省商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng) 曹潤(rùn)亭
省住宅與房地產(chǎn)業(yè)
協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 張鳳珠
新城市格局之下商圈升級(jí)已不可避免
今年隨著石家莊市城市區(qū)劃的調(diào)整和城市商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)建設(shè)的相伴相隨，在原有核心商圈不斷完善各種功能的同時(shí)，像萬(wàn)達(dá)、西美，建華，談固和新客站等新的商圈也日臻完善并加入到了商圈升級(jí)隊(duì)伍的行列。我認(rèn)為這是一種變化，這樣的變化所帶來(lái)的新商圈的崛起與商圈本身品質(zhì)的升級(jí)已不可避免。
現(xiàn)實(shí)的情況是什么呢？我們看到新百東購(gòu)商圈中除了華潤(rùn)萬(wàn)象城開工外，天元利嘉的LOFT公寓已經(jīng)熱銷；而北國(guó)商城西擴(kuò)工程也正加緊建設(shè)，這個(gè)本土龍頭商貿(mào)企業(yè)新的目標(biāo)定位，也是構(gòu)建大型的購(gòu)物中心并使產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí)；同時(shí)，位于中山東路的談固區(qū)域，構(gòu)建都市生活MALL的東勝?gòu)V場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)，而其對(duì)面的嘉和廣場(chǎng)，正在打造省會(huì)首個(gè)社交型商務(wù)綜合體，從而促進(jìn)了建華、談固新商圈的形成。
據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在超市逗留的平均時(shí)間是45分鐘，而在購(gòu)物中心的平均逗留時(shí)間則約為2.5到3個(gè)小時(shí)，其中購(gòu)物時(shí)間僅占1/4。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如今的購(gòu)物中心，購(gòu)物已不是主要目的，消費(fèi)者將更多的時(shí)間花在了購(gòu)物之外的吃喝玩樂(lè)上。順應(yīng)這種趨勢(shì)的新商圈也好，舊的核心商圈也罷，都必須在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維方式與經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行改變 。
我認(rèn)為決定商圈升級(jí)的因素有多種多樣，但最關(guān)鍵的是要把握以下幾點(diǎn)。一是定位。作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一旦投入運(yùn)營(yíng)就必須要有一個(gè)好的定位，即決定主要經(jīng)營(yíng)什么？服務(wù)哪些客戶？引進(jìn)哪些品牌的產(chǎn)品等等；二是地段。商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵的一點(diǎn)是地段。好的地段既決定產(chǎn)品的品質(zhì)，也決定著客流量的多少；既成為一種蓄客的招牌，也為物業(yè)產(chǎn)品保值增值創(chuàng)造了條件；三是氛圍。好的商業(yè)設(shè)施必須要有好的商業(yè)氛圍來(lái)配套。這其實(shí)就是所謂的商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造。裝修得體、交通便利、商業(yè)設(shè)施現(xiàn)代化，電子化、時(shí)尚化當(dāng)然還要有好的商業(yè)文化作支撐；四是品牌入駐。也就是招商成果。你購(gòu)物中心也好，商業(yè)綜合體也好，要開業(yè)，就要招商，招商中品牌產(chǎn)品的進(jìn)駐和貨真價(jià)實(shí)就顯得特別重要；五是運(yùn)營(yíng)管理。再好的設(shè)施、再華美的產(chǎn)品，如果經(jīng)營(yíng)不好，缺少與時(shí)俱進(jìn)的精神，那也會(huì)曇花一現(xiàn)。因此，我想告訴大家的是，一個(gè)商圈的崛起和升級(jí)絕對(duì)不是一蹴而就的，需要多方面的投入和努力。
“大石家莊”應(yīng)有更多新商圈崛起
在祖國(guó)迎來(lái)65歲生日的時(shí)候，石家莊城市區(qū)劃進(jìn)行了調(diào)整。我們看到了一個(gè)比原來(lái)市區(qū)大四倍的更大的石家莊；看到了一個(gè)新興城市走向現(xiàn)代化的嶄新身影；也看到了一個(gè)又一個(gè)商圈的快速成長(zhǎng)。
我認(rèn)為一個(gè)城市是離不開商圈的。核心商圈也好，區(qū)域商圈也罷，都是城市不斷發(fā)展的一個(gè)證明，也是城市生活日新月異的一個(gè)載體。我們每個(gè)生活在這個(gè)城市中的人都能感到方便、健康、時(shí)尚、文明；都可以在大千世界中找到自己的知音。
過(guò)去我們說(shuō)石家莊市是全國(guó)人口密度最大的城市之一。一環(huán)之內(nèi)每平方公里是3萬(wàn)人，二環(huán)路周圍每平方公里是2萬(wàn)多人。如此大的人口密度必然帶來(lái)城市交通的擁堵；這么大的人口密度也說(shuō)明市區(qū)已經(jīng)接近飽和了，發(fā)展的空間也越來(lái)越小，那么也就是在這樣的一個(gè)形勢(shì)下，藁城、鹿泉、欒城劃入了市區(qū)，這對(duì)于城市發(fā)展與建設(shè)，對(duì)于新的商圈建設(shè)與形成，都絕對(duì)是一個(gè)利好消息，讓人鼓舞，令人振奮。
當(dāng)然未來(lái)的石家莊無(wú)論是人口規(guī)模還是地域界限都大大超過(guò)了以往，而這樣的變化可以說(shuō)蘊(yùn)含著房地產(chǎn)開發(fā)中新的商機(jī)，當(dāng)然在各類產(chǎn)品中商業(yè)地產(chǎn)也不可或缺。我們知道有了好的社區(qū)，就會(huì)有居民居住，就會(huì)帶來(lái)新的消費(fèi)人群；但光有好的社區(qū)還不夠，還必須要建更好更多的商業(yè)配套設(shè)施。比如酒店、影院、購(gòu)物中心、大型超市、學(xué)校、幼兒園等等，這種住宅與商業(yè)地產(chǎn)同步發(fā)展的迭加效應(yīng)，所帶來(lái)的最直接的結(jié)果就是新的商圈的出現(xiàn)。這其實(shí)也被事實(shí)所證明。比如萬(wàn)達(dá)、西美商圈，比如新客站商圈，再比如正在強(qiáng)勢(shì)崛起的談固、建華商圈。
我認(rèn)為隨著城市新商圈的漸漸增多，原有的核心商圈中的人員自然就會(huì)分流；也就會(huì)自然與不自然地向四外疏散，這樣一來(lái)城市中心擁堵的狀況就會(huì)得到相應(yīng)改觀；反觀新的商圈本身，也會(huì)因新的人流、物流、信息流、資金流的快速聚集，加上各種設(shè)施本身的升級(jí)換代，商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的更加新鮮，商品品類的更加齊整，綜合服務(wù)功能的全面提升，而成為城市副中心或者是新的城市中心。這是必然的，我對(duì)此充滿信心。