2009年西安商品房市場(chǎng)在“小陽(yáng)春”之后高潮不斷，上半年西安商品房銷售量以高出去年5.69%的業(yè)績(jī)站穩(wěn)市場(chǎng)。進(jìn)入7月雖然出現(xiàn)成交量下滑現(xiàn)象，但8月又刷新西安房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售記錄，商品住宅成交均價(jià)突破5000元大關(guān)�；钴S的西安樓市與一些已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)的一線城市形成了冰火兩重天的鮮明對(duì)比，但現(xiàn)在擺在眾人面前的是西安樓市是將繼續(xù)持續(xù)火熱的態(tài)勢(shì)還是步入下調(diào)渠道呢？樓市究竟何去何從再次成為業(yè)內(nèi)外熱議的焦點(diǎn)。
樓市成交量持續(xù)增加助推房?jī)r(jià)上漲
近十年來(lái)，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，西安商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢(shì)中，成交面積一直徘徊在500萬(wàn)平方米以內(nèi)，價(jià)格在3000元上下。成交量低、價(jià)格上不去等一度使西安樓市被二線城市邊緣化。
2007年全國(guó)樓市出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象，西安樓市雖然反映滯后，但下半年依然出現(xiàn)跟風(fēng)補(bǔ)漲現(xiàn)象，西安商品房成交量首次突破500萬(wàn)大關(guān)，商品房?jī)r(jià)格漲幅一改往日溫和狀況，均價(jià)超過(guò)4000元/平方米。
2008年在5.12汶川大地震及國(guó)際金融危機(jī)等因素的影響下，西安樓市交易量嚴(yán)重萎縮，但價(jià)格卻一直攀升至4500元左右。
09年的“小陽(yáng)春”使樓市積壓的消費(fèi)需求得到釋放，上半年西安商品房銷售量為493.02萬(wàn)平方米，較上年同比增長(zhǎng)55.24%；城六區(qū)商品住宅成交價(jià)格也達(dá)到4608元/平方米，較上年同期相比漲幅為5.69%。出人意料的是僅僅兩個(gè)月后的8月，西安樓市就再次打破09年以來(lái)單月成交記錄，商品房成交量突破新高達(dá)到113.29萬(wàn)平方米，同比上漲121.5%，住宅成交量也高達(dá)105.22萬(wàn)平方米，商品住宅成交均價(jià)突破5000元大關(guān)，達(dá)5009元/平方米。
縱觀房產(chǎn)市場(chǎng)近幾年的發(fā)展，西安樓市住宅均價(jià)從2007年以前的不足3000，到如今單價(jià)超過(guò)5000，這些都是在成交量配合的情況下完成的。如果樓市僅有房?jī)r(jià)單邊上漲，而沒(méi)有成交量配合的話，那么房?jī)r(jià)就會(huì)因得不到有效支撐而無(wú)力上行。樓市滿足了剛性需求，又因需求的旺盛而助推了房?jī)r(jià)，如果樓市比較規(guī)范，沒(méi)有居奇囤積的情況出現(xiàn)，不同時(shí)期的需求隨時(shí)能夠化解，就不會(huì)存在求大于供的局面，也就不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商捂盤雖然是始作俑者，但追根究底還是成交量助推了房?jī)r(jià)上漲。
房?jī)r(jià)上漲是虛高還是泡沫？5000元均價(jià)存質(zhì)疑
盡管每天各種媒體報(bào)道中充斥人們視野的房?jī)r(jià)只有4000多元，但住宅均價(jià)超過(guò)5000元已是不爭(zhēng)的事實(shí)。就連之前3000多元開(kāi)盤的項(xiàng)目，也在一夜之間漲到5000元。在沒(méi)有追加投資、沒(méi)有投入提高產(chǎn)品性能、沒(méi)有提高小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，擅自提高房?jī)r(jià)不能不使人聯(lián)想房?jī)r(jià)的暴利和泡沫，從而對(duì)超過(guò)5000元的均價(jià)產(chǎn)生質(zhì)疑。
首先置疑的是房?jī)r(jià)成本，從行業(yè)內(nèi)人士的預(yù)算看來(lái)，房?jī)r(jià)構(gòu)成包括土地成本、報(bào)建成本、前期成本、建安成本等八大項(xiàng)目預(yù)算，西安房?jī)r(jià)構(gòu)成（成本）應(yīng)該在3000-3500元之間，這是普通住宅的成本構(gòu)成，不包括高端、黃金地段、別墅等類型房屋。從3500-5000元可以直接感受房?jī)r(jià)利潤(rùn)空間，也就不難理解一夜?jié)q千元的現(xiàn)象，從某種角度上講房?jī)r(jià)暴漲是開(kāi)發(fā)商蓄謀以久的陰謀，有為追求暴利，刻意抬高房?jī)r(jià)的嫌疑。消費(fèi)者曾形象地形容房?jī)r(jià)暴漲是“打腫臉充胖子”，均價(jià)5000元以上究竟值不值是個(gè)問(wèn)號(hào)。
每個(gè)樓盤的公布價(jià)與統(tǒng)計(jì)價(jià)也受到置疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。如果是按成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，為什么不直接以成交價(jià)公布，而是在自己先期制定的銷售價(jià)格上進(jìn)行折扣？既然形成了實(shí)際成交價(jià)，又為何舍低求高而落得曲高和寡？無(wú)非是讓人們?cè)谑袌?chǎng)上看到這個(gè)所謂的均價(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)一直在漲！有時(shí)候即便在成交量銳減的情況下，依然看到房?jī)r(jià)在上漲的假象。這樣做只能使沒(méi)有買房的人迫于漲價(jià)現(xiàn)實(shí)而跟風(fēng)，追漲殺跌陷入房?jī)r(jià)陷阱。所以，均價(jià)超過(guò)5000的統(tǒng)計(jì)實(shí)不實(shí)依然存疑。