新華社北京9月8日新媒體專電 題:鄭州一樓盤(pán)挖坑即預(yù)售,違規(guī)預(yù)售為何屢禁不止?
新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者
近日,一篇《鄭州一重點(diǎn)樓盤(pán)挖坑即排號(hào)待售 房管局:肯定沒(méi)證》為題的報(bào)道引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注。新華社“中國(guó)網(wǎng)事”記者調(diào)查了解到,未取得商品房預(yù)售許可證便展開(kāi)銷(xiāo)售的情況在多個(gè)城市存在。有關(guān)人士認(rèn)為,違規(guī)預(yù)售既擾亂了市場(chǎng)秩序,也給購(gòu)房者帶來(lái)潛在的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),易引發(fā)系列糾紛,建議有關(guān)部門(mén)切實(shí)履行職責(zé),加強(qiáng)房企信用體系建設(shè),提高購(gòu)房者法律意識(shí),減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)消費(fèi)者利益。
樓盤(pán)挖坑即預(yù)售 購(gòu)房者:很多人都想買(mǎi)
據(jù)媒體報(bào)道,河南省鄭州市經(jīng)三路與廣電路口的“華爾中心”項(xiàng)目涉嫌違規(guī)預(yù)售,該項(xiàng)目工程目前僅是一巨大的基坑。
記者6日來(lái)到鄭州市經(jīng)三路與廣電南路交叉口的“華爾中心”售樓部,一個(gè)巨大的沙盤(pán)呈現(xiàn)在眼前,幾棟高樓模型非常漂亮,售樓人員神采奕奕地向顧客介紹著樓盤(pán)的優(yōu)越位置、配套設(shè)施、戶型等。而事實(shí)上,這個(gè)樓盤(pán)的基坑都沒(méi)挖好,未開(kāi)工建設(shè)。據(jù)售樓部工作人員介紹,該項(xiàng)目可能九月底正式開(kāi)工,到2018年底交房。
“先交5000元的定金排號(hào),到9月20多號(hào)確定選房,再交15000元,等于說(shuō)是20000元的定金,到取得預(yù)售證之后再簽正式的購(gòu)房合同。”售樓部工作人員說(shuō),他們稱這種方式為“內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)”。
鄭州市房管局此前發(fā)布的《關(guān)于購(gòu)買(mǎi)預(yù)(銷(xiāo))售商品房的風(fēng)險(xiǎn)警示》中稱,“五證”不齊全的房屋多采用團(tuán)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、低價(jià)、預(yù)付等方式收取不等的預(yù)訂款,多數(shù)沒(méi)有簽訂書(shū)面協(xié)議,此類交易行為后期風(fēng)險(xiǎn)非常大,容易造成消費(fèi)者房財(cái)兩空的局面。
一位購(gòu)房者在“華爾中心”定了一個(gè)40多平方米的公寓,主要用于投資。他說(shuō),現(xiàn)在鄭州沒(méi)證預(yù)售的很多,但很多人都想買(mǎi)。
售樓人員也在不斷向購(gòu)房者介紹,“旁邊的樓盤(pán),你可以去問(wèn),去年年底開(kāi)盤(pán)時(shí)9500元一平方米,現(xiàn)在已經(jīng)漲到15000元了,你的錢(qián)放銀行也是貶值,買(mǎi)套房一年賺一半。”
違法成本低、客戶有需求 違規(guī)預(yù)售屢禁不止
據(jù)鄭州市房管局提供的《關(guān)于“金科城”“華爾中心”項(xiàng)目涉嫌違規(guī)預(yù)售問(wèn)題的情況說(shuō)明》,在接到有關(guān)方面投訴后,鄭州市房管局監(jiān)察支隊(duì)9月6日到“金科城”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)向公司開(kāi)具了《行政執(zhí)法調(diào)查通知書(shū)》,要求公司提供相關(guān)資料,并針對(duì)網(wǎng)絡(luò)、媒體等反映的相關(guān)問(wèn)題向房管局說(shuō)明情況,接受調(diào)查。下一步,如查實(shí)存在違規(guī)行為,鄭州市房管局監(jiān)察支隊(duì)將依法依規(guī)對(duì)“華爾中心”“金科城”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行處理。
據(jù)了解,兩個(gè)項(xiàng)目近期被媒體曝光的時(shí)間分別是8月30日和9月3日,目前鄭州市房管局的回復(fù)仍是“正在調(diào)查”。
鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,無(wú)證銷(xiāo)售的原因主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)違法成本太低,雖然上限處罰,但和企業(yè)所得不成比例;另外,如果無(wú)證銷(xiāo)售處于開(kāi)發(fā)階段的末期,前期預(yù)防存在一定的難度,也是原因之一。
鄭州市房管局2015年8月份通報(bào)的該年度上半年22起違法、違規(guī)行政處罰案件中,17起屬于沒(méi)有預(yù)售證就賣(mài)房,而罰款金額在6萬(wàn)至10萬(wàn)不等。
云南凌云律師事務(wù)所律師孫文杰介紹,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》之后,按開(kāi)發(fā)商提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,才能辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。網(wǎng)上曝光的“鄭州重點(diǎn)樓盤(pán)才挖坑就排號(hào)待售”明顯不符合《商品房預(yù)售許可證》的取得條件,屬于違規(guī)預(yù)售。
孫文杰介紹,我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚,法律規(guī)范不完善,各地方發(fā)展不平衡,有的地方主管部門(mén)的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮,導(dǎo)致許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)處于混亂狀態(tài)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)或鉆營(yíng)法律空子,造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象。
北京恒都律師事務(wù)所律師張力明認(rèn)為,與被查處后所承擔(dān)的法律后果相比,通過(guò)違規(guī)預(yù)售提前回籠的資金收益以及轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)所得的收益更多,開(kāi)發(fā)商違法成本低致使其明知違規(guī)而愿意冒險(xiǎn)。此外,部分購(gòu)房者寧愿冒風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)取未來(lái)可能的增值,還有部分購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)貪圖“小便宜”,明知房產(chǎn)沒(méi)有預(yù)售權(quán)還要購(gòu)買(mǎi)也是造成案件多發(fā)的主要原因。
專家:有關(guān)部門(mén)應(yīng)切實(shí)履行職責(zé) 保護(hù)購(gòu)房者利益
“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)無(wú)《商品房預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等預(yù)售證的商品房潛藏著不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)!睂O文杰說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開(kāi)始預(yù)售房屋,如果出現(xiàn)資金鏈斷裂、隨意挪用購(gòu)房款等問(wèn)題,將給購(gòu)房者帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn),甚至可能造成極大的社會(huì)危害。
鄭州市房管局表示,一方面將建立開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案,把違規(guī)銷(xiāo)售情況逐一記錄,定期公布企業(yè)信用得分,引導(dǎo)群眾購(gòu)買(mǎi)講信用品牌好的項(xiàng)目;另一方面將加大市場(chǎng)監(jiān)察力度,定期不定期組織人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查檢查,發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況,及時(shí)處理。
孫文杰建議加大經(jīng)濟(jì)處罰力度,讓違規(guī)者望而生畏。針對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目,他建議有關(guān)部門(mén)要求開(kāi)發(fā)商分別在項(xiàng)目建設(shè)地和項(xiàng)目展示中心醒目位置張貼“特別提示”,并注明:該項(xiàng)目尚未取得商品房預(yù)售許可證,不具備預(yù)售條件,不能進(jìn)行排號(hào)、入會(huì)、預(yù)售等活動(dòng),不能收取定金、誠(chéng)意金、保證金、會(huì)費(fèi)、預(yù)付款等各種形式的費(fèi)用。
“關(guān)鍵還是有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)管和執(zhí)法力度,對(duì)違規(guī)預(yù)售開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)查處!睆埩γ髡J(rèn)為,購(gòu)房者挑選所購(gòu)房屋位置、壓低價(jià)格固然重要,但也要時(shí)刻警覺(jué),增強(qiáng)法律意識(shí),在購(gòu)房過(guò)程中,不要輕信開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ),在簽署合同時(shí)認(rèn)真審查條款。(采寫(xiě)記者:姚兵 劉金輝 王勁玉 許晉豫)