杭州華家池三地塊出讓距今已經(jīng)過去一年時(shí)間。這一年中，三塊地從未離開過杭州業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注目光。這一年中，杭州豪宅市場(chǎng)風(fēng)起云涌，既經(jīng)歷過限購的嚴(yán)寒，也正在經(jīng)歷限購解除后的回暖。這一年中，華家池三家大鱷對(duì)于這個(gè)地塊的理解并不相同，有信心滿滿的，也有蟄伏低調(diào)的。
不久前綠地·華家池1號(hào)的西湖外展廳已經(jīng)開放，作為三個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)度最快的世茂華家池項(xiàng)目，據(jù)悉其現(xiàn)場(chǎng)售展中心也將在近期亮相。而進(jìn)度較慢的濱江華家池公寓，9月19日杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站上也出現(xiàn)了項(xiàng)目的規(guī)劃公示。
熱炒之后，是冷靜的思考。華家池的“寶地”身份究竟值不值？兩萬多元的樓面價(jià)能否在走向不明的豪宅市場(chǎng)中順利出貨？三大項(xiàng)目近百萬平方米的體量能否樹立杭州新中心？
華家池“寶地”身價(jià)值不值
2013年9月5日，經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)和保障房面積競(jìng)建，萬眾矚目的華家池三地塊分別被綠地、世茂、濱江三家房企競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)136.7億元，成為杭州新的總價(jià)“地王”。
在華家池地塊出讓之前，對(duì)于成交價(jià)格的猜想層出不窮，出讓之后，則引發(fā)了業(yè)內(nèi)對(duì)華家池總價(jià)“地王”的質(zhì)疑：北側(cè)和東側(cè)都有高架，地塊周邊老小區(qū)、小商品市場(chǎng)較多，居住環(huán)境略顯雜亂。此后隨著市場(chǎng)的不斷下行，市中心豪宅也迎來一波降價(jià)潮，這樣的行情下，更是引發(fā)公眾對(duì)“華家池”地塊的疑問：如此高的拿地價(jià)到底值不值？
華家池歷史久遠(yuǎn)，可追溯至明代之初，至今600余年歷史。1934年浙江大學(xué)農(nóng)學(xué)院遷此辦學(xué)，至搬遷時(shí)為浙江大學(xué)華家池校區(qū)，至今也已經(jīng)有80年。華家池是杭州僅次于西湖的第二水域，與北大的未名湖齊名，流傳著“北有未名湖，南有華家池”之說。
華家池地塊西距武林廣場(chǎng)2.7公里、南距慶春廣場(chǎng)1.6公里，在杭州寸土寸金的市中心，像華家池這樣擁有優(yōu)美自然景觀的地塊難覓蹤跡，再加上老浙大人文氛圍的浸潤，更加顯得彌足珍貴，稀缺性自然不言而喻。即便是北臨交通主干道艮山西路，但由于有商業(yè)部分把艮山西路與住宅部分隔開，噪聲影響也被降至最低。因此，對(duì)于“寶地”的稱號(hào)，華家池可謂是實(shí)至名歸。尤其是位居中間的世茂地塊，在其他兩個(gè)地塊的包圍下，既避開紛擾的高架，又直面華家池，更好地享受了景觀資源。
誠如世茂集團(tuán)浙江區(qū)域總裁秦華先生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)所說，他覺得去年世茂拿的這塊地沒買貴。因?yàn)楹贾菽壳皟?yōu)質(zhì)地塊已經(jīng)不多，而像這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，其將來的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有在目前顯示出來。世茂正是希望通過這樣好的地段，打造其豪宅產(chǎn)品，使這塊“寶地”在未來的城市發(fā)展中顯示更高端的價(jià)值。
華家池豪宅價(jià)值如何體現(xiàn)
盡管華家池三地塊未能打破杭州單價(jià)地王的記錄，但三宗地塊的樓面價(jià)也都價(jià)值不菲。綠地拿下的57號(hào)地塊、樓面價(jià)為19416元/m2，未有保障房配建，相對(duì)較“低價(jià)”。世茂和濱江所拿的兩宗配保地塊，減去保障房面積后，樓面價(jià)分別為24142元/m2和23463元/m2。也正因此，一舉拿下去年杭州總價(jià)“地王”的稱號(hào)。
目前市中心的豪宅， 像綠城·蘭園，樓面價(jià)20963元/m2，今年年初成交均價(jià)5.3萬元/m2，后降至4.8萬/m2，整體均價(jià)維持在5萬元/m2；武林壹號(hào)的價(jià)格在5.8萬~6.9萬元/m2之間波動(dòng)。而根據(jù)華家池三地塊的樓面價(jià)以及建安成本，屆時(shí)銷售價(jià)格也不會(huì)低于這個(gè)價(jià)格。但這同時(shí)就引出一個(gè)問題，同樣的價(jià)格下，華家池三項(xiàng)目能比拼得過區(qū)位上更靠市中心的豪宅嗎？
對(duì)此，世茂華家池項(xiàng)目的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示對(duì)此有信心。豪宅的價(jià)值，應(yīng)該從地段、景觀、板塊的綜合配套以及開發(fā)商實(shí)力等綜合分析，而不僅僅是地段。比如華家池板塊，本身擁有幾百年的歷史人文景觀，同時(shí)三塊地有約近百萬平方米的體量，其中商業(yè)約30萬m2，而最讓人注目的，是三塊地由綠地、世茂和濱江三家有實(shí)力的開發(fā)商大鱷打造。2014年上半年，房企銷售業(yè)績排行榜中，綠地集團(tuán)和世茂房地產(chǎn)分列第二位和第八位。而濱江在杭州本土的影響力和品質(zhì)也是有目共睹的。
除此之外，豪宅業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的軟配套也越來越在乎。以世茂為例，近日世茂集團(tuán)開啟“宅在世茂·云享生活”世茂“2014宅行動(dòng)”品牌發(fā)布會(huì)，而這個(gè)“宅行動(dòng)”將在華家池項(xiàng)目中得到極致體現(xiàn)。“宅行動(dòng)”是“云平臺(tái)”到線下的實(shí)體服務(wù)，由“宅急住”、“宅美住”、“宅安住”、“宅游住”、“宅優(yōu)住”5大計(jì)劃組成，讓業(yè)主在私人空間、精神追求方面的需求得以滿足，一邊宅著一邊做精神富有的人。
可以說，華家池“地王”項(xiàng)目，擁有景觀、配套、品質(zhì)等多重優(yōu)勢(shì)資源，從這點(diǎn)上來說，華家池之上的豪宅項(xiàng)目，更接近于真正意義上的豪宅。
華家池能否構(gòu)筑杭州商業(yè)新中心
華家池三宗地塊面積是原浙江大學(xué)華家池校區(qū)的一部分，面積約為整個(gè)校區(qū)的1/6，位于校區(qū)北側(cè)。
也就是說，不久的將來，我們可以看到這樣的景象：一面是華家池水碧波蕩漾，百年浙大厚重沉穩(wěn)，另一面則是三大開發(fā)商斥巨資所打造的高端中心豪宅及繁盛城市商業(yè)。
古典與現(xiàn)代，沉靜與繁華，截然不同的兩種風(fēng)格直面碰撞，是否會(huì)產(chǎn)生違和感？兩種城市生態(tài)怎樣才能和諧共處？商業(yè)將如何準(zhǔn)確定位？
這是留給三家大鱷的一道難題。
土地出讓前，就有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)與住宅地塊結(jié)合的形式，對(duì)于大部分以開發(fā)住宅為主的開發(fā)企業(yè)來說，都有一定的開發(fā)難度。而最終三宗地塊分別被綠地、世茂、濱江三家分食，三宗地塊商業(yè)體量近30萬m2，且包含寫字樓、酒店式公寓、shopping mall等多種業(yè)態(tài)，足以構(gòu)成一座全新大型商業(yè)綜合體。
據(jù)了解，綠地華家池地塊的商業(yè)部分將被打造為杭州綠地中心，涵蓋12萬m2的寫字樓和3萬m2購物中心。在全國不同的城市，綠地中心都成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地標(biāo)性建筑，世界10幢超高層地標(biāo)建筑中，綠地獨(dú)占四席。
而進(jìn)駐杭州更早的世茂，對(duì)于杭州購房者的喜好更為了解。世茂負(fù)責(zé)人表示，試圖將華家池地塊打造為世茂在杭州的標(biāo)桿項(xiàng)目，因此商業(yè)部分也將有著較高的定位。事實(shí)上，雖然人們熟知世茂在杭州的幾個(gè)住宅項(xiàng)目，但其商業(yè)項(xiàng)目其實(shí)也已經(jīng)初顯實(shí)力。
世茂中心6萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目將打造濱江區(qū)休閑娛樂購物中心；世茂之西湖最近剛剛與喜達(dá)屋旗下高端酒店品牌艾美達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，將五星級(jí)酒店首次引入濱江區(qū)；今年4月，世茂拿下濱江西興“城市之門”，規(guī)劃2棟280米超高雙塔，將作為商業(yè)綜合體成為濱江新的地標(biāo)。這些都表明，世茂在打造華家池商業(yè)地塊部分，有著絕對(duì)的實(shí)力。
有綠地中心的地標(biāo)商業(yè)為基礎(chǔ)，加上世茂的豪宅定位，再加上本土大佬濱江的品質(zhì)保證，華家池三地塊將呈現(xiàn)前所未有的三足鼎立格局。三宗地總體量近百萬平方米，三家大鱷既是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又能互相支撐，如此高密度的高端豪宅綜合體集群，或?qū)⒊删秃贾莸娜轮行摹?/p>
而無論從景觀，還是從30萬m2的商業(yè)配套，對(duì)于居正中間位置的世茂項(xiàng)目來說，都可擁享最好最直接的資源。