消費者購買無《商品房預售許可證》、《建設工程施工許可證》等預售證的商品房潛藏著不可預知的風險。房地產開發(fā)企業(yè)手續(xù)不全就開始預售房屋，如果開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金斷裂、隨意挪用購房款等問題，將給購房者帶來很大的風險，甚至可能造成極大的社會危害。同時，開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營還會給購房者將來辦理產權證帶來不便，而且房屋的配套設施方面也可能面臨諸多問題。

　　個別房地產開發(fā)商藐視法律法規(guī)，經(jīng)常利用法定節(jié)假日或黃金周期間，在取得《商品房預售許可證》之前，表面上搞房地產形象廣告，暗中卻進行商品房認購或變相預售等違規(guī)行為，有的開發(fā)樓盤連報建等有關手續(xù)都尚未辦理齊備，就已經(jīng)違規(guī)銷售一空。而個別房地產開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避商品房預售監(jiān)管有關規(guī)定，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，便以各種形式向購房者收取定金或房款，或是取得《商品房預售許可證》后進行違規(guī)銷售和規(guī)避資金監(jiān)管，也是當前樓市存在的現(xiàn)實問題。還有的房地產開發(fā)商在商品房預售款監(jiān)管期間，為了規(guī)避對預售款的監(jiān)管，故意將已售房產不在網(wǎng)上登記，改為簽訂商品房買賣意向合同，避開市房產管理局的網(wǎng)上監(jiān)督管理和拖延交易登記時間，利用轉現(xiàn)房銷售、申請撤銷商品房預售款監(jiān)管之后，成功逃避在監(jiān)管期間預售款�？顚Ｓ玫谋O(jiān)督管理，其后果既擾亂了房地產市場的正常秩序，損害了購房人的合法權益，也可能影響工程順利完工。

　　北京君太律師事務所殷律師表示：“如果開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證，那么他投入了多少資金，購房者并不清楚，因此不能保證樓房能建起來，有可能因為開發(fā)商的資金問題中途停工，變成‘爛尾樓’，或者開發(fā)商把錢挪作他用、轉移、攜款而逃、甚至直接宣布破產無法交付使用，使購房者防不勝防。還可能出現(xiàn)逾期交房，合同欺詐，承諾不兌現(xiàn)，綠化面積、住房面積與實際不符等嚴重損害消費者權益的現(xiàn)象。由于手續(xù)不全，還有可能不能及時拿到房產證。所以監(jiān)管部門的職責就顯得非常重要。”

　　針對以上問題，專家提出幾點建議：

　　對房地產開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》進行銷售的應對措施。開發(fā)商在未取得《商品房預售許可證》的情況下，甚至是僅有施工圖紙，或是僅僅挖坑打地基，就開始銷售并收取誠意金或定金，這是一種常見的違法銷售行為。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部有關文件規(guī)定，房產執(zhí)法管理部門發(fā)現(xiàn)后，要立即責令開發(fā)商停止銷售，進行整改——退還誠意金、定金、購房款。建議加大經(jīng)濟處罰力度，讓違規(guī)者望而生畏。同時，執(zhí)法部門知會建委、房產、規(guī)劃等相關職能部門，停辦該樓盤相關手續(xù)。對在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要依法處理，并將企業(yè)的不良記錄記入企業(yè)信用檔案，通過新聞媒體曝光。鼓勵廣大市民若發(fā)現(xiàn)房地產商有不良行為，可撥打舉報電話，一經(jīng)查實，給予舉報人舉報違規(guī)銷售金額一定比例的物質獎勵。對未取得《商品房預售許可證》的項目，建議要求開發(fā)商分別在其建設項目處理和項目展示中心醒目位置張貼“特別提示”，在“特別提示”中注明：該項目尚未取得商品房預售許可證，不具備預售條件，不能進行排號、入會、預售等活動，不能收取定金、誠意金、保證金、會費、預付款等各種形式的費用。“提示”中留下舉報電話，告誡廣大市民暫時不能購買。對違規(guī)銷售的，依法關閉售樓部，并登記保存該樓盤的相關證據(jù)。由于商品房廣告在違規(guī)預售環(huán)節(jié)上，有著微妙的作用，有必要對商品房廣告進行整治，對未取得《商品房預售許可證》的項目，由上級主管部門審查把關，要求開發(fā)商在廣告顯眼位置注明該項目未取得《商品房預售許可證》，引起廣大市民的注意。

　　對房地產開發(fā)商捂盤惜售的應對措施。捂盤惜售在房地產業(yè)內人士之間并不是秘密，捂盤惜售其實就是讓購房者形成房源緊張、供不應求的恐慌心理，由于供求關系對市場的影響始終存在，捂盤惜售可以帶來高額利潤，加上其違規(guī)成本又不高，因此，被很多開發(fā)商廣泛運用。應對措施是對取得預售許可證的商品住房項目，建議房地產開發(fā)企業(yè)要在10日內一次性在網(wǎng)上公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。執(zhí)法部門可以對那些已經(jīng)取得預售許可證但仍有大批房源閑置的樓盤進行調查，一旦查實“捂盤惜售”，就應該根據(jù)有關規(guī)定堅決處置。對在售樓盤提價的問題，開發(fā)商必須事先報經(jīng)市房產局核發(fā)商品房預售(現(xiàn)房)許可證的部門批準。