境內(nèi)外投資者簽訂股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的珠海商管21.17%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園、中信資本、螞蟻集團(tuán)、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等十余家投資者，共計(jì)融資金額約380億元。
根據(jù)投資者協(xié)議，萬達(dá)方面同意保證珠海商管2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的經(jīng)審計(jì)凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，如未達(dá)成，將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓股份或者支付現(xiàn)金補(bǔ)償。
中誠信表示，2021年珠海商管預(yù)估實(shí)際凈利潤，已達(dá)到目標(biāo)利潤的要求。但是，如果投資者的股份在2023年末前未轉(zhuǎn)換為可在聯(lián)交所自由買賣的H股，投資者可要求公司回購全部或部分股份。
今年4月份，珠海萬達(dá)商管集團(tuán)遞交的招股書，因?qū)脻M6個(gè)月而處于"失效狀態(tài)"，隨后火速更新提交。標(biāo)普認(rèn)為，如果珠海萬達(dá)商管未能在2023年年底前上市，該公司有義務(wù)回購IPO前投資者持有股份，上述融資金額將被視作債務(wù)。
由此可見，今年至明年上市期限滿之前，將是萬達(dá)的關(guān)鍵時(shí)刻。在物管賽道，同在上市進(jìn)程中的萬物云已通過港交所聆訊，龍湖智創(chuàng)生活仍在推進(jìn)中。萬達(dá)上市進(jìn)程何時(shí)出現(xiàn)進(jìn)展，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
值得注意的是，與其他偏重住宅物業(yè)管理的選手相比，珠海萬達(dá)商管有所不同。除了承接母公司的商業(yè)項(xiàng)目，該公司還在加大合作拓展，由合作方負(fù)責(zé)拿地建設(shè)，萬達(dá)商管提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、商業(yè)策劃咨詢及招商、運(yùn)營管理。
中誠信認(rèn)為，后續(xù)其商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃投運(yùn)數(shù)量保持在較大規(guī)模，2022年全年計(jì)劃新開業(yè)55家商業(yè)廣場(chǎng)，為租金規(guī)模增長提供支撐；其中合作類型數(shù)量及比重逐步提升，成為業(yè)務(wù)拓展的主要方式，有助于整合資源，減輕對(duì)外投資壓力。
標(biāo)普認(rèn)為，受益于萬達(dá)廣場(chǎng)在的品牌知名度、和超90%的租戶采用固定租金制租賃合同，萬達(dá)商管旗下商場(chǎng)將能保持高租用率、及小幅為正的租金調(diào)升率。即便在不利市場(chǎng)環(huán)境下，因租金不與租戶銷售業(yè)績(jī)掛鉤，租金收入也能保持相對(duì)穩(wěn)定。
不過多家研究機(jī)構(gòu)稱，輕資產(chǎn)模式下的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)外合作時(shí)如何保持盈利能力、在較低能級(jí)城市能否復(fù)制成功模式等，同樣值得關(guān)注。