2008年、2011年、2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷過(guò)這種實(shí)質(zhì)性的下跌。房?jī)r(jià)下跌何時(shí)見(jiàn)底？ 中新社記者：龐無(wú)忌

　　一線城市，跌0.1%。

　　二線城市，跌2.1%。

　　三線城市，跌0.8%。

　　四線城市，跌0.4%。

　　這是社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組17日公布的10月份中國(guó)核心城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比變動(dòng)情況。

　　核心城市房?jī)r(jià)全線下跌。這樣的情形已經(jīng)多年未現(xiàn)了。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從8月份開(kāi)始，24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌3個(gè)月。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣“寒意陣陣”：10月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市超過(guò)70%，70城新房平均環(huán)比創(chuàng)下近六年多來(lái)的最大跌幅；二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市超過(guò)90%，10月份，只有四個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

　　本是樓市銷售旺季的“金九銀十”，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)“反季節(jié)”的急速降溫。僅僅幾個(gè)月時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲和下跌城市數(shù)量已經(jīng)完全對(duì)調(diào)。

　　未來(lái)樓市會(huì)怎么樣？

　　樓市真的入冬了

　　房?jī)r(jià)急速的下跌背后是成交量的大幅萎縮。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，10月份，中國(guó)商品房銷售面積、銷售額同比分別下降21.7%和22.6%，連續(xù)三個(gè)月保持兩位數(shù)下降。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月住宅銷售面積同比下降24.1%，創(chuàng)6年來(lái)同期新低。

　　面對(duì)曾經(jīng)讓無(wú)數(shù)人趨之若鶩的新樓盤(pán)，購(gòu)房者不再是“慷慨解囊”，而是捂緊錢包。16日，位于深圳市福田的一樓盤(pán)富通上舍公布項(xiàng)目意向登記名冊(cè)。該項(xiàng)目此次推售65套房源，但僅有8人入圍并完成意向登記和保證金凍結(jié)。就在上半年，深圳市還頻頻出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的場(chǎng)景。

　　土地市場(chǎng)同樣大幅降溫。中指研究院統(tǒng)計(jì)，第二批集中供地共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%(首批次為6.5%)。針對(duì)此，部分城市已經(jīng)下調(diào)了第三輪集中供地的土拍保證金比例和首付比例，還有的順延了繳納保證金的時(shí)間表。

　　本輪樓市降溫之所以來(lái)得迅速，是由供給和需求側(cè)同時(shí)“降杠桿”帶來(lái)的。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，下半年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商前端融資(開(kāi)發(fā)貸、信托、債券、前融等)全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重?cái)D壓，疊加債務(wù)到期集中，部分房企債務(wù)違約事件惡化了市場(chǎng)預(yù)期，開(kāi)發(fā)商不得不大力度打折促銷，帶動(dòng)房?jī)r(jià)下跌。

　　另外，受到房貸緊縮，利率攀升，二手房停貸等影響，需求端也急劇冷縮，二手房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

　　融資環(huán)境開(kāi)始“解凍”

　　最近一段時(shí)間，這種“冰封”的情況有所改善。

　　-央行、銀保監(jiān)會(huì)等金融主管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　-據(jù)多家媒體報(bào)道，11月9日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)。部分參會(huì)房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。11月10日起多家城投公司及國(guó)企央企宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券等。房企融資出現(xiàn)“解凍”。

　　今年3月以來(lái)，房企單月融資額同比不同程度下滑。其中自8月起，單月降幅超過(guò)50%，10月同比降幅最大，為74.8%。

　　-從房貸來(lái)看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，個(gè)人住房貸款余額當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。這意味著房貸供應(yīng)量增加了，過(guò)緊的政策確實(shí)出現(xiàn)了調(diào)整。

　　據(jù)貝殼研究院觀察，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲。

　　-此外，10月哈爾濱、義烏、成都出臺(tái)預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力。武漢、三明、珠海調(diào)整落戶條件或?qū)τ谌瞬刨?gòu)房給予一定的優(yōu)惠。

　　房?jī)r(jià)下跌何時(shí)見(jiàn)底？

　　政策的確出現(xiàn)些許暖意。但需要看到，目前的政策調(diào)整主要是在過(guò)緊基礎(chǔ)上的糾偏，取消限購(gòu)、放松限貸等實(shí)質(zhì)性的調(diào)控“大招”并沒(méi)有出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)整可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　李宇嘉表示，房?jī)r(jià)仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲。同時(shí)，由于目前的政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會(huì)大幅度增加信貸投放。特別是需求端不會(huì)松綁限售、限貸的情況下，未來(lái)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不能太樂(lè)觀，房?jī)r(jià)仍會(huì)慣性下跌。

　　房?jī)r(jià)普跌的情況過(guò)去也發(fā)生過(guò)。2008年、2011年、2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)均經(jīng)歷過(guò)這種實(shí)質(zhì)性的下跌。房?jī)r(jià)下跌何時(shí)見(jiàn)底？

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，2008年時(shí)受金融危機(jī)沖擊，房?jī)r(jià)出現(xiàn)急跌，但因?yàn)榫仁姓�策迅速出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌僅持續(xù)6個(gè)月；2011下半年到2012上半年，下跌持續(xù)10個(gè)月；2014年的一輪房?jī)r(jià)下跌持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，達(dá)12個(gè)月。

　　本輪的樓市調(diào)整已持續(xù)3個(gè)月，楊紅旭認(rèn)為，未來(lái)的半年內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)探明跌幅最大的時(shí)點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此前因?yàn)榉趴钪芷谘娱L(zhǎng)，按揭貸款已積壓多月，預(yù)計(jì)年內(nèi)房?jī)r(jià)依然下調(diào)為主。比如：在北京，消化完目前積壓的需求大約需要4個(gè)月左右，在此之前樓市并無(wú)反彈的動(dòng)力。他認(rèn)為，隨著房貸的逐漸緩和，樓市有望在2022年一季度逐漸企穩(wěn)。

　　樓市并未進(jìn)入“負(fù)通道”

　　短期的樓市調(diào)整和局部企業(yè)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)顯化并不意味著樓市進(jìn)入負(fù)通道。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊指出，中國(guó)的住房需求在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還會(huì)維持相當(dāng)大的規(guī)模，現(xiàn)在每年農(nóng)村向城市人口的轉(zhuǎn)移盡管較前幾年下滑，但仍有1600萬(wàn)-1800萬(wàn)左右。

　　此外，城鎮(zhèn)間的人口轉(zhuǎn)移也會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)，目前城鎮(zhèn)間人口遷徙每年有600多萬(wàn)。而且中國(guó)城鎮(zhèn)人口遷移很多并非舉家遷移。這一特點(diǎn)使得很多時(shí)候既會(huì)在遷入城市引發(fā)新的住房需求，又會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)保留原城市的住房。

　　馮俊認(rèn)為，今后樓市并不會(huì)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，而是會(huì)出現(xiàn)比較穩(wěn)定的小幅增長(zhǎng)。特別是把投資品屬性有效控制住后，價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。