在美國的房地產(chǎn)泡沫引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之際，德國人正為自己有著穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場——十多年來大多數(shù)城市房價沒有上漲而自豪。其實秘訣就在于德國以憲法為主導(dǎo)的健全的法律機(jī)制及國家實行的福利住房政策。

　　2010年年初，聯(lián)邦政府向議會提交了一份議會2007年3月作的有關(guān)德國住房和房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告，這份報告由多家中立的研究機(jī)構(gòu)與聯(lián)邦交通、建筑和城市建設(shè)部共同完成。報告的第一句話便是：德國的住房供應(yīng)情況良好。報告指出，德國住房的自有率為43%，住房供需基本平衡且房屋質(zhì)量高。自有房屋多為人們的一種投資和養(yǎng)老保險方式。但在某些大型城市有可能會慢慢出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，必須要對此注意并適時采取相應(yīng)措施。另外，德國政府對住房市場扶持的導(dǎo)向應(yīng)繼續(xù)在改造已有房屋上，使其變得更生態(tài)、節(jié)能，并適應(yīng)人口老齡化的需要，將房屋改建得適合老年人居住。

　　二戰(zhàn)后的建設(shè)期：

　　解決住房需求

　　二戰(zhàn)后德國的許多城市都被夷為平地，數(shù)以萬計的人無家可歸。只有900萬多個公寓（包括所有應(yīng)急住所）供1460萬戶家庭居住，每個居民的平均居住面積僅為15平方米。在這種狀況之下住房緊缺，但同時又不能放開房屋租金，否則會導(dǎo)致房東的漫天要價，更多的人流浪街頭，造成社會的不穩(wěn)定。

　　于是國家為了刺激建房，滿足居民的住房需求，采取了三項主要措施。

　　其一，鼓勵福利房的建設(shè)。1950年4月出臺了第一部建房法，據(jù)此住房建造人可從聯(lián)邦和州的預(yù)算里得到無息并30到35年清償期的貸款，但同時要求他們在貸款償還期間只能將住房出租給收入不超過一定界限的用戶。到1960年為止，400萬套出租公寓中60%都是由國有資金扶持建造的。

　　其二，通過采取稅法上的優(yōu)惠措施（優(yōu)惠的地稅和地產(chǎn)購買稅以及高額房屋折舊費）鼓勵人們建造或購買自用住房。

　　其三，通過建房獎金法鼓勵購房成為居民財產(chǎn)的一個重要組成部分。所謂的建房獎金，即如果某一居民每年將一定資金存為建房儲蓄，那么根據(jù)建房獎金法里確定的一個百分比，國家每年把所存資金和這個百分比的乘積數(shù)額獎勵給這個居民。

　　上述后兩項的措施主要對中上層收入群體非常具有吸引力，對促進(jìn)這個階層購買自有房產(chǎn)起了重要作用。1956年議會通過了第二部建房法，主要確定了重點鼓勵中產(chǎn)階層和家庭建房的導(dǎo)向，同時將福利房的建設(shè)縮減到滿足供應(yīng)最低收入家庭的需要即可。
 

　　削減干預(yù)措施的開始：

　　社會矛盾顯現(xiàn)

　　經(jīng)過10多年政府對住房市場的嚴(yán)格調(diào)控并形成了一定體系后，上世紀(jì)60年代開始，德國政府計劃減少干預(yù)，放開了租金市場。在所有地區(qū)，如果住房供需差別小于3%，那么從1963年開始就解除對租金的法定限制，如果住房供需差別大于3%，那么從1966年開始解除限制。

　　上世紀(jì)70年代的通貨膨脹和放開了的房屋租金使得大批人投資房地產(chǎn)業(yè)。1971年在聯(lián)邦德國共建造了70多萬套公寓，即每天大約兩千套，德國自此以后再也沒有達(dá)到過這樣的水平。解除了對租金的法定限制后房東們開始紛紛漲價。為了達(dá)到目的，房東往往會單方解除租賃合同，要求租房人搬出房屋，社會矛盾開始出現(xiàn)。

　　新一輪干預(yù)措施：

　　高福利住房市場體系形成

　　為解決上述社會矛盾，同時又保證住房市場的供需平衡，防止用大量國有資金盲目造房，1965年，德國開始引入住房補貼制度，從而進(jìn)入了一個不以對"物"即房屋，而以對"人"提供資助為主的一個新時代。住房補貼的對象為收入低或沒有收入，無法為自己解決住房問題的群體。根據(jù)被補貼對象的收入、家庭大小和房租高低，國家完全承擔(dān)或部分承擔(dān)其房租。1992年共有68億馬克被用來支付住房補貼。此項財政支出在2006年聯(lián)邦制改革后由聯(lián)邦和州平分承擔(dān)。2008年有大約56萬戶需要住房補貼。2007年的住房補貼為平均每戶370歐元，國家另外還承擔(dān)用戶的取暖費用。