買不起商品房，又住不到廉租房，中低收入的城市“夾心層”成為住房問題上最尷尬的群體。這種情況下，如果政府愿意跟你“湊份子”買房，并按出資比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，你愿意嗎？此前，江蘇淮安、上海等地已經(jīng)在嘗試推行這樣的共有產(chǎn)權(quán)房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥日前也表示，將指導(dǎo)地方有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障房的探索。
“淮安模式”提出者邵明認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房可以有效避免“假窮人”造假牟利等問題，但也有人質(zhì)疑，政府持有產(chǎn)權(quán)后，是否會失去平抑房價的動力？這種模式未必適合廣泛推行。
淮安
模式
2007年，江蘇淮安率先推出以出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)房代替劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房，購房者和政府可按7比3和5比5兩種比例出資購買，并持有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的價格比周邊商品房便宜5%至10%，5年內(nèi)購房者可以原價回購政府產(chǎn)權(quán)部分，5年以后8年以內(nèi)，在原價基礎(chǔ)上加付同期銀行利息，8年以后購買，則按屆時市場評估價格結(jié)算�！盎窗材Ｊ健痹诋�(dāng)時引發(fā)各方激辯。
邵明（淮安共有產(chǎn)權(quán)房模式提出者，時任淮安市房管局局長）
“共有產(chǎn)權(quán)能對倒賣牟利起到限制約束作用”
傳統(tǒng)經(jīng)適房在政策上其實(shí)也是“有限”產(chǎn)權(quán)，退出時要補(bǔ)繳“土地出讓金”等各種優(yōu)惠，但是事先沒有對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確的界定。而共有產(chǎn)權(quán)房恰恰是把這個含糊的“有限”變?yōu)榱嗣魑摹氨壤�，把若干年后缺乏依�?jù)的“補(bǔ)繳”，變成提前告知的按產(chǎn)權(quán)“分成”，這樣就簡單明了，有據(jù)可依了。
在淮安模式中，使用權(quán)全部歸購房者。政府作為共有產(chǎn)權(quán)方，保留相應(yīng)的處置權(quán)，這就能對購房者倒賣牟利起到限制約束的作用。因?yàn)樵凇斗课菟袡?quán)證》上有明確的比例和權(quán)屬關(guān)系，如果私下倒賣，購房人會因?yàn)闆]有合法的產(chǎn)權(quán)憑證而存在極大風(fēng)險(xiǎn)，并且買賣雙方都已構(gòu)成對共有產(chǎn)權(quán)人利益的侵占，會受到相應(yīng)的追究，而不會像經(jīng)適房那樣不了了之。
“沒有‘遞條子’搶購，還出現(xiàn)了‘房等人’”
即使有人通過弄虛作假等方法購房成功，想要從中大賺一筆也是很困難的。因?yàn)榛窗补灿挟a(chǎn)權(quán)房的價格是參照周邊商品房的，倒賣時還要交出政府的產(chǎn)權(quán)收益，即使5年內(nèi)購回產(chǎn)權(quán)，獲得的也只是這部分的貸款利息。對于那些“開寶馬”的炒房者來說，與其冒險(xiǎn)只賺個利息，還不如把錢投到升值空間更大的商品房上來得劃算。賣房時非法牟取暴利的空間不存在了，買房時弄虛作假現(xiàn)象就會在很大程度上得到抑制，這也就是以“出口”反制“入口”。
淮安實(shí)施這幾年，沒有接到過一起有關(guān)分配不公或弄虛作假的舉報(bào)，也沒有像之前經(jīng)適房那樣存在“遞條子”搶購的現(xiàn)象。相反，申請的門檻在降低，實(shí)施第二年家庭人均月收入就從最高400元放寬到900元，還出現(xiàn)了“房等人”的現(xiàn)象。這也恰恰說明，現(xiàn)在許多城市推出的經(jīng)適房價格那么高、收入線標(biāo)準(zhǔn)那么低，卻還供不應(yīng)求，正是因?yàn)槠渲杏胁簧佟凹俑F人”在弄虛作假、試圖牟利。
“廉租房如果也搞共有產(chǎn)權(quán)是荒謬的”
當(dāng)然，也會有人說，既然但凡是有產(chǎn)權(quán)的保障房都存在尋租空間，那為什么不選擇用公租房來解決這個問題？我認(rèn)為不能過分依賴公租房。如果全部由公租房來解決中低收入者的住房問題，從政府投入來講，投入多、回收少，到后期，租金甚至不足以支付維修費(fèi)用。盡管政府有義務(wù)提供保障，但過高的投入會加重民眾的負(fù)擔(dān)。政府本身并不制造財(cái)富，而是通過稅收，或者土地出讓來獲取資金建設(shè)公租房。如果過分依賴大量發(fā)展公租房，那只能靠征更多的地，賣更高的價，其結(jié)果反而會推高房價，最終遭殃的還是老百姓。
不過，這里需要指出的是，一定量的廉租房必須有，因?yàn)榧词拱l(fā)達(dá)國家也總有人再小的房都買不起，市場租金付不起。但廉租房如果也搞共有產(chǎn)權(quán)是荒謬的，只租不售才是住房保障結(jié)構(gòu)中真正需要的廉租房，另外，應(yīng)該在方便工作生活、出行成本較低的城區(qū)多建廉租房。
上海
試點(diǎn)
自2009年底，上海在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。據(jù)上海市房管局資料顯示，目前已累計(jì)約完成購房簽約4.12萬戶（截至2013年4月）。按照規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后如要上市交易，政府享有優(yōu)先回購權(quán)。如果政府放棄回購，則按照產(chǎn)權(quán)比例，向住房保障機(jī)構(gòu)繳納相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓價款。
政策推出后，上海沒有出現(xiàn)瘋狂搶購的場面，申請門檻一再降低：申請家庭人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)從試點(diǎn)期間的2300元，先后放寬到2900元、3300元，目前已調(diào)整到5000元。與此同時，人均家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)和單身申請者的年齡限制也在下調(diào)。
“政府回購時，價格會不會被低估？”
夏小曦（化名，34歲，單身，月薪4000，公司職員，上海共有產(chǎn)權(quán)房申請者）：我從去年開始關(guān)注共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橹車腥速I，覺得這也是我唯一買得起的房子了。今年5月開始申請，前前后后經(jīng)歷了初審、復(fù)審、公示、搖號、看房，現(xiàn)在萬里長征總算走到最后一步選房了，心里既興奮又忐忑，整天忙著挑備選房源。
共有產(chǎn)權(quán)房的價格一般相當(dāng)于周邊房價的60%左右，確實(shí)優(yōu)惠不少。像我打算選的一居室在浦東的航頭，位置比較偏，目前市場價大概1萬1，共有產(chǎn)權(quán)房是6800，建筑面積55平，總價在38萬左右，政府出30%，我出70%。個人這部分我想主要用公積金，這樣壓力小挺多。
我現(xiàn)在最擔(dān)心的是5年以后會怎樣，規(guī)定里說，到時候要轉(zhuǎn)讓的話，政府有優(yōu)先回購權(quán)，放棄回購以后，才能賣給別人，然后按比例分成。但實(shí)際到現(xiàn)在還沒有房子滿5年，具體怎么操作、可能遇到哪些問題也還不清楚。像我現(xiàn)在要買的一居室，遲早還是換掉的，到時候如果政府回購，是由評估公司進(jìn)行價格評估，可評估公司真能做到客觀公正嗎？畢竟一方是政府啊，價格會不會被有意低估，或者最終還是政府說了算呢？
另外，在操作環(huán)節(jié)上也還有不盡如人意的地方。例如選房，現(xiàn)在是符合三居室條件的同時可以選一居和兩居，符合兩居室條件的也可以選一居，像我這樣只能選一居的就慘了，只能撿人家挑剩下的，我覺得這樣不公平，不如讓符合什么條件的就選什么類型的。
更多疑慮
“政府會失去平抑房價的動力？”
謝逸楓（亞太城市房地產(chǎn)研究院院長）：在共有產(chǎn)權(quán)房模式下，政府作為產(chǎn)權(quán)方，就變得有利可圖，容易使政府原本公共服務(wù)的角色定位發(fā)生轉(zhuǎn)變，并且理論上來說，政府能夠從房價的上漲中獲益，政府回購以后，不管是用于二次出售、出租還是抵押銀行，房價上漲得越多，收益也就越大，那政府是否會因此失去平抑房價的動力？反之，如果房價暴跌崩盤，會不會造成巨大的國有資產(chǎn)流失？
不管推出哪種類型的保障房，都應(yīng)當(dāng)先在立法上有保障，避免將來一紙文件就改變一類房子的命運(yùn)。目前，共有產(chǎn)權(quán)房在制度設(shè)計(jì)上還不夠成熟，處在地方政府摸石頭過河的階段，缺乏系統(tǒng)完善的頂層設(shè)計(jì)。試點(diǎn)一旦失敗，代價豈不都要由地方來承擔(dān)？只有真正把制度研究透徹，配套的法律法規(guī)都完善以后再進(jìn)行推廣，這樣才能避免走彎路。
“更適合地級市，推廣應(yīng)當(dāng)慎重”
毛壽龍（中國人民大學(xué)公共政策研究院執(zhí)行副院長，曾參加“淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式創(chuàng)新研討會”）：這種模式更適合快速發(fā)展的地級市，房價相對較低，可以參照商品房來定價，限制牟利空間，個人和政府也能夠負(fù)擔(dān)得起。但在北京這樣房源緊張、房價畸高的一線城市，這種模式還面臨很多問題。
例如，共有產(chǎn)權(quán)房該如何定價？如果參照商品房定價，那即使是與政府分比例出資，也還是會有很多人買不起。如果參照經(jīng)適房定價，就又存在巨大的牟利空間。即使是政策上可以規(guī)定政府優(yōu)先回購，但在操作中如何保證落實(shí)？如果政府放棄回購，按比例分配轉(zhuǎn)讓收益，那購房者至少可以賺得所持份額的差價利潤，同樣是個不小的數(shù)字，這會不會又成為新的尋租機(jī)會呢？這種模式在一些地方可行，未必就適合所有城市，在推廣上還是應(yīng)當(dāng)慎重，做到因地制宜。
“萬一拆遷，不是更沒發(fā)言權(quán)了？”
丁怡然（26歲，單身，事業(yè)單位員工，申請北京自住型商品房，正等待搖號）：不管搞什么類型的保障房，關(guān)鍵在要讓有需要的人住得上。像我現(xiàn)在申請的這個自住型商品房，2000套左右的房源，前3天就已經(jīng)有8萬人申請，中簽率恐怕跟車牌搖號有一拼。
如果以后搞共有產(chǎn)權(quán)房，只要符合條件，我還是會申請。畢竟也算是保障房，應(yīng)該總比商品房要劃算吧。其實(shí)，我最在乎的不是賺多賺少，而是能不能買得到。要是甜頭太大，那些關(guān)系戶就又要找門路了。
陳瀾（28歲，已婚，北京某國企員工，正在考慮購買商品房）：商品房雖然價格高，但自己掌握主動權(quán)，買賣也靈活，漲多少都在自己腰包里，不用怕被誰分走。至于共有產(chǎn)權(quán)房，總覺得心里不踏實(shí)，比如，住房維修費(fèi)用怎么算？到時候想買想賣誰說了算？現(xiàn)在個人全產(chǎn)權(quán)的房子沒準(zhǔn)兒還說拆就拆呢，要是還有一部分產(chǎn)權(quán)是在政府那兒，萬一趕上拆遷，不是更沒發(fā)言權(quán)了嗎？
主筆 實(shí)習(xí)記者 宗媛媛 插圖 宋溪