記者 孫杰

　　華夏北京保障房REIT網(wǎng)下詢價(jià)獲得113倍認(rèn)購，中金廈門安居REIT詢價(jià)獲得108.96倍認(rèn)購，紅土深圳安居REIT更是以133.03倍的認(rèn)購刷新已發(fā)行公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的認(rèn)購紀(jì)錄。機(jī)構(gòu)投資者對(duì)首批保障性租賃住房REITs的追捧程度，用“瘋搶”來形容并不為過。今日，3只保租房公募REITs將同日面市發(fā)售，普通投資者也將有機(jī)會(huì)參與認(rèn)購。

　　首單保租房REITs19天面市

　　從7月29日獲得受理，到8月5日拿到證監(jiān)會(huì)通過批文，再到8月16日發(fā)售，作為全國(guó)首單保障房REITs項(xiàng)目，華夏北京保障房REIT(場(chǎng)內(nèi)簡(jiǎn)稱：京保REIT 代碼：508068)推進(jìn)得緊鑼密鼓，連頭帶尾一共19天。

　　根據(jù)8月13日華夏北京保障房REIT公布的網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果，作為目前市場(chǎng)上稀缺的具有保障性質(zhì)的租賃住房REIT，其在詢價(jià)階段受到網(wǎng)下資金的青睞，共收到71家網(wǎng)下投資者管理的211個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為158.72億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額(1.4億份)數(shù)量的113.37倍。

　　網(wǎng)下詢價(jià)是為了最終確定基金份額的認(rèn)購價(jià)格。網(wǎng)下投資者主要是一些證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。華夏基金表示，超百倍的詢價(jià)數(shù)量，體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者對(duì)具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的支持和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。

　　華夏北京保障房REIT最終確定的認(rèn)購價(jià)格為2.510元/份，按產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，如本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.55億元。該公募REITs的原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策實(shí)施和落地平臺(tái)。根據(jù)要求，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，這將有效拓寬建設(shè)資金來源，增加保障住房供給。

　　同日發(fā)售網(wǎng)下認(rèn)購均超百倍

　　REITs在國(guó)際資本市場(chǎng)已有60余年的發(fā)展歷史，是一種相對(duì)成熟的金融產(chǎn)品，不過對(duì)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)來說，它還是一個(gè)新生事物。自2020年開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)后，今年5月試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)展至保障性租賃住房領(lǐng)域。截至目前，已有3只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品獲批。

　　從正式發(fā)售前的詢價(jià)反饋看，保障性租賃住房REITs幾乎是受到機(jī)構(gòu)投資者“瘋搶”。除華夏北京保障房REIT外，紅土深圳安居REIT詢價(jià)階段全部配售對(duì)象擬認(rèn)購數(shù)量總和為186.24億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，創(chuàng)下已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀(jì)錄；而中金廈門安居REIT有效擬認(rèn)購基金份額總量為143.12億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的108.96倍，同樣獲得資金的追捧。

　　“在詢價(jià)階段受到資金熱捧，離不開資金對(duì)其投資價(jià)值的認(rèn)可。”華夏基金表示。

　　根據(jù)公告安排，華夏北京保障房REIT今明兩日發(fā)售。中金廈門安居REIT披露的基金份額發(fā)售公告顯示，基金認(rèn)購價(jià)格為2.600元/份，也于今日起正式發(fā)售。紅土深圳安居REIT同日公開發(fā)售，認(rèn)購價(jià)格為2.484元/份。

　　獲青睞源于長(zhǎng)期穩(wěn)健收益

　　公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于可供分配金額的90%。在一般市場(chǎng)情況下，公募REITs預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。這比較適合那些既不滿足于銀行理財(cái)回報(bào)，又不想承受股票波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的投資群體。

　　“我國(guó)保障性租賃住房的租金一般低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房，這有利于將出租率維持在較高水平，為投資者貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的分紅?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，正因?yàn)榉旨t比率高、可上市交易等特點(diǎn)，公募REITs才會(huì)受到資金青睞。根據(jù)招募說明書中披露的可供分配金額測(cè)算，華夏北京保障房REIT2022年9月1日至2022年12月31日期間預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為3.95%(年化)，2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為3.95%。

　　穩(wěn)定的預(yù)期分紅水平，也讓一些普通投資者對(duì)保障性租賃住房公募REITs躍躍欲試。不過業(yè)內(nèi)人士提醒，投資公募REITs更應(yīng)關(guān)注其長(zhǎng)期分紅價(jià)值，避免盲目跟風(fēng)炒作。

　　總體看，公募REITs留給公眾投資者的份額并不多。根據(jù)公告，華夏北京保障房REIT和紅土深圳安居REIT面向公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量均為0.6億份，中金廈門安居REIT公眾初始發(fā)售份額更是只有0.56億份。公眾投資者可通過場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外兩種方式參與認(rèn)購。場(chǎng)內(nèi)就像申購股票，在證券賬戶開通交易權(quán)限后輸入代碼參與認(rèn)購。場(chǎng)外就是通過銀行、基金公司等第三方銷售機(jī)構(gòu)參與認(rèn)購。