2013年，無(wú)論是以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)企業(yè)，都站在了關(guān)鍵的十字路口。在新型城鎮(zhèn)化下，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。銀行面臨金融脫媒、利率市場(chǎng)化和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇等諸多挑戰(zhàn)，過(guò)度依賴(lài)于存貸利差的盈利模式不可持續(xù)。
近日，平安銀行在深圳舉辦首屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇，來(lái)自政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、高校及企業(yè)界的重量級(jí)嘉賓云集，縱論十八屆三中全會(huì)后的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與地產(chǎn)新十年的機(jī)遇，探討房地產(chǎn)融資形勢(shì)及地產(chǎn)金融創(chuàng)新熱點(diǎn)話題。
房地產(chǎn)調(diào)控將避免“一刀切”
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)在功能定位、政策和環(huán)境上已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，特別是宏觀調(diào)控的思路和手段發(fā)生了變化。三中全會(huì)提出要健全以國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和工業(yè)化為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向財(cái)稅政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控和體系。以往政府的調(diào)控思路以行政干預(yù)為主，現(xiàn)在調(diào)控政策出臺(tái)更加慎重。
劉志峰表示，以往政府的調(diào)控以行政干預(yù)為主，現(xiàn)在政策更加注重程序和公開(kāi)。這種變化主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是加快建立長(zhǎng)效機(jī)制，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重失衡的情況下，避免出臺(tái)全國(guó)性的調(diào)控政策，要區(qū)分城市的不同類(lèi)型，房地產(chǎn)發(fā)展的不同狀況、供需狀況而出臺(tái)不同的政策。二是利用市場(chǎng)化手段，充分激發(fā)市場(chǎng)活力。三是建立政府為主的住房保障，以市場(chǎng)為主的滿足多層次的住房經(jīng)營(yíng)體系，通過(guò)公共租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房，通過(guò)再融資和金融創(chuàng)新來(lái)豐富來(lái)源，通過(guò)房地產(chǎn)稅等手段對(duì)投機(jī)性需求調(diào)整供應(yīng)、供求平衡。四是授權(quán)地方政府因地制宜地提出調(diào)控，做好政府管好政府的，市場(chǎng)管好市場(chǎng)的。
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)陳東琪認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)由超級(jí)繁榮到高速增長(zhǎng)向筑底增長(zhǎng)局面，投資的機(jī)遇主要來(lái)自改革紅利的釋放。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，機(jī)遇來(lái)自于行業(yè)內(nèi)部升級(jí)特別是重組，此外，還將受益于金融創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保等。
房?jī)r(jià)回歸合理需配套改革
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)目前的各項(xiàng)指標(biāo)仍然處于高位，但是不可以忽視的是下行態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，并將持續(xù)下去。今年初，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)18.8%，1-9月份降到8.6%，同比上漲的城市包括一、二、三線城市。
另一方面，房地產(chǎn)差異化市場(chǎng)迅速形成�，F(xiàn)在大部分的城市如果拿房?jī)r(jià)同比來(lái)看，高于GDP7.5%的漲幅只有10個(gè)城市左右，其他漲幅都在7.5%之下，有些城市甚至CPI在3.5%之下。此外，今年國(guó)內(nèi)住宅銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積下降的幅度非常大，地產(chǎn)企業(yè)的資本金也下降。
盡管如此，聶梅生表示，全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有形成全局性的泡沫，主要是GDP持續(xù)增長(zhǎng)，貨幣政策寬松，地價(jià)上升超過(guò)房?jī)r(jià)，這些因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，國(guó)內(nèi)固定投資增長(zhǎng)也對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。
她認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟(jì)，政府和市場(chǎng)的分工，金融和土地資源的配置，財(cái)政和稅收制度的改革和立法，最終這些改革的成果才能體現(xiàn)到合理房?jī)r(jià)上來(lái)，這才是百姓最關(guān)心的目標(biāo)。
2020年前樓市仍有增長(zhǎng)空間
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前的城鎮(zhèn)住宅行業(yè)的主要矛盾已發(fā)生了改變，由過(guò)去的絕對(duì)短缺轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶馔怀觥Ｔ?020年之前，城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)增長(zhǎng)仍有空間，但是增速減緩，分化加劇。首先，在于城鎮(zhèn)人口的增加，從現(xiàn)在到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)每年新增常住人口在1700萬(wàn)人左右，未來(lái)新增的住房供應(yīng)還是要滿足新增需求。其次，到2020年前，25歲至45歲之間的年輕勞動(dòng)力是買(mǎi)不到房占比最大的人群，仍占相對(duì)高位。再次，高儲(chǔ)蓄人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房市場(chǎng)貢獻(xiàn)率非常大，中國(guó)高儲(chǔ)蓄人口在2020年之前仍會(huì)保持在30%的水平，但之后占比就會(huì)下降。
秦虹認(rèn)為，未來(lái)住宅投資的機(jī)會(huì)在兩個(gè)方面，一是城鎮(zhèn)和人口密度大的城市群；第二，關(guān)注中國(guó)規(guī)劃和建設(shè)中的高速鐵路網(wǎng)沿線城市。
金融創(chuàng)新助推地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型
多位嘉賓表示，未來(lái)十年，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型已成大局，金融創(chuàng)新將在其中扮演重要角色。劉志峰表示，今年來(lái)金融部門(mén)在支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展方面做了很多工作，幫助開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)，涌現(xiàn)出了一批主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，例如一些地產(chǎn)企業(yè)積極對(duì)工業(yè)園區(qū)的升級(jí)改造、旅游地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)等等。
劉志峰認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)今后的轉(zhuǎn)型方向和目標(biāo)可以用三句話概括，長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)首先要靠住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。住宅產(chǎn)業(yè)化可以避免二次裝修，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)石和環(huán)保的“五節(jié)一環(huán)�！�，大幅度提高了房屋品質(zhì)和性能，延長(zhǎng)使用年限和大大降低了使用成本和維修成本，今后住宅產(chǎn)業(yè)化是銀企深入合作的切入點(diǎn)。
互聯(lián)網(wǎng)金融也成為論壇嘉賓熱議的話題之一。平安陸金所董事長(zhǎng)計(jì)葵生說(shuō)，現(xiàn)在陸金所50%的交易量都是經(jīng)過(guò)手機(jī)，融資方和投資方都可以經(jīng)過(guò)非常方便的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)募資、籌資，形成高效快捷、面向普通大眾的互聯(lián)網(wǎng)投融資平臺(tái)。其中房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是陸金所重要的服務(wù)對(duì)象，一方面是各家基金公司、信托公司可以把房地產(chǎn)的項(xiàng)目打包，打包好了再放在平臺(tái)賣(mài)給高端客戶，或者賣(mài)給機(jī)構(gòu)客戶。第二，開(kāi)展個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，增加中小微企業(yè)的融資渠道。
聶梅生說(shuō)，金融改革尤其是人民幣匯率和利率市場(chǎng)化，將對(duì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)生巨大影響。同時(shí)，新股首發(fā)（IPO）重啟，股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化的發(fā)展等，都將為房地產(chǎn)融資輸送新鮮的血液。記者 范京蓉