記者 鹿楊

　　商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。近日，各地紛紛升級(jí)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，增強(qiáng)預(yù)售資金流向透明度，進(jìn)一步將其關(guān)進(jìn)了“保險(xiǎn)箱”。

　　守“保交樓”底線

　　多地出臺(tái)監(jiān)管新規(guī)

　　今年7月以來，長沙、東莞、杭州、西安、鄭州、青島、嘉興、汕頭、滄州、深圳龍崗區(qū)等多地均采取措施收緊預(yù)售資金監(jiān)管，要求預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，不得隨意支取和使用。

　　其中，長沙發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，對(duì)全市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流向流量、監(jiān)測監(jiān)管”方式，強(qiáng)化“政府監(jiān)控、銀行監(jiān)管”模式，保證資金“留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍?，并?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。長沙升級(jí)后的預(yù)售資金監(jiān)管將撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，資金流向得到了全程監(jiān)測。

　　另外，更多城市強(qiáng)調(diào)了商品房預(yù)售資金的?？顚Ｓ?。8月2日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，表示對(duì)已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，將由購房人根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)生成的《房屋繳款通知單》信息，將購房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

　　更加直接的是，九江市直接公示了中心城區(qū)85個(gè)在售樓盤139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。九江市住建局表示，凡取得商品房預(yù)售證對(duì)外銷售商品房的項(xiàng)目，市住建局將第一時(shí)間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)，商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。

　　“此類公示制度也是當(dāng)前預(yù)防預(yù)售資金挪用的重要舉措。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶有利于資金監(jiān)管落到實(shí)處。購房者在購房過程中可以進(jìn)行查證，同時(shí)也防范了房企營銷人員拿其他賬號(hào)來糊弄購房者的風(fēng)險(xiǎn)。

　　預(yù)售制引爭議

　　取消預(yù)售尚不現(xiàn)實(shí)

　　隨著一些城市“集體停貸”現(xiàn)象的出現(xiàn)，商品房預(yù)售制被推到了風(fēng)口浪尖，變革甚至取消預(yù)售制的聲音再起。

　　商品房預(yù)售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房預(yù)售管理辦法》在全國實(shí)行后，各地政府就相繼制定了各類商品房預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則。2010年4月，住建部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中明確，各地方商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在2021年前11個(gè)月，房企的銷售回款占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的52.8%，其中定金及預(yù)收款占36.6%，個(gè)人按揭貸款占16.2%，預(yù)售資金的重要性不言而喻。一方面，商品房預(yù)售制推動(dòng)了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，另一方面，預(yù)售資金被挪用、套用等現(xiàn)象也在發(fā)生。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)避預(yù)售資金監(jiān)管的亂象主要集中在收入和支出兩個(gè)方面。例如，有的開發(fā)商讓消費(fèi)者將首付款定金直接打到企業(yè)其他的賬戶，而不是法規(guī)要求的監(jiān)管賬戶，然后自由使用，不受監(jiān)管；有的開發(fā)企業(yè)在支出上做文章，支出不入賬，流向異地或總部單位；還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過企業(yè)、監(jiān)理單位確認(rèn)的工程完成額，甚至由開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位合謀，銀行疏于審核，將資金轉(zhuǎn)移了出去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過挪用預(yù)售資金撬動(dòng)金融杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，最終導(dǎo)致了樓盤停工乃至爛尾。

　　記者注意到，西安世茂璀璨傾城二期項(xiàng)目就曾因挪用監(jiān)管資金被相關(guān)政府部門通報(bào)。西安市未央?yún)^(qū)住建局指出，西安世茂璀璨傾城項(xiàng)目因集團(tuán)抽調(diào)商品房預(yù)售資金，存在資金缺口達(dá)11億元，導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

　　因此，許多人將爛尾樓的矛頭指向了商品房預(yù)售制。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，預(yù)售樓盤出問題與預(yù)售制沒有必然聯(lián)系，重點(diǎn)在監(jiān)管。如監(jiān)管不到位，購房者按工程進(jìn)度分期付款，仍然有一定風(fēng)險(xiǎn)，樓盤仍有可能不能按時(shí)竣工交付。如果只是購房款的支付方式發(fā)生變化，難以解決目前爛尾樓問題。

　　多位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，當(dāng)前立刻取消預(yù)售制尚不現(xiàn)實(shí)，如果取消，可能會(huì)出現(xiàn)樓市供應(yīng)銳減的情況，供不應(yīng)求從而進(jìn)一步導(dǎo)致房價(jià)增長。另外，現(xiàn)在取消預(yù)售制還會(huì)加大房企壓力，難以保障其他項(xiàng)目的交付。

　　防爛尾保民生

　　預(yù)售資金監(jiān)管有待優(yōu)化

　　預(yù)售資金監(jiān)管的“度”在哪里？

　　“監(jiān)管必須嚴(yán)格，但并非越嚴(yán)效果越好。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，還需確保預(yù)售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使工程項(xiàng)目資金更加寬裕。

　　實(shí)際上，今年上半年，多地出臺(tái)樓市調(diào)控松綁政策，據(jù)克而瑞發(fā)布的一份報(bào)告顯示，南京、成都、海口等多個(gè)城市適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控等。

　　4月29日召開的中央政治局會(huì)議表示，要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管?！拔磥砩唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管的方向不是收緊，也不是放松，而是‘優(yōu)化’?！眹?yán)躍進(jìn)說，各地還需要進(jìn)一步“量體裁衣”，例如，對(duì)預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶嚴(yán)格規(guī)范，而對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管的撥付則要給予支持，防范預(yù)售資金沉淀，以此來減少房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。