作者：黃瓊 ? 何樂舒
來深16年，租客口中的芳姐已成芳姨，而芳姨夫婦至今承租16年的8層小產(chǎn)權(quán)房，也從原先的“搖錢樹”變成了如今的“拖油瓶”。
“二樓和三樓是旅館，四到八樓做長租?！狈家谭驄D2006年便在深圳市龍華區(qū)某城中村內(nèi)承包了一棟小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)過簡易打理，做成了“旅館＋租賃”的模式。這個(gè)模式讓芳姨夫婦在深圳扎根下來，小孩也在深圳上學(xué)、工作。
今年最忙碌的畢業(yè)季已悄然過去，但這棟樓里還有十余間空房待租。芳姨稱，雖然出租率比之前好轉(zhuǎn)，但六樓以上的房間，年輕人都不愿意來。
2022屆廣東高校畢業(yè)生人數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到71萬人，比去年增加6.6萬人；加上外省來粵就業(yè)的畢業(yè)生，2022年在粵求職就業(yè)高校畢業(yè)生超過90萬人。畢業(yè)季期間，雖然租賃市場有所升溫，但租金水平仍呈下跌趨勢。
芳姨對第一財(cái)經(jīng)表示，以前租房人多，樓層再高的房間都有人愿意租，一年收入幾十萬問題不大；現(xiàn)在完全是依靠旅館來保障收入，他們的租金在下跌，但是一手房東每續(xù)簽一次租金都要漲5%，這兩年只能維持開支平衡了。
58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，深圳和廣州新增掛牌租金水平持續(xù)回落。其中，深圳掛牌租金價(jià)格環(huán)比下跌2.95%，廣州環(huán)比下跌0.59%。7月深圳的掛牌價(jià)格水平回到了今年3月，廣州掛牌價(jià)格基本與上月持平。從價(jià)格反饋來看，廣深租賃需求轉(zhuǎn)弱。
房租普跌
芳姨今年開始有了回家的念頭，但在年初時(shí)，還是和一手房東再續(xù)簽了五年的租賃合約。想走的念頭并不是憑空而來，芳姨介紹，整棟樓的長租房源基本都下調(diào)了租金，跌得最厲害的是8樓的一套一居室(近40平方米)，今年7月以1200元/月，包管理費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)的價(jià)格出租了。而該套房源，在2019年時(shí)租金可達(dá)1600元/月，另收50元網(wǎng)費(fèi)和60元管理費(fèi)。
“年初我們續(xù)約的時(shí)候，整棟樓的租金漲了5%，我們向房東訴苦，房東建議我們租金再降200元，但實(shí)際上我們降了快500元了?！狈家陶f道。據(jù)了解，芳姨介紹的這套房源，房屋內(nèi)包含了床、沙發(fā)、衣柜、空調(diào)和熱水器，但飯桌、洗衣機(jī)和冰箱等硬件缺失。
“搶占”了芳姨客源之一的是城中村“新”出現(xiàn)的眾多公寓住房。近幾年，城中村內(nèi)的公寓正在快速搶占租賃市場——獨(dú)棟的房源被“二房東”承包后，再進(jìn)行統(tǒng)一裝修、規(guī)整，最后統(tǒng)一面向市場出租。電梯、拎包入住是這類房源的標(biāo)準(zhǔn)，相對的是水電費(fèi)和管理費(fèi)貴、空間緊湊等問題。不過即使是這類房源，今年的市場行情仍不景氣。
距離芳姨房源200米的一套精裝電梯公寓，一間約20平方米的單間，洗衣機(jī)、空調(diào)、熱水器、冰箱等電器設(shè)備齊全，床、沙發(fā)、桌子和凳子等軟件配備完整，負(fù)責(zé)該房源的中介告訴記者，目前租金1500元/月，而且也還有商量的余地。他表示，今年畢業(yè)季房子更好租了，但價(jià)格并沒有太大起色，很多房源也是優(yōu)惠出租。
來深超二十年的金融從業(yè)者孫先生也告訴第一財(cái)經(jīng)，目前租住在福田區(qū)景田附近的一套二居室小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)，疫情這兩年，房東沒有漲租，仍保持在4200元/月的水平。但是他提及，在疫情之前，這套房子租金每年上漲一次，每次幅度100~200元之間。
和深圳情況類似，廣州多位房東向第一財(cái)經(jīng)表示，城中村的租金近些年也沒怎么波動(dòng)，雖然是畢業(yè)季，但如果確定要租，很多價(jià)格還可以再商量。據(jù)了解，在廣州番禺區(qū)某地鐵站附近，精裝公寓單間的租金均千元上下，一房一廳的價(jià)格區(qū)間則比較大，有低至900元/月的，最高則達(dá)2000元/月左右。
對于租金下跌的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，一是租賃房源數(shù)量越來越多；二是市場上開發(fā)商資金鏈緊張，商務(wù)公寓價(jià)格打折厲害，導(dǎo)致租賃價(jià)格回落；三是高校畢業(yè)生對租金的承受能力也在下降。
“以廣州為例，高校畢業(yè)生對長租公寓和商品租賃住房的需求在明顯減少，其中商品租賃住房面積較大，租金總價(jià)較高，基本只能合租，因此很多人會(huì)選擇城中村或者單位宿舍。近年來，政府公租房、保租房也確實(shí)分流了一部分。”李宇嘉表示。
不過，畢業(yè)季確實(shí)也使得廣深兩地租賃市場回暖，成交量上升。雖然村中房源眾多，廣州番禺區(qū)多位房東都向第一財(cái)經(jīng)表示，目前可租的房間已經(jīng)只剩寥寥幾間了?！艾F(xiàn)在已經(jīng)沒有單間，只剩一間房型不太好的一室一廳，1200元可租，其他房間都沒有了?！狈繓|阿廖的公寓共6層，合計(jì)100多個(gè)房間，坐落在村中大路邊上，地理位置較好，目前已基本滿租。
城中村里房屋錯(cuò)落，人員密集，對于整體房源而言，巷子里的出租屋占多數(shù)。房東何娟在巷子里有三棟出租公寓，其中一棟全是精裝修的房間，一共六層，每層4間房，目前僅有2間一室一廳以及2～3間單間還沒有租出去。
公寓式租賃遍及
盡管租賃市場不似疫情前火爆，但對于人口流入大市的廣深地區(qū)來說，租房仍是滿足地方人口居住的主要方式，租賃市場仍被看好。
截至2021年末，深圳常住人口約1768萬人，其中常住戶籍人口約556萬人，常住非戶籍人口卻近1212萬人，占常住人口總數(shù)的近七成。同時(shí)，據(jù)自如研究院統(tǒng)計(jì)，2021年深圳約有租房人口1350萬人，租房率約為76%，無論是租房率還是租房人口，均為四個(gè)一線城市中規(guī)模最大的城市。
廣州情況相近，目前廣州市有近千萬來穗人員，其中大多數(shù)為19~59歲之間的中青年群體。全市行政區(qū)域劃分為19500個(gè)基礎(chǔ)網(wǎng)格，登記出租屋530多萬套。調(diào)查顯示，來穗人員有超過七成居住在出租屋。
強(qiáng)大的市場需求之下，即使在市場出現(xiàn)短暫的平淡時(shí)段，各大長租公寓企業(yè)對租賃市場的布局也未絲毫熄火。
“這幾年明顯感受到了，越來越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了?！眮砩钏哪甑臅喳愓f道，“2018年畢業(yè)剛來時(shí)，我們村這幾棟還都是房東直租，房屋“樸實(shí)無華”。后來陸續(xù)看到房子四周搭起了架子，屋里屋外開始粉刷、裝修，不久掛起了某品牌公寓的招牌，一樓是社區(qū)，有健身房、自習(xí)室，樓上收拾的整整齊齊，緊接著一套套公寓入市，無數(shù)的中介幫忙招租?！?/p>
2022年以來，越來越多的央企與地方國企開始進(jìn)入住房租賃行業(yè)，進(jìn)一步推動(dòng)長租公寓品牌化程度。為了滿足租房市場需求，長租公寓企業(yè)聚焦租賃人口密集的一線城市、新一線和其他省會(huì)城市推出了青年公寓、人才公寓、租賃社區(qū)、中高端白領(lǐng)公寓等全周期產(chǎn)品。
以廣州為例，今年5月，廣州市住建局在某答復(fù)函中表示，結(jié)合廣州市城中村房源占租賃房源約55%這一實(shí)際情況，廣州推廣“村企合作”發(fā)展模式，引導(dǎo)專業(yè)化機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)進(jìn)入城中村承接房源，通過第三方代管對租賃房源集中改造、統(tǒng)一管理，已培育的北山夢享社區(qū)等典型項(xiàng)目出租率達(dá)到95%以上，租金低于周邊租金15%。
萬科泊寓相關(guān)工作人員告訴第一財(cái)經(jīng)，泊寓業(yè)務(wù)目前已布局全國33個(gè)城市，累計(jì)開業(yè)16萬間，2021年全年出租率為95.3%。
龍湖冠寓相關(guān)工作人員在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)也表示，經(jīng)過6個(gè)年頭，截至目前，龍湖冠寓已布局全國30余個(gè)高量級城市，管理規(guī)模10.6萬間，共計(jì)服務(wù)在租租戶超40萬人，累計(jì)服務(wù)用戶超180萬人，開業(yè)六個(gè)月以上房源出租率94.3%。
今年畢業(yè)的丁詩雨目前租住在深圳市南山區(qū)的一家品牌公寓?！胺块g十幾平方米，拎包入住，而且靠近地鐵。”丁詩雨表示，“房子裝修較好，一樓有門禁和管理員，安全問題不用擔(dān)心，但是房租相對來說也更貴，租金差不多是薪水的三分之一?！?/p>
目前在深圳擁有數(shù)棟房源的陳先生向第一財(cái)經(jīng)表示，這幾年品牌公寓入駐的現(xiàn)象普遍，一方面是租客對租房品質(zhì)的要求越來越高，另一方面對于房東來說，承租給品牌方而不用自己來管理房源，也更加方便。
據(jù)陳先生介紹，他們家在深圳市南山區(qū)距離地鐵站50米處的60多套房源早在2016年便承包給了魔方公寓，每套租金在4000元左右。
李宇嘉在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，廣深城中村中的房源其實(shí)不僅是品牌公寓在統(tǒng)租，城中村的房東和二房東也在自主打造長租公寓，有利于增加城中村租賃房源的有效供應(yīng)。
保障性租賃住房缺口仍較大
“當(dāng)前的租賃供應(yīng)仍存在缺口，尤其是租金低、小戶型的房源，這是政府發(fā)力發(fā)展保障性租賃住房的主要原因?！崩钣罴握J(rèn)為，新市民租賃一方面對租金敏感，另一方面體驗(yàn)感在增強(qiáng)，對租賃的品質(zhì)要求更高，而前期長租公寓主要是資本在推動(dòng)，存在一定的泡沫，但租客實(shí)際上承租不起，對比之下，城中村的租賃市場泡沫化的可能性還是比較小。
值得一提的是，在加大供給方面，廣州在全國率先出臺商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃工作指導(dǎo)意見配套工作指引、技術(shù)審查模板等；出臺專門文件確保改造后租賃住房按民用水電氣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。截至2021年12月，累計(jì)盤活存量租賃房源18.4萬套，其中“工改租”項(xiàng)目4個(gè)。
2021年9月，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》，提出到2025年，全面完成66萬套保障性住房。其中，公租房3萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套、保障性租賃住房60萬套。逐步提高中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
2022年1月11日，深圳發(fā)布《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出“十四五”期間，深圳將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，緩解新市民、青年人等住房困難。深圳將優(yōu)先安排保障性租賃住房用地，籌建不少于40萬套(間)保障性租賃住房，該數(shù)量超過了全市35萬套的商品房籌建量，也超過全市住房建設(shè)籌集總量的40%。
龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對第一財(cái)經(jīng)表示，實(shí)際上早在2019年，龍湖冠寓就已深度參與到深圳市人才保障住房事業(yè)中，截至目前，龍湖冠寓在龍華區(qū)、龍崗區(qū)已有長期人才房合作項(xiàng)目，累計(jì)納入人才房房源超6000套。
“目前，泊寓已經(jīng)在北京、廈門、武漢等7個(gè)城市正式納保(納入保障性租賃住房體系)，在深圳、濟(jì)南等10余個(gè)城市正在推進(jìn)納保工作?！辈丛⒎矫嬉矊Φ谝回?cái)經(jīng)表示。
6月底，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》。根據(jù)《計(jì)劃》，深圳2022年計(jì)劃建設(shè)籌集公共住房不少于12萬套(間)， 包含公共租賃住房不少于1.2萬套(間)、出售型公共住房不少于1.5萬套、保障性租賃住房不少于9.3萬套(間)，2022年計(jì)劃基本建成(含竣工)公共住房2.7萬套(間)。
(阿廖、何娟、曉麗、丁詩雨均為化名；實(shí)習(xí)生王亦詩、黃雅筠對本文亦有貢獻(xiàn)）