羊城晚報記者 戴曼曼
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。對比此前7月20日的LPR報價，本次1年期與5年期的LPR不對稱降低，前者下調(diào)5個基點，后者大幅下調(diào)15個基點。
有效提振市場主體信心
此前MLF及7天期逆回購操作利率均下降10個基點。8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，MLF中標(biāo)利率為2.75%，下降10個基點，意味著當(dāng)月LPR報價的定價基礎(chǔ)發(fā)生變化。因此，此次LPR調(diào)降在市場預(yù)期內(nèi)。
中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，新一期LPR報價利率的下調(diào)，將對降低實體經(jīng)濟融資成本、提振市場主體信心、促進信貸有效需求回升發(fā)揮積極作用。其中，5年期以上LPR下降幅度較大，有助于扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期、促進樓市回暖，并有利于消費回升。
“LPR下調(diào)落地后可以有效降低實體經(jīng)濟融資成本，實現(xiàn)信貸刺激，帶動經(jīng)濟加速修復(fù)?！敝行抛C券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，LPR“非對稱調(diào)降”有助于銀行更多向中長期貸款讓利，釋放中長期貸款需求。
此外，多位市場人士認(rèn)為，5年期以上LPR調(diào)降有助于降低購房成本，增強購房意愿，提振房地產(chǎn)銷售，對剛性、改善型和換房需求，都有比較大的促進作用。
廣州房貸利率低至4.3%
目前，多數(shù)的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。5年期以上LPR的降低，將如何影響我們的房貸？如果按200萬元貸款金額、20年期等額本息還款的方式，以廣州首套房房貸利率的主流利率(LPR+80BP)計算，調(diào)整前利率為5.25%，月供額為13476.88元；調(diào)整后利率降至5.1%，每月還款額13309.85元。也就是說，月供額減少了約167.03元，一年約減少2004.36元，綜合下來少還的利息達到了40087.2元。
值得留意的是，此前中國人民銀行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房貸款利率下限保持加60個基點。這也意味著，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.1%、二套房4.9%。雖然按照“因城施策”原則，目前廣州地區(qū)還沒有銀行執(zhí)行最低的房貸利率，但按照已有銀行可以提供首套房貸LPR基準(zhǔn)利率來看，實際上廣州首套房貸利率最低也降至了4.3%。
存量房貸不會立刻減少
LPR利率降低，不僅影響新增的房貸，也會影響到存量房貸。值得留意的是，并非LPR降低，大家要還的房貸月供就會立即發(fā)生變化，而是根據(jù)房貸按揭者的重定價日的不同而有所不同。
所謂的“重定價日”，指的是央行啟動存量房貸轉(zhuǎn)換時，房貸按揭者與銀行約定的重新按照最新的定價基準(zhǔn)(轉(zhuǎn)換前為貸款基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)換后為LPR)計算貸款執(zhí)行利率的時間，一般為每年1月1日，或者每年與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期。
對于購房者來說，若存量房貸的重定價日是今年的1月1日，參考的則是2021年12月LPR的報價，這就意味著，直至下一個重定價日之前，該周期的房貸并不會發(fā)生變化；若存量房貸的重定價日為另外約定的日期，如多數(shù)銀行提供選擇的是貸款發(fā)放日，則以合同約定的為準(zhǔn)，如若約定的日期為9月1日，則最快下個月月供就可以減少。
因此，銀行人士提醒，在實際的房貸月供發(fā)生變化前，還是應(yīng)該足額存入房貸扣款的賬戶，以免扣款不足導(dǎo)致的發(fā)生逾期等問題。