北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2021年8月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》，明確新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)與預(yù)售清單、購(gòu)房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)及交房狀況保持一致；嚴(yán)禁虛假宣傳，嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位，嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的地鐵等公共服務(wù)設(shè)施等。然而，本報(bào)及12345市民服務(wù)熱線多次接到業(yè)主投訴，反映其在購(gòu)買新建商品房過程中遭遇的虛假宣傳等問題，有多名業(yè)主還曾被開發(fā)商發(fā)函警告、甚至登門威脅。記者就該問題進(jìn)行調(diào)查。
金悅郡
“告知函充滿著恐嚇與威脅”
亦莊金悅郡小區(qū)地處亦莊新城環(huán)景西一路與景盛南二街交叉口西北側(cè)，由北京融泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱融泰公司)開發(fā)，融泰公司則由北京首都開發(fā)股份有限公司、金融街控股股份有限公司及北京通投興順置業(yè)有限公司3家大型企業(yè)聯(lián)合注冊(cè)。
最近，在一個(gè)有數(shù)十名業(yè)主加入的微信群內(nèi)，多名業(yè)主曬出自己收到的《告知函》或《律師函》�！昂淖执朕o激烈、強(qiáng)硬，我們害怕、憤怒又無奈。”一名業(yè)主說。
記者閱讀發(fā)現(xiàn)，《告知函》由融泰公司4月3日發(fā)出，內(nèi)容是因當(dāng)日有多名業(yè)主來到售樓處，現(xiàn)場(chǎng)抵制“虛假宣傳”，收函業(yè)主也在其中，“有鑒于此，本公司鄭重警告如下：請(qǐng)您在收到本函之日起，即刻采取一切必要措施，停止對(duì)我司的商業(yè)詆毀等行為，否則我司將通過包括法律手段在內(nèi)合法合規(guī)途徑維護(hù)我司正當(dāng)權(quán)益，對(duì)您的違法侵權(quán)行為追究到底，絕不姑息！”
一份《律師函》則顯示，因該業(yè)主在今年3月26日、4月3日在售樓處的行為，嚴(yán)重影響了該公司的正常經(jīng)營(yíng)，擾亂了公共秩序，故《律師函》表示，融泰公司保留向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并要求追究行政責(zé)任的權(quán)利。
“失望！”談及看到函件的感受，業(yè)主王女士回答，“這個(gè)小區(qū)由3家大企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，我們基于信任才購(gòu)買。沒想到他們宣傳的‘輕奢洋房’不如周邊二手房。我們百名業(yè)主曾3次找開發(fā)商及相關(guān)部門溝通，均沒有進(jìn)展。在大家焦急等待開發(fā)商回應(yīng)時(shí)，卻收到這種函件，語氣強(qiáng)硬，充滿恐嚇、威脅�！薄伴_發(fā)商說我們損害商業(yè)信譽(yù)，我們花幾百萬買房，背著25年房貸，半輩子心血，誰愿它聲譽(yù)受損？”“遇到問題不解決，卻打壓提出問題的人……”業(yè)主們紛紛稱“心寒”。
連同搜集到的相關(guān)證據(jù)，業(yè)主們整理出的情況反映有19頁。其中對(duì)開發(fā)商虛假宣傳的質(zhì)疑主要集中在該項(xiàng)目宣傳是“輕奢洋房”“高端產(chǎn)品”，實(shí)際上卻是“水泥地，大白墻，窗玻璃還三層變成兩層�！币幻麡I(yè)主解釋，早在2020年銷售人員就告訴業(yè)主，這個(gè)小區(qū)的窗玻璃是三層，“可我們?cè)敿?xì)詢問才發(fā)現(xiàn)，住宅樓北側(cè)窗戶全是兩層�！绷硗�，業(yè)主們還質(zhì)疑，從該小區(qū)微信公眾號(hào)上可以看出電梯廳兩側(cè)墻壁用的是石材。前不久，業(yè)主們才知道其實(shí)用的是涂料，地庫(kù)地面據(jù)說也是直接鋪水泥。
這讓業(yè)主們覺得上當(dāng)受騙了。4月3日，20余名業(yè)主來到售樓處，集中表達(dá)訴求，以期改變“水泥地、大白墻”等情況。
最近，記者來到金悅郡探訪。問及業(yè)主們關(guān)心的問題，一名銷售人員稱，已確定房子南側(cè)窗戶玻璃為三層，北側(cè)窗戶為兩層。關(guān)于樓梯，步梯墻面在11層以上為涂料，11層以下為石材；電梯廳地面鋪設(shè)地磚，墻壁均為涂料。至于地庫(kù)，該銷售人員稱，地庫(kù)地面材料“只是看上去像水泥，實(shí)際上不是水泥�！�
售樓處內(nèi)擺著展板及介紹，當(dāng)記者告訴業(yè)主展板上顯示的有關(guān)規(guī)定時(shí)，業(yè)主們回應(yīng)稱，這些展板是開發(fā)商最近才擺出來的，之前并沒有向業(yè)主明示。
就業(yè)主們的質(zhì)疑與相關(guān)問題的解決，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上該項(xiàng)目開發(fā)商。4月14日下午，一相關(guān)負(fù)責(zé)人稱她會(huì)讓負(fù)責(zé)部門回應(yīng)記者問題。但截至記者發(fā)稿，未能收到相關(guān)回復(fù)。
K2十里春風(fēng)
說好的地鐵沒了 業(yè)主退房受阻
購(gòu)房后因認(rèn)為開發(fā)商虛假宣傳而抵制甚至要求退房的業(yè)主，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)并非少數(shù)。在位于通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)的K2十里春風(fēng)，一些業(yè)主拒絕收房并要求退房，其中一個(gè)主要原因是開發(fā)商承諾的地鐵并不存在。
“銷售說有地鐵，半小時(shí)到國(guó)貿(mào)，很多業(yè)主沖著地鐵買房。自2020年下半年開始，有業(yè)主查了規(guī)劃，才知道小區(qū)周邊并沒有地鐵規(guī)劃�！睒I(yè)主吳女士反映，自己在朝陽區(qū)上班，距離小區(qū)60多公里，打車一趟得200多元，乘公交一趟得兩個(gè)多小時(shí)，“我們就是奔著地鐵去買房的，沒有地鐵，沒法上班，買這房子沒意義�！�
K2十里春風(fēng)位于北京東南、首都環(huán)線高速外10公里。“地鐵S6、京津城際高鐵永樂店站”“您通過亦莊站可以換乘S6號(hào)線”“大郊亭——朝陽港——于家務(wù)——永樂站”地鐵線路經(jīng)過小區(qū)的示意圖、大大的地鐵標(biāo)志……業(yè)主們告訴記者，開發(fā)商宣傳地鐵的易拉寶、展板及示意圖，在售樓處從2018年一直展示到2021年年底。“我們還保存著銷售介紹地鐵站的錄音，其實(shí)附近根本沒有地鐵�！睒I(yè)主劉先生告訴記者。
劉先生介紹，自己買房是剛需，也是首套房。按照每平方米近3萬元的價(jià)格，他購(gòu)買了一套不到80平方米的住房�！跋茸尳�2萬元認(rèn)購(gòu)金，交費(fèi)、排號(hào)……”劉先生感覺自己是一步步交費(fèi)，也一步步被套牢。目前，已收房入住的劉先生常陷入上下班困難的境地，“有時(shí)加個(gè)班，打車回家得花200多元。是開發(fā)商的虛假宣傳害了我們�！�
至今仍有不少業(yè)主堅(jiān)持不收房并要求退房，還有業(yè)主遭登門“協(xié)商”�！�2021年1月29日上午，開發(fā)商一名客戶經(jīng)理帶人找到我單位，在我辦公室里來回走了一個(gè)多小時(shí)，使我無法專心工作�！币幻麡I(yè)主透露，中午時(shí)該經(jīng)理提出，退房可以，但要扣15%違約金，“國(guó)家規(guī)定無責(zé)情況下，違約金最多扣10%，我們拒絕扣違約金，該負(fù)責(zé)人竟找到我單位領(lǐng)導(dǎo)，要求我領(lǐng)導(dǎo)管這事兒�！薄拔覀円步拥竭^開發(fā)商電話，”一名女士反映，開發(fā)商曾稱知道其家人在哪兒上班，現(xiàn)在就在其單位門口，要求出來聊聊，“當(dāng)時(shí)我們都特別擔(dān)心�！�
自2021年初開始，百余名業(yè)主開始聯(lián)合抵制，有人曾20余次找開發(fā)商討說法。如今，有業(yè)主迫不得已入住，也有業(yè)主提起訴訟，更多業(yè)主只能觀望。
最近，記者來到K2十里春風(fēng)售樓處，現(xiàn)場(chǎng)已不見有關(guān)地鐵的宣傳展板。一名銷售人員稱，那些早就撤了，“要乘地鐵可以先搭乘7站公交，從廊坊站坐地鐵�！�
有關(guān)資料顯示，K2十里春風(fēng)由北京永樂花園發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)，業(yè)主們反映實(shí)際控股為石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司。在跟進(jìn)了解該問題及其解決期間，記者曾多次聯(lián)系石榴集團(tuán)，一負(fù)責(zé)人稱他們宣傳地鐵有依據(jù)，記者要求其出示依據(jù)，該負(fù)責(zé)人表示找到后向記者提交。截至記者發(fā)稿，一直未收到該負(fù)責(zé)人所提供的地鐵宣傳依據(jù)。
山嶼西山著
無權(quán)使用的小院仍在宣傳
山嶼西山著位于海淀區(qū)太舟塢東路西側(cè)，向南距京密引水渠約600米，開發(fā)商為北京銳達(dá)置業(yè)有限公司。
多名業(yè)主反映開發(fā)商在銷售樓盤時(shí)承諾一層業(yè)主可使用門前綠地，但實(shí)際上與收房后的情況嚴(yán)重不符。
業(yè)主李女士向記者反映，門前有小院是她的一個(gè)夢(mèng)想。在看了多個(gè)樓盤之后，他和一個(gè)朋友來到山嶼西山著，“當(dāng)時(shí)我們看了樣板間，裝修很漂亮，特別是銷售說買一樓還帶地下室，另外還有一個(gè)幾十平方米的小院�！�
買房帶小院令不少業(yè)主動(dòng)心。記者了解到，其實(shí)當(dāng)時(shí)銷售并沒有帶大家看小院，“只看了樣板間，說小院還沒做出來。”
交房延期了半年。前幾天，業(yè)主何女士致電12345市民服務(wù)熱線，“交房后發(fā)現(xiàn)與樣板間嚴(yán)重不符，銷售宣傳時(shí)用了大量話術(shù)，均為虛假宣傳�！焙闻糠Q，“開發(fā)商說業(yè)主可以使用小院，可業(yè)主一旦進(jìn)入小院整修，就有鄰居舉報(bào)。由此導(dǎo)致鄰里關(guān)系緊張�！备鼮樵愀獾氖�，開發(fā)商至今未派人同業(yè)主有效溝通。
近日，記者來到山嶼西山著小區(qū)。這里坐落著一排排小高層，被銷售稱為“洋房”，樓背后則是一塊長(zhǎng)條形綠地，周圍用柵欄圍住。綠地內(nèi)的草坪剛剛萌芽，看上去稀稀疏疏的。
一名業(yè)主家正在裝修，“跟開發(fā)商當(dāng)初承諾的完全不一樣，”他帶領(lǐng)記者進(jìn)入室內(nèi)，房子是毛坯，室內(nèi)飄散著大量灰塵。進(jìn)入地下一層，需先走出家門，沿步梯下樓才到�！霸瓉礓N售說可以從室內(nèi)樓梯到地下室。現(xiàn)在別說地下室，承諾的院子沒產(chǎn)權(quán)，也沒使用權(quán)。只要有人挖地種菜，就有鄰居舉報(bào)�！薄捌鋵�(shí)我們也不愿違規(guī)用小院、搭建陽光房，也不是非要種菜，只是當(dāng)初開發(fā)商一再宣傳有個(gè)小院生活多美好，結(jié)果是被騙，感覺很窩火�！�
記者聯(lián)系該小區(qū)開發(fā)商了解銷售情況，多名銷售員告訴記者，這一兩周就應(yīng)該有房源�！胺孔邮乔逋顺鰜淼�，從一層到頂層應(yīng)該都有�！薄澳琴I一層有沒有小院？是否可以種菜？”記者問�！翱梢苑N菜，也可以把窗戶變成門，從這個(gè)門直接進(jìn)入小院�！币幻N售員稱，業(yè)主對(duì)院子有使用權(quán)，“只是別過分搭建陽光房等建筑就行。”
4月14日、4月15日，記者多次聯(lián)系北京銳達(dá)置業(yè)有限公司，但所查到的兩個(gè)電話，一個(gè)號(hào)碼不存在，另一個(gè)無人接聽。打通該小區(qū)售樓處電話，一負(fù)責(zé)人稱，其公司只是第三方，目前已和開發(fā)商合作結(jié)束，“沒有聯(lián)系，也查不到聯(lián)系電話�！�
記者查詢獲悉，北京銳達(dá)置業(yè)有限公司由北京國(guó)瑞興業(yè)房地產(chǎn)控股有限公司、北京碧桂園陽光置業(yè)發(fā)展有限公司及中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北方有限公司共同出資組建。早在2020年，該公司就曾因發(fā)布商品價(jià)格及與商品有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購(gòu)買行為造成實(shí)質(zhì)性影響，從而被海淀區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局罰款20萬元。對(duì)此，業(yè)主們則認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，該類數(shù)額的罰款并不能有效遏制相關(guān)虛假宣傳行為。
律師說法
收集證據(jù) 依法維權(quán)
針對(duì)業(yè)主們?cè)谫?gòu)買新建商品房中遇到的相關(guān)問題，北京市中聞律師事務(wù)所全過程工程咨詢中心主任、地產(chǎn)建工部副主任陳開洋律師建議，面對(duì)開發(fā)商發(fā)出的“警告”函件，業(yè)主們不必過于擔(dān)心；針對(duì)開發(fā)商或是銷售人員的虛假宣傳，業(yè)主可向監(jiān)管部門舉報(bào)，也可搜集證據(jù)，通過訴訟渠道，理性維權(quán)。
陳開洋分析，目前，市場(chǎng)上新建商品房的銷售，開發(fā)商常委托一家或多家銷售代理公司，采用代銷或包銷形式對(duì)外銷售，開發(fā)商與代理公司之間形成委托合同關(guān)系。銷售過程中，業(yè)主另向代銷公司支付一筆“網(wǎng)絡(luò)推廣費(fèi)”或是“中介費(fèi)”，該筆費(fèi)用有數(shù)萬元甚至數(shù)十萬元，增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，也因此給業(yè)主后期退房、維權(quán)增添阻礙。甚至有開發(fā)主體采用隱形持股方式自行注冊(cè)代銷公司，在房子賣完后予以注銷，由此帶來虛假宣傳或欺詐銷售等問題，業(yè)主維權(quán)起來較為困難。
陳開洋建議，假如開發(fā)商委托第三方銷售公司對(duì)新建商品房進(jìn)行銷售，一旦涉及到市政配套宣傳、公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)、綠地歸屬等問題，業(yè)主應(yīng)首先關(guān)注購(gòu)房合同是否有相關(guān)約定，比如住宅樓前綠地應(yīng)屬小區(qū)業(yè)主共有，但銷售時(shí)口頭承諾業(yè)主可以使用。如果合同中已有相關(guān)體現(xiàn)，那么屬于開發(fā)商自行違約，業(yè)主可直接向開發(fā)商主張違約責(zé)任；假如合同中并沒有相關(guān)約定，僅僅是銷售人員口頭宣傳或是承諾，則應(yīng)注意證據(jù)收集和保全，對(duì)銷售人員個(gè)人的虛假宣傳、欺詐銷售問題可以認(rèn)定為銷售公司職務(wù)行為，如銷售公司與開發(fā)商之間存在委托合同關(guān)系，則可以主張開發(fā)商和銷售公司承擔(dān)連帶責(zé)任。
業(yè)主如何避免被“虛假宣傳”誤導(dǎo)？發(fā)現(xiàn)開發(fā)商虛假宣傳后又該如何維護(hù)權(quán)益？陳開洋建議，第一、業(yè)主不要輕易相信銷售人員的口頭承諾。第二、有關(guān)新建商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套綠地使用、交通及其它市政配套等，應(yīng)屬于購(gòu)房者著重關(guān)注的要件。尤其是市政配套，陳開洋建議業(yè)主可在購(gòu)房前通過規(guī)劃等相關(guān)部門申請(qǐng)政府信息公開，查詢小區(qū)所在區(qū)域的區(qū)域規(guī)劃、控制性詳規(guī)、修建性詳規(guī)等規(guī)劃資料。第三、簽訂合同前，業(yè)主應(yīng)仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同，購(gòu)房合同內(nèi)沒有明確規(guī)定的，業(yè)主可要求開發(fā)商簽署補(bǔ)充協(xié)議。第四、業(yè)主需要收集保全相關(guān)購(gòu)房證據(jù)，譬如樓書、戶型圖、小區(qū)平面圖等宣傳資料，或是通話錄音、現(xiàn)場(chǎng)錄音、聊天記錄等，可全部收集起來，不明白處可向?qū)I(yè)人員咨詢。本報(bào)記者 張淑玲