近段時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的聲音又多了起來(lái)。實(shí)際上，決定和支撐房?jī)r(jià)的因素繁多且復(fù)雜，判斷房?jī)r(jià)是否有泡沫，需要進(jìn)行系統(tǒng)性分析。歸根結(jié)底，住房是為了滿(mǎn)足人的需求，所以人口的多少、人口的增速、戶(hù)均人數(shù)、勞動(dòng)人口的情況、適齡購(gòu)房人口的變化等等，都會(huì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響。
人口對(duì)住宅需求的影響，可分為三個(gè)層次分析：一是人口總量，這一概念比較好理解。二是勞動(dòng)年齡人口（15-64歲），其所占比重增加時(shí)，社會(huì)撫養(yǎng)比下降，也即“人口紅利”將增加，有利于樓市。三是購(gòu)房適齡人口（25-49歲），其對(duì)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響最大、最直接。就三種人口而言，購(gòu)房適齡人口的變化，是最需要密切關(guān)注的。
不同年齡段的購(gòu)房者，對(duì)房屋的支付能力、對(duì)房屋戶(hù)型面積的需求，以及購(gòu)房動(dòng)機(jī)都有很大差異。年輕人購(gòu)房通常是首次置業(yè)，其需求為剛性需求。部分中年人購(gòu)房為二次置業(yè)，其需求為改善需求。中老年人購(gòu)房則已屬多次置業(yè)，有些屬高端改善需求，有些空巢老人將大房換小房，或購(gòu)進(jìn)養(yǎng)老型物業(yè)。
購(gòu)房適齡人口大致包括兩類(lèi)人：25-35歲的青年人、35-49歲的中年人。而老年人口所占比重越大，則總體住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年輕時(shí)已有房屋，不需再購(gòu)，另一方面老年人口退休后收入往往下降，改善住房能力不足。
上世紀(jì)50年代以來(lái)，在近年來(lái)經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)暴漲的一些國(guó)家中，人口規(guī)模總體上漲，這些國(guó)家包括澳大利亞、愛(ài)爾蘭、英國(guó)和美國(guó)。相反，過(guò)去十年德國(guó)、日本、韓國(guó)的房?jī)r(jià)一直走低，正好與人口增長(zhǎng)速度的顯著放緩?fù)瑫r(shí)發(fā)生。德國(guó)和日本在2005年前后達(dá)到頂峰，韓國(guó)預(yù)計(jì)到2020年前后達(dá)到頂峰。就適齡購(gòu)房人口數(shù)量來(lái)看，德國(guó)在1995年、日本在1980年、韓國(guó)在2000年達(dá)到頂峰，適齡購(gòu)房人口占總?cè)丝诘谋戎氐母咧到栽?4%左右。
對(duì)于我國(guó)而言，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著計(jì)劃生育政策的深入、社會(huì)觀(guān)念的改變，以及育齡婦女生育率下降等多重因素的影響，我國(guó)出生率、死亡率及自然增長(zhǎng)率不斷走低，且自然增長(zhǎng)率達(dá)到歷史最低值5.05％。，實(shí)現(xiàn)了人口再生產(chǎn)類(lèi)型從“高、低、高”的模式向“低、低、低”模式的轉(zhuǎn)變，人口的年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了急劇變化。正由于人口年齡結(jié)構(gòu)的急劇變化，人口因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，比歷史上任何國(guó)家都要?jiǎng)×摇?998年之前我國(guó)低水平的福利化分房制度，隱藏了很多住宅矛盾。隨著房改大力度推進(jìn)，在住宅商品化和市場(chǎng)化的條件下，大量住宅需求持續(xù)釋放至今。
我國(guó)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)鏈較短，只能看個(gè)大概。2000年之前，購(gòu)房適齡人口快增時(shí)期，我國(guó)住宅建設(shè)速偏慢，導(dǎo)致住宅供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足需求。2005年后，城鎮(zhèn)住宅竣工規(guī)模較大，且總體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是在彌補(bǔ)歷史“欠債”。
2000年之前，購(gòu)房適齡人口快增時(shí)期，我國(guó)住宅房?jī)r(jià)漲幅并不大，直到2004年開(kāi)始，房?jī)r(jià)漲幅變大。購(gòu)房適齡人口經(jīng)歷四、五年的盤(pán)整之后，2006后又開(kāi)始小幅增長(zhǎng)，在購(gòu)房適齡人口止增之前，尚不能判定房?jī)r(jià)已經(jīng)觸頂，也難以斷定已經(jīng)形成泡沫，因?yàn)榇罅孔宰⌒再?gòu)房需求依然存在。
據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，我國(guó)大陸地區(qū)人口總量將在2026年前后達(dá)到頂峰，其后持續(xù)小幅減少。勞動(dòng)人口總量將在2016年前后達(dá)到頂峰。不妨與日本比較一下。日本總?cè)丝谟?004年觸頂，勞動(dòng)人口于1995年觸頂，而購(gòu)房適齡人口于1981年觸頂。我國(guó)的人口變化情況，比日本滯后了約20年左右。
據(jù)聯(lián)合國(guó)測(cè)算，我國(guó)全國(guó)購(gòu)房適齡人口2015年前后達(dá)到最大值，由此來(lái)看，房地產(chǎn)的好日子快到頭了。然而，我國(guó)的情況與發(fā)達(dá)國(guó)家又有不同，兩個(gè)因素將減緩人口下滑帶來(lái)的負(fù)面影響。
其一，快速的城鎮(zhèn)化能在一定程度上抵消人口規(guī)模增長(zhǎng)趨緩、甚至下降的影響。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的城鎮(zhèn)化顯著滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如，日本購(gòu)房適齡人口數(shù)量最多的1981年，城鎮(zhèn)化率已接近80%，而我國(guó)購(gòu)房適齡人口于2015年達(dá)到頂峰時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率只有56%左右。隨著未來(lái)10-20年我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會(huì)創(chuàng)造很大的購(gòu)房需求。況且，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的相關(guān)數(shù)據(jù)，只計(jì)算城市，不管農(nóng)村和小城鎮(zhèn)。