在現(xiàn)階段，新鴻基并無意加大在內(nèi)地的投資比例。
香港房企巨頭新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（00016.HK；以下簡稱新鴻基）在香港、內(nèi)地分獲的成績單，注解了兩地樓市的“炎”與“冰”。
在日前出爐的2013/2014財年數(shù)據(jù)中，新鴻基全年合約銷售金額為277.78億港元，離280億港元銷售目標(biāo)尚有小步差距。這當(dāng)中，新鴻基在香港大本營的表現(xiàn)超出預(yù)期，205.9億港元的最終銷售成績高于190億港元的目標(biāo)值，但內(nèi)地銷售表現(xiàn)相對低迷，財年銷售71.29億港元，僅完成90億港元銷售目標(biāo)的79%，同比2012/2013財年100億港元的銷售額下降近30%。
在現(xiàn)階段，新鴻基并無意加大在內(nèi)地的投資比例。新鴻基聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江在業(yè)績會中指出，未來公司會否繼續(xù)在內(nèi)地購地，決定于公司本身的賣樓速度。但接下來，新鴻基在內(nèi)地的整體戰(zhàn)略如何設(shè)定，會采取何種銷售策略，會否以價換量等，截至發(fā)稿，時代周報記者未能從新鴻基方面獲得回復(fù)。
內(nèi)地銷售步入“冰點”
“內(nèi)地住宅市場無論是樓價還是成交量，在2013年均取得強(qiáng)勁增長，但在2014年初進(jìn)入整固期，受銀行按揭款收緊影響，交投顯著下跌，”郭炳江用大環(huán)境的劣勢來解釋內(nèi)地銷售下滑的原因，在2014年上半年，內(nèi)地一線城市的住宅物業(yè)樓價抗跌力較強(qiáng)，但二、三線城市出現(xiàn)較多樓價偏軟的跡象。
具體而言，新鴻基2013/2014財年在內(nèi)地的銷售業(yè)務(wù)，主要來自其全資擁有的上海陸家嘴濱江凱旋門住宅、占70%權(quán)益的廣州峻林第一期B住宅，以及占33.3%權(quán)益的廣州天盈廣場甲級寫字樓。
相比已增加51%至31.03億港元的內(nèi)地租金收入，新鴻基在內(nèi)地廣為布局的高端豪宅，在近年限購、限貸環(huán)境下并不能獨善其身脫離銷售窘境。這是郭炳江并沒有點透的話，而濱江凱旋門無疑是最好的言說者。
毗鄰上海黃浦江畔，坐落于小陸家嘴的濱江凱旋門，是新鴻基在內(nèi)地住宅的巔峰之作，也是故事性最為豐富的樓盤之一。2005年6月，新鴻基以31.85億元的價格拿下上海濰坊新村地區(qū)頂級濱江地塊，成交樓面地價高達(dá)20178元／平方米，在當(dāng)時創(chuàng)下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式之后的最高出讓總價，是名符其實的地王項目。
在醞釀六七年之久后，濱江凱旋門緩緩入市，這個傳說中房價會超過湯臣一品、成為上海房價冠軍的樓盤，上市后價格卻甘居人下，當(dāng)時最低單價僅為9萬元/平方米。
時代周報記者從第三方機(jī)構(gòu)獲得的樓盤成交數(shù)據(jù)來看，2012年3月正式開盤至今年9月16日，在31個月時間里，濱江凱旋門累計銷售133套房源，斬獲約34.35億元的銷售額，累計成交均價約11.8萬元/平方米。該盤銷售現(xiàn)呈逐年遞減態(tài)勢，其中2012年開盤后的10個月內(nèi)實現(xiàn)銷售17.81億元，2013年全年銷售11.29億元，2014年至今的9個多月僅銷售5.25億元。此外，今年至今約10.92萬元/平方米的銷售均價，也低于2013年約12.42萬元/平方米的均價水平。
新鴻基發(fā)展（中國）有限公司董事鄧維聰在接受媒體采訪時坦言，上海高端樓盤的庫存結(jié)構(gòu)整體壓力大，限購是最大問題.。
盡管新鴻基管理層對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)及樓市保持信心，但在其新透露的2014/2015財年320億港元的銷售目標(biāo)中，香港區(qū)域要貢獻(xiàn)250億港元，銷售占比為78%，而對內(nèi)地銷售的目標(biāo)要求僅為70億港元。
“自今年初出現(xiàn)一波降價探底后，香港樓市演繹了一場精彩的絕地反攻，近幾個月，國際熱錢重回香港，香港股價再創(chuàng)近幾年新高，樓市亦價量齊漲，并有繼續(xù)保持的態(tài)勢，”有香港券商人士對時代周報記者說，反觀內(nèi)地樓市，下行趨勢還是非常明顯，新鴻基作出這樣的安排也不足為奇。
暫無意加大內(nèi)地投資
“去年斥資217億元購入上海徐家匯地塊，內(nèi)地投資占比已上升至23%，除非未來有適合的項目，否則新鴻基在香港的投資比例會多一些，”郭炳江稱，除了規(guī)模太小的地塊，新鴻基會競投香港所有地塊。
梳理新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展脈絡(luò)，不難發(fā)現(xiàn)，早在上世紀(jì)90年代，新鴻基就已進(jìn)入中國內(nèi)地，但相比其他港資開發(fā)商，新鴻基在內(nèi)地的物業(yè)開發(fā)速度與項目數(shù)量并不突出。2007年之前，新鴻基在內(nèi)地土地儲備面積僅超過180萬平方米，對外界宣稱的內(nèi)地及香港資產(chǎn)配置比例也一直是1:9。
2007年，時任新鴻基內(nèi)地掌門人郭炳湘雄心勃勃地表示，公司未來會將內(nèi)地投資比例提升至30%。當(dāng)年，新鴻基在內(nèi)地投資額高達(dá)100億元，幾乎是過去十幾年新鴻基在內(nèi)地投資的總額。
兄弟鬩墻不久后被曝光，郭炳湘在內(nèi)斗中落敗，公司策略也隨之調(diào)整。2008年5月11日，新鴻基公告，以成本價轉(zhuǎn)手成都錦江項目60%的股權(quán)給恒基地產(chǎn)和九龍倉，三家企業(yè)共同開發(fā)該項目。此外，郭炳湘在任期間所看重的深圳市龍崗區(qū)4個舊城改造項目亦被宣布放棄。
彼時，市場認(rèn)為新鴻基業(yè)務(wù)重心將重回香港，但事實上，“雖然兄弟內(nèi)斗，不過新鴻基觸角向內(nèi)地擴(kuò)張的整體戰(zhàn)略，還是前后一致的�！敝蟹啃叛芯靠偙O(jiān)薛建雄對時代周報記者說。
時代周報記者梳理新鴻基近年財報，僅從土儲一項來看，2007-2011財年，新鴻基在內(nèi)地的土地儲備分別為509萬平方米、562萬平方米、614萬平方米、914萬平方米、947萬平方米，5年累計增長率為87.99％。從規(guī)模上，新鴻基在內(nèi)地規(guī)模逐漸超越九龍倉、信合、和黃等同行。
這輪投資增速從2012年起企穩(wěn)，2012-2014年年中，新鴻基在內(nèi)地土儲分別為931萬平方米、901萬平方米和936萬平方米，增減幅變化不大。
新鴻基執(zhí)行董事董子豪稱，上海徐家匯中心地塊需要數(shù)年消化期，此外，新鴻基集中在一線城市，但一線城市的地價未有下跌跡象，公司未來會集中精力發(fā)展好現(xiàn)有項目，以取得更多現(xiàn)金回籠。從財報來看，新鴻基繼續(xù)奉行審慎的財務(wù)原則，在支付上海徐家匯中心項目全部地價后，截至2014年6月底，集團(tuán)的凈債項與股東權(quán)益比率處于15.7%的健康水平。
據(jù)時代周報記者盤點，新鴻基在內(nèi)地仍有不少項目還處于培育期。在上海區(qū)域，2013年9月，新鴻基擊敗九龍倉聯(lián)合體，以217億元總價競得上海徐家匯中心地塊，總建面54.8萬平方米相當(dāng)于上海國際金融中心(IFC)與上海環(huán)貿(mào)廣場(ICC)的總量。據(jù)鄧維聰透露，該重量級項目徐家匯中心預(yù)計有四期，一期已進(jìn)入開工階段，第一期到第四期完成需要9-10年的時間。
此外，在“奠基”3年后，上海莘莊地鐵上蓋項目在今年6月底正式動工興建，新鴻基擁有該項目35%權(quán)益，前期設(shè)計和工程由其主導(dǎo)。該項目總投資額預(yù)計將達(dá)150億元，預(yù)期在2022年實現(xiàn)整體竣工。
在最靠近香港的華南區(qū)域，新鴻基的項目絕大部分以舊改、合作開發(fā)的方式進(jìn)行，包括廣州最貴豪宅天鑾、廣州林和村舊改、佛山禪城舊改項目等。以佛山禪城項目為例，新鴻基在2009年底和2010年初以80.65億元獲得了佛山瀾石改造片區(qū)全部7宗地，預(yù)計改造完畢最晚會到2022年。