上周，是本輪調(diào)控重拳全程作用的第一周，但有些令人意外的是，上海上周住房成交均價(jià)卻創(chuàng)下了歷史新高：2.6萬元/平方米。

　　不過，在持續(xù)下降的供求比面前，2.6萬元/平方米的新高則完全暴露了背后的“空虛”。上周，上海全市商品房、商品住宅供求雙降，供求比則持續(xù)下跌，由前一周的1:0.73下降到上周的1:0.68。其中商品住宅供求比下跌更為明顯，由前一周的1:0.84下降至上周的1:0.48。

　　戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事伍惠敏指出，后市受近期密集出臺(tái)調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì)未來5-6個(gè)月內(nèi)成交將陷入膠著。從供應(yīng)面來看，市場短期內(nèi)可能出現(xiàn)部分拋壓現(xiàn)象，主要集中在二手市場。

　　拋售壓力，已向全國蔓延，尤其在二手房市場。據(jù)中原地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)，京滬廣深津五大城市二手房出現(xiàn)成交大幅下挫，深圳跌幅最高為－82％，同時(shí)新增掛牌房源驟增，北京新增幅度高達(dá)49％，拋壓明顯。

　　上海房價(jià)沖刺2.6萬/平方米

　　國發(fā)10號(hào)文件出臺(tái)兩周，上海住房成交均價(jià)卻連創(chuàng)新高。

　　上海房價(jià)繼之前一周突破2.3萬之后，上周再度向2.6萬沖刺。中房信報(bào)告指出，在大量豪宅上市成交的推動(dòng)下，房價(jià)雖然屢創(chuàng)新高，但受調(diào)控影響，市場明顯供過于求，上周新房供應(yīng)量達(dá)到36.7萬平方米，但成交量只有17.68萬平方米。

　　“預(yù)期在大量豪宅集中成交之后，供大于求的局面必然導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)較大調(diào)整。”中房信分析師薛建雄坦言。

　　中房信的數(shù)據(jù)顯示，上周上海共有16個(gè)項(xiàng)目推出36.7萬平方米，比前周繼續(xù)下滑10.9%，同期成交量更下滑至17.68萬平方米，環(huán)比大跌49%。不過由于一批豪宅項(xiàng)目的集中推盤成交，推動(dòng)房價(jià)大漲了12%，達(dá)到26096元/平方米。其中，翠湖天地以133143元/平方米的價(jià)格成交了3套398平方米，四季雅苑以122735元/平方米的價(jià)格成交了5棟別墅1889平方米，另外綠寶園和仁恒河濱城各成交了25和31套均價(jià)5萬以上的豪宅。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，豪宅成交拉高整體萎縮的市場均價(jià)創(chuàng)新高，具有偶然性，但成交萎縮則是已成為必然趨勢。

　　中房指數(shù)最新報(bào)告指出，新政效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，住宅成交量下跌了三成，可售面積大幅上漲6.59%，超過500萬平方米。預(yù)期下周成交量會(huì)在低位徘徊，而價(jià)格失去了成交量的支撐，也會(huì)出現(xiàn)一定程度的松動(dòng)。

　　伍惠敏指出，即使近期依然有成交的豪宅市場，調(diào)整也在所難免。從政策面來看，政策預(yù)期對于購房者的心態(tài)壓力甚于實(shí)際購買能力。戴德梁行根據(jù)銷售現(xiàn)場反饋發(fā)現(xiàn)，大約6成以上購房者本身具有首付50%的購買計(jì)劃，客戶資金充裕，從實(shí)際購買能力來看受政策影響不大。

　　戴德梁行在近1個(gè)月的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有部分高端投資客戶已逐步從高端住宅市場撤離，部分客戶轉(zhuǎn)投目前相對價(jià)格較低的商業(yè)和寫字樓市場，期望能獲得更大的溢價(jià)空間。

　　薛建雄指出，前周已經(jīng)出現(xiàn)的供過于求局面，上周被大幅拉大，表明在政策打壓之后，購房者大量觀望導(dǎo)致了供過于求的局面加重。

　　拋壓開啟下跌通道

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理李志仁認(rèn)為，目前樓市中的投資客普遍多經(jīng)歷過前幾次的樓市調(diào)控的磨練，他們其實(shí)深知如果此時(shí)市場上出現(xiàn)恐慌性拋盤的情況，市場價(jià)值必定將急速向下。

　　實(shí)際的市場數(shù)據(jù)暴露了“勝負(fù)手”的真正走向，拋壓已然啟動(dòng)。

　　從業(yè)主方面看，政策出臺(tái)后放盤意愿增強(qiáng)。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月14日前后一周（4.8-4.14 對比4.15-4.21），中原五大城市二手房掛牌量均有所增加，增加幅度分別為：49%、33%、24%、24%和20%。部分板塊掛牌價(jià)格降幅超過10%。

　　購房者方面，由于普遍認(rèn)為市場將轉(zhuǎn)入調(diào)整，故并不急于接盤，持幣觀望仍是最佳選擇。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，幅度分別達(dá)到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出現(xiàn)大跌，京滬廣深津五城分別下跌45％、52％、20％、82％、32％。