作者：張麗華
寶能債務(wù)危機(jī)向縱深演進(jìn)。近日，位于深圳市南山區(qū)的寶能城花園(東區(qū))56套法拍房，集中“上架”阿里司法拍賣平臺(tái)。
根據(jù)阿里司法拍賣平臺(tái)提供的深圳中院相關(guān)執(zhí)行裁定書，這一部分的房產(chǎn)屬于“(2022)粵03執(zhí)2100號(hào)”項(xiàng)下執(zhí)行標(biāo)的之一。此前，深圳中院應(yīng)平安銀行深圳分行申請(qǐng)，查封被執(zhí)行人寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園共484套房產(chǎn)。
相關(guān)司法文件顯示，平安銀行深圳分行是該部分房產(chǎn)的第一順序和第二順序質(zhì)權(quán)人。而前海世紀(jì)基金管理有限公司(下稱“前海世紀(jì)”)，則為第三順序質(zhì)權(quán)人。
有前海世紀(jì)投資人告訴第一財(cái)經(jīng)，寶能集團(tuán)的下屬公司寶能城市發(fā)展建設(shè)集團(tuán)有限公司(下稱“寶能城發(fā)”)，近幾個(gè)月來在組織前海世紀(jì)的債權(quán)人“看房”，寶能方面有意以寶能城花園的房產(chǎn)抵扣前海世紀(jì)投資人的債務(wù)。
有投資人向記者表示疑惑——寶能城花園的房產(chǎn)即使全部套現(xiàn)也只能用以償還作為第一、第二順位的平安銀行的債權(quán)，而前海世紀(jì)作為第三順位質(zhì)押權(quán)人，從寶能城花園的房產(chǎn)變現(xiàn)中得到償還的概率極低。但又為何拉投資者去看房？前海世紀(jì)的30多億存量私募債，以及寶能集團(tuán)通過其他私募平臺(tái)融資的合計(jì)70多億私募債，又將怎樣得到清償？
另外，據(jù)記者了解，寶能集團(tuán)于2008和2012年獲得寶能城花園土地成本非常低，按照現(xiàn)行稅法，寶能城花園一旦銷售80%以上，將面臨巨額的土地增值稅匯算清繳。這巨額稅款如果未實(shí)現(xiàn)清繳，又存在房產(chǎn)過戶障礙的風(fēng)險(xiǎn)。
寶能城花園三押
根據(jù)阿里司法拍賣平臺(tái)掛出的司法信息，上述寶能城花園東區(qū)的484套房屋，權(quán)力人為寶能城有限公司。
2018年10月至2021年7月，該部分房產(chǎn)先后進(jìn)行過三次質(zhì)押。
2018年10月11日，上述房屋被抵押給平安銀行深圳分行，被擔(dān)保主債權(quán)金額為65億。2021年7月29日。該部分房產(chǎn)又進(jìn)行了第二押。抵押權(quán)人還是平安銀行深圳分行，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為35億。
僅僅過了兩天，該部分房產(chǎn)又被抵押給前海世紀(jì)。被擔(dān)保主債權(quán)金額49億。
被“三押”不到3個(gè)月，該部分房產(chǎn)就被深圳市中院查封。查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。
據(jù)記者了解，上述房產(chǎn)被法院查封后，前海世紀(jì)的投資人才得知，在其之前平安銀行享有第一順位和第二順位的質(zhì)押權(quán)。
“我們有投資者代表就去找了平安銀行，發(fā)現(xiàn)平安銀行也不知道有前海世紀(jì)第三押這回事，原來這事是寶能瞞著平安銀行做的。平安銀行曾經(jīng)要求我們的第三押解押，但后來不知怎么又不了了之”。有投資人稱。
“上周還組織了看房團(tuán)，大概十幾、二十個(gè)前海世紀(jì)的投資者?！币晃粎⑴c看房的投資者告訴記者。
記者從寶能內(nèi)部人士核實(shí)，寶能城發(fā)組織前海世紀(jì)的投資人(債權(quán)人)看房，確有其事。
“確實(shí)是有跟投資者說，看好的房子可以自己去網(wǎng)上拍下來。但這可能會(huì)誤導(dǎo)投資者，因?yàn)榉ㄅ牡目钸M(jìn)來，是統(tǒng)一到的法院的指定賬戶，法院仍將按照法律規(guī)定的質(zhì)押順位去償還質(zhì)押權(quán)人，并不存在拍下后直接抵扣私募債權(quán)人的債的操作空間?！吧鲜鰧毮軆?nèi)部人士稱。
私募債權(quán)人可能無法覆蓋
上述寶能城花園查封的484套房產(chǎn)，包含260套公寓、1個(gè)公寓型酒店和223套住宅。
有投資人告訴記者，“最新的進(jìn)展是，寶能要求我們投資人解除寶能城房產(chǎn)在酒店和住宅項(xiàng)目上的第三順位質(zhì)押，置換成該項(xiàng)目公寓房的第一順位質(zhì)押。但這也只是寶能單方面的說法，平安銀行并未表態(tài)。”
記者致電平安銀行董秘周強(qiáng)，其表示對(duì)此事不了解。
此次法拍的56套房產(chǎn)，均為大平層住宅，起拍價(jià)為9.85萬元/㎡，總價(jià)1400萬左右，低于周邊二手房價(jià)。據(jù)記者了解，寶能城花園周邊二手房價(jià)，目前在13萬至15萬元之間?！安豢赡芤允袌鰞r(jià)成交，能以11萬成交就不錯(cuò)了”。有投資人稱。
截至目前，阿里司法拍賣平臺(tái)顯示的上述56套房產(chǎn)，圍觀次數(shù)在幾百次至幾千次不等，但目前還沒有顯示有競拍人登記。
有投資人給記者算了一筆賬，223套住宅以均套1500萬計(jì)，可變現(xiàn)約30多億元；260套公寓，可變現(xiàn)約十幾億元。按目前起拍價(jià)，這484套房產(chǎn)價(jià)值約50億元。
今年3月初，平安銀行副行長郭世邦在業(yè)績會(huì)上表示，54億元的寶能城項(xiàng)目將進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)，用以償還平安銀行貸款。這一數(shù)字，與按起拍價(jià)計(jì)得的價(jià)值基本一致。這表明平安銀行也沒有指望在成交價(jià)將在起拍價(jià)上溢價(jià)太多。如果僅有上述資產(chǎn)用來清償，扣除稅款，平安銀行清償率可能不超過50%。
70億私募債從何而來
中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)所查詢到的公開信息顯示，前海世紀(jì)成立于2014年1月。注冊(cè)資本為10億，實(shí)繳教5.3億。基金公司成立至今共發(fā)行21只產(chǎn)品。目前仍未清算的還有11只。
基金名稱大多為私募證券投資基金。也有一部分產(chǎn)品名稱為純債私募投資基金。
一名購買前海世紀(jì)產(chǎn)品的投資人張某告訴記者，前海世紀(jì)在多地設(shè)有募資點(diǎn)，發(fā)行的多為公開債的類銀行理財(cái)產(chǎn)品，“前海世紀(jì)在各地設(shè)有網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)常搞大型募資活動(dòng)。寶能公開將這類產(chǎn)品定位為現(xiàn)金管理類產(chǎn)品，按照寶能自己說的，類似于銀行的存款一樣，是低風(fēng)險(xiǎn)的投資理財(cái)產(chǎn)品。“
張某告訴記者，其購買的前海世紀(jì)公開債產(chǎn)品，年化利率6.5%，并不算高風(fēng)險(xiǎn)類投資。托管銀行為平安銀行和民生銀行?！盀槭裁创蠹以敢赓I，因?yàn)閷毮苁侨鼳級(jí)信用評(píng)級(jí)企業(yè)?！?/p>
根據(jù)記者從前海世紀(jì)投資人和寶能集團(tuán)內(nèi)部人員兩方面確認(rèn)的信息，前海世紀(jì)目前還有30億左右債權(quán)未得到清償，涉及投資人600多名。
另外，寶能集團(tuán)旗下鉅盛華還通過旗下的深圳市易順成基金管理有限公司，以及金交所的平臺(tái)融資。據(jù)寶能內(nèi)部權(quán)威信源告訴記者，這部分私募債合計(jì)有70億。而這些私募債，并沒有包括在寶能集團(tuán)的有息負(fù)債中。
張某告訴記者，寶能集團(tuán)通過易順成、前海世紀(jì)等平臺(tái)發(fā)行的公開債產(chǎn)品，底層資產(chǎn)也都是寶能關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目資產(chǎn)。
此前也有媒體調(diào)查顯示，上述兩個(gè)平臺(tái)為寶能集團(tuán)自融平臺(tái)。
2020年12月，前海世紀(jì)的100%股權(quán)，轉(zhuǎn)給深圳建業(yè)工程集團(tuán)股份有限公司(下稱：深建業(yè))。實(shí)際控制人由姚振華變更為林俊良。此前有媒體調(diào)查顯示，深建業(yè)穿透后的股東與寶能集團(tuán)多家公司所留電話一致，而目前的疑似實(shí)際控制人林俊良也能找到在寶能系的任職信息，深建業(yè)疑似為寶能集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司。
寶能內(nèi)部人士向記者透露，將前海世紀(jì)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，一方面是形成防火墻，另一方面，也是因?yàn)槭艿奖O(jiān)管方面的要求，基金公司不能搞自融。雖然基金公司股權(quán)轉(zhuǎn)移，但融資人是寶能集團(tuán)，這是跑不掉的。
巨額土地增值稅清繳爭議
寶能城花園在今年6月份曾于阿里司法拍賣平臺(tái)“上架”又“撤柜”。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，其背后存在巨額的土地增值稅匯算清繳爭議。
一位財(cái)稅專家告訴記者，我國土地增值稅執(zhí)行的累進(jìn)稅率，在開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)80%的項(xiàng)目銷售后匯算清繳，稅率從20%至60%不等。寶能城花園將按哪個(gè)稅率交土地增值稅，需要比較開發(fā)支出和費(fèi)用支出后確定的增值率，來確定。
2008年和2012年，寶能集團(tuán)通過兩次股權(quán)拍賣，拿到了大連奶牛奶場有限公司老板陳谷嘉位于深圳南山區(qū)的牛奶場用地，據(jù)陳谷嘉在微博貼出的相關(guān)文件顯示，寶能拿下這塊200多畝的住宅用地，只花了3.5億元，折合樓面地價(jià)只有400多元/平米。
深圳中院提交的不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示，上述寶能城花園這56套大平層住宅，150平米左右建面登記價(jià)，約為80萬一套，如果這就是寶能城花園的建安成本，那與1400萬左右單套價(jià)格相比，增值了1650%。。
目前開發(fā)企業(yè)土地增值稅規(guī)定：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;超過50%、未超過100%的部分,稅率為40%。；超過100%、未超過200%的部分,稅率為50%；超過200%的部分,稅率為60%。
由于最終匯算清繳收入和建安成本不明，無法估算寶能城花園將繳納的稅額。記者從寶能集團(tuán)內(nèi)部了解到，他們綜合測算的稅率在20%。但先稅后償，還是先償后稅，是稅務(wù)部門與寶能姚振華之間的巨大鴻溝。
“據(jù)我了解是，正是這個(gè)爭議，導(dǎo)致6月份的房源‘下架’——稅局要求拍賣款要先交稅。寶能的意思是，先償還債權(quán)人再交稅。盡管姚振華承諾將支付十幾億土地增值稅稅款，但因?yàn)橹皩毮茉跍p持萬科時(shí)就有不少的企業(yè)所得稅的欠稅，以及個(gè)人所得稅也有欠繳，再加上現(xiàn)在寶能的這個(gè)情況，稅局不同意先償后稅。這是之前的爭議?！币晃粚毮軆?nèi)部人士告訴記者。
此次56套房源上架，是否已經(jīng)解決爭議？是按先稅后償，還是先償后稅？一位意向競拍者告訴記者，法院目前也沒有給到明確答復(fù)。記者嘗試聯(lián)系深圳中院本次法拍負(fù)責(zé)法官，但電話一直未能接通。
一位投資者分析稱：“由于匯算清繳是在銷售完成80%時(shí)進(jìn)行，目前拿出來拍的也就是56套。什么時(shí)候完成80%的總樓盤銷售，時(shí)間有巨大的不確定性?，F(xiàn)在拍得的競拍人可能在過戶時(shí)間上需要等待。另外，如果先償后稅，且寶能最終未能完成清繳稅款，則拍得者可能面臨房產(chǎn)過戶障礙；如果先稅后償，則平安銀行的清償率也將大大降低?！?/p>
即使上述房產(chǎn)能順利變現(xiàn)，對(duì)寶能而言依然是杯水車薪。擺在寶能集團(tuán)的危機(jī)，是超過千億的債務(wù)。
據(jù)公開信息，寶能集團(tuán)2021年12月末合并報(bào)表總資產(chǎn)約8300億元，剔除并表金融資產(chǎn)及負(fù)債后集團(tuán)總資產(chǎn)約4300億元，有息負(fù)債合計(jì)為1918億元(包含銀行貸款、信托貸款、理財(cái)產(chǎn)品及發(fā)行的公司債券)，對(duì)外擔(dān)保余額308億。