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                  房貸利率步入“4.25%時代”,更多非一線城市將執(zhí)行下限

                  2022-05-23 21:32:33

                  來源:第一財經(jīng)

                    最新一期LPR(貸款市場報價利率)已經(jīng)落地。據(jù)第一財經(jīng)了解,自23日起全國各大銀行已經(jīng)開始按照4.45%的5年期以上LPR掛鉤房貸利率,疊加前期央行對新增首套住房貸款利率下限下調(diào)的20個基點(diǎn),包括天津、蘇州、青島等城市部分銀行已經(jīng)按照最低4.25%利率辦理新增首套房貸款,屬于當(dāng)前最低。

                    招商證券銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)政策明顯放松,一線城市外的區(qū)域大多將逐步執(zhí)行全國下限利率。

                    另外值得注意的是,隨著存款、理財、貨幣基金等居民資產(chǎn)端收益率下行,此前以較高房貸利率貸款買房的存量購房者開始傾向于提前還房貸,這一話題熱度近期不斷走高。有銀行個貸還款中心人員表示,提前還款的確可以減輕未來利息支出壓力,且銀行一直有此項(xiàng)服務(wù),但僅適用于有閑置資金的用戶。

                    方正證券分析師張偉認(rèn)為,由于居民儲蓄率處于高位且疫情降低了消費(fèi)意愿,加上低風(fēng)險資產(chǎn)收益率短期將處于低位,預(yù)計“提前償還房貸”短期內(nèi)會繼續(xù)存在。但隨著按揭利率進(jìn)一步下行,新增按揭貸款也將逐步增加,居民不會持續(xù)去杠桿。

                    記者注意到,近期更多城市正嘗試進(jìn)一步松綁“四限”政策,部分區(qū)域限購、限售門檻逐漸降低或取消。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測,連續(xù)8個月量價齊跌的地產(chǎn)銷售有望逐步回暖。

                    多地“頂格”落地最新房貸利率

                    22日(周一),全國各地銀行開始執(zhí)行新一期LPR。此前的20日(上周五),央行公布最新一期LPR:5年期以上LPR為4.45%,較上月的4.6%下調(diào)15個基點(diǎn),1年期LPR為3.7%,與上月持平。

                    這是自2019年LPR報價形成機(jī)制改革以來,首次出現(xiàn)1年期LPR不降、5年期下降的情況,且后者降幅創(chuàng)下最大紀(jì)錄。此前5年期以上LPR經(jīng)4次下調(diào)從4.85%降至4.6%,每次降幅不超過10個基點(diǎn)。

                    當(dāng)前,多數(shù)住房按揭貸款的利率基準(zhǔn)與5年期以上LPR掛鉤,即各銀行采用“LPR加點(diǎn)”方式確定。結(jié)合15日央行、銀保監(jiān)會對新增首套房貸利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)等利好政策,機(jī)構(gòu)普遍分析,當(dāng)前面向樓市的定向降息正在加碼,意在遏制房地產(chǎn)下滑勢頭。

                    22日,記者向多地銀行網(wǎng)點(diǎn)電話咨詢最新房貸利率,相關(guān)工作人員均確認(rèn)已按照最新LPR執(zhí)行,但具體上浮加點(diǎn)還要根據(jù)與樓盤合作情況、購房者個人信用情況等最終確定。

                    “首房首貸,而且購房面積在140平方米以下,可以按照最新LPR也就是4.45%辦理!惫ど蹄y行重慶某支行工作人員對記者表示,目前該行最低可以做到基準(zhǔn)利率水平。

                    此前記者了解到,在央行、銀保監(jiān)會發(fā)文后已有多地銀行將利率下限在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點(diǎn),蘇州、青島、濟(jì)南、鄭州、天津等地部分銀行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下調(diào)后,各地首套房利率水平也隨之進(jìn)一步下調(diào),新增購房者可以按照4.25%的最新下限辦理購房貸款,其中既有大行也有股份行、城商行。

                    “信用好的話可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)20個基點(diǎn),必須是首套房!苯ㄔO(shè)銀行青島某網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示。青島銀行也有個貸經(jīng)理表示,從21日起該行新辦理的首套住房貸款利率進(jìn)一步降至4.25%。另有中介人士對記者表示,已經(jīng)接到幾家城商行通知,即日起執(zhí)行首套房貸利率4.25%。建設(shè)銀行蘇州一網(wǎng)點(diǎn)個貸經(jīng)理也向記者確認(rèn),首套房最新利率水平為4.25%。

                    除蘇州二套房貸款利率與首套房基本持平外,多數(shù)執(zhí)行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍維持“LPR+60基點(diǎn)”的最低利率下限。建設(shè)銀行天津某支行工作人員表示:“二套房沒變,還是LPR+60基點(diǎn),現(xiàn)在是5.05%!鼻鄭u銀行二套房利率也從5.2%降至5.05%。

                    但相比之下,一線城市房貸利率普遍未貼近下限。其中,北京多數(shù)銀行仍維持首套房5%(LPR+55基點(diǎn))、二套房5.5%(LPR+105基點(diǎn))利率水平,廣州大行首套房最低可以做到5.05%(LPR+60基點(diǎn))!氨鄙蠌V深都沒有執(zhí)行(LPR基礎(chǔ)上)下調(diào)20基點(diǎn),具體會不會執(zhí)行不清楚!惫ど蹄y行北京某支行個貸人員對記者說。

                    未來房貸空間大

                    廖志明認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)政策明顯放松,一線城市外的區(qū)域大多將逐步執(zhí)行全國下限利率。

                    數(shù)據(jù)顯示,今年3月新發(fā)放個人房貸加權(quán)平均利率為5.49%,較去年12月下降14個基點(diǎn),但仍大幅高于同期新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率(4.36%)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,4月103個重點(diǎn)城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%,分別較上月回落17個和15個基點(diǎn),已是2019年以來月度新低。

                    但同期月度信貸數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)依然不樂觀,其中繼2月居民中長期貸款(以按揭為主)出現(xiàn)有統(tǒng)計以來首次下降之后,4月住房貸款再次減少605億元,同比少增4022億元;1~4月商品房銷售繼續(xù)低迷,其中住宅銷售額同比下降超30%,連續(xù)8個月量價齊跌。

                    廖志明預(yù)測,隨著越來越多城市區(qū)域逐步執(zhí)行全國下限利率,新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率有望降至4.6%左右,較3月份低近90個基點(diǎn)。

                    居民購房意愿遲遲得不到實(shí)質(zhì)性改善,一方面是因?yàn)榉科罅鲃有晕C(jī)尚未解除,對樓市前景缺乏信心;另一方面是此輪疫情反復(fù)干擾。在此背景下,除了各地對利率水平的“因城施策”,松綁樓市的措施還在持續(xù),其中既有去庫存壓力較大的三四線城市,也有二手房量價持續(xù)滑坡的熱點(diǎn)二線城市。

                    比如,近日湖南省自然資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》,其中對“房地產(chǎn)庫存去化”風(fēng)險防控提出明確要求,各市州、縣市區(qū)商品房庫存去化周期在13~36個月的,應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批;連續(xù)兩個季度非住宅商品房去化周期超過36個月的市縣,除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外,暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

                    此外,繼杭州、南京、東莞、無錫、武漢等熱門城市對多孩家庭推出“優(yōu)惠套餐”,刺激改善型需求之后,近日多個城市嘗試進(jìn)一步放開二手房限售和限購,活躍二手房市場的傾向更加明顯。5月23日,哈爾濱正式宣布廢止2018年出臺的樓市區(qū)域性限售政策,全面放開二手房交易、推動商品房去庫存。

                    不過值得注意的是,近期也有個別城市出現(xiàn)松綁政策“一日游”現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在一系列“托底”政策支持下,“房住不炒”依然是底線。

                    購房者緣何掀起“提前還貸潮”

                    目前來看,經(jīng)過“5年期以上LPR+利率下限”雙雙下調(diào),新增購房者的貸款負(fù)擔(dān)將有所減輕。按照首套房最低4.25%的利率水平,以貸款金額300萬元、期限30年、等額本息還款為例,購房者每月可少還月供約621元,30年可累計減少利息支出超過22萬元。

                    但就在“一攬子”政策鼓勵新增住房需求的同時,部分存量買房人卻“坐不住”了。近日,互聯(lián)網(wǎng)上“提前還房貸”的話題不斷升溫。綜合網(wǎng)友的說法,背后多與購房當(dāng)時貸款利率較高,當(dāng)前銀行存款利率、理財和基金收益率持續(xù)滑坡有關(guān),加上疫情增加收入不確定性,提前還款意愿明顯增加。

                    從貸款成本來看,即使選擇與LPR掛鉤的既有購房者,也要在重新定價日即明年1月1日或與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期之后,才能享受此次“定向降息”的福利。這意味著,如果購房者貸款發(fā)放日剛好在5月20日之后,房貸利率即可按照最新的5年期以上LPR報價執(zhí)行。從歷年房貸利率來看,不少2019年之前買房的人房貸成本在5%甚至6%以上,相比當(dāng)前利率存在較大落差。

                    另一方面,今年以來股市、債市動蕩背景下,公募基金以及凈值化轉(zhuǎn)型后的銀行理財收益率普遍下滑,3年期、5年期大額存單利率跌破3.5%,定期存款利率也在銀行降成本過程中進(jìn)一步下滑,居民資產(chǎn)端的收益率已經(jīng)難以覆蓋房貸成本。

                    事實(shí)上,銀行對提前還款一直有支持服務(wù),但在貸款合同中往往會約定36個月的鎖定期,否則購房者需要支付較小比例的違約費(fèi)用。有銀行客戶經(jīng)理對記者表示,提前還款的確可以降低未來的負(fù)擔(dān),但僅適用于手中持有閑置資金且沒有更好收益渠道的用戶,建議購房者不要“隨大流”。

                    以貸款總額100萬元、等額本息、還款期限30年為例,在已經(jīng)還款2年情況下,購房者可以選擇“縮短還款年限、月供不變”和“減少月供、還款年限不變”兩種模式,在將50萬元閑置資金用于償還本金之后,前一種方式大約可節(jié)省總利息60多萬元,后一種方式可節(jié)省30多萬元。

                    張偉認(rèn)為,由于居民儲蓄率處于高位且疫情降低了消費(fèi)意愿,加上低風(fēng)險資產(chǎn)收益率短期將處于低位,預(yù)計“提前償還房貸”短期內(nèi)會繼續(xù)存在。但未來按揭利率還將進(jìn)一步下行,新增按揭貸款也會逐步增加,居民不會持續(xù)去杠桿。

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