澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

　　魔方生活成為首家在港申請(qǐng)上市的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。

　　9月26日，據(jù)港交所網(wǎng)站顯示，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“魔方生活”)向港交所遞交上市申請(qǐng)，聯(lián)席保薦人為摩根士丹利和建銀國(guó)際。

　　按照魔方生活提交的招股書，其收入由2019年的9.46億元增至2021年的14.71億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.7%。凈利潤(rùn)由2019年的6360萬(wàn)元增至2021年的2.95億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率115.6%。

　　截至2022年6月30日，魔方生活的收入為8.49億元，毛利為7.3億元，歸屬股東凈利潤(rùn)924.8萬(wàn)元。

　　另按照招股書，截至2022年6月30日，魔方生活的流動(dòng)負(fù)債凈額為15.43億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物6.23億元。

　　招股書顯示，魔方生活于2009年開(kāi)始在南京發(fā)展集中式長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。按照魔方生活官網(wǎng)，其在中國(guó)首創(chuàng)集中式長(zhǎng)租公寓模式。

　　招股書顯示，區(qū)別于分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商從不同個(gè)人業(yè)主獲得物業(yè)來(lái)源的做法，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議，確保集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

　　按照招股書，2021年6月魔方生活完成A輪融資并啟動(dòng)全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略；隨后，魔方生活先后于2015年、2016年、2018年完成B、C、D輪融資，投資者包括私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)華平投資(透過(guò)Peridot Gem Investment、Mordenite Gem及Peridot Gem Group投資)、加拿大基金管理公司CDPQ(Asia)、由中航信托控制的HangFang Investment等。

　　據(jù)招股書，魔方生活創(chuàng)始人為葛嵐。按照董事會(huì)組成，目前，53歲的鄭南雁任魔方生活非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席；44歲的柳佳任執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官。

　　從持股比例來(lái)看，此次IPO前，華平投資透過(guò)Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或間接擁有約51.62%的股權(quán)；CDPQ(Asia)擁有16.8%股權(quán)；由中航信托控制的HangFang Investment則擁有12.5%股權(quán)。

　　截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在營(yíng)公寓，分布在全國(guó)26座城市的394個(gè)地點(diǎn)，其中約45.5%位于北京及上海。

　　按照招股書，魔方生活運(yùn)營(yíng)租賃公寓的模式有兩種：一是直營(yíng)模式，在該模式下，魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對(duì)該等租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，二是加盟管理和第三方托管模式，在該模式下，魔方生活以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營(yíng)加盟公寓。截至2022年6月30日，魔方生活約65.7%的公寓以直營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)。

　　按照招股書，魔方生活主要提供白領(lǐng)公寓及藍(lán)領(lǐng)公寓。其中，魔方生活主要以旗艦品牌魔方公寓運(yùn)營(yíng)及管理白領(lǐng)公寓，魔方公寓提供一居室公寓及兩居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元人民幣，在其他城市月租介于2000元至4000元之間。藍(lán)領(lǐng)公寓則是面向藍(lán)領(lǐng)人員的宿舍式公寓，主要以9號(hào)樓公寓品牌經(jīng)營(yíng)，首家9號(hào)樓公寓于2016年開(kāi)業(yè)。每套9號(hào)樓公寓的每間房間通常配備2至8張床，每張床位的月租價(jià)格介于500元至1000元。

　　招股書顯示，此次IPO募集資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張及戰(zhàn)略性收購(gòu)；更新技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施及創(chuàng)新公寓產(chǎn)品；持續(xù)銷售及營(yíng)銷工作；營(yíng)運(yùn)資金及作一般企業(yè)用途。

　　從中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)來(lái)看，近年，中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)迅猛發(fā)展。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)的規(guī)模由2017年的1.2萬(wàn)億元增至2021年的1.8萬(wàn)億元。至2026年，中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增至2.7萬(wàn)億元，主要驅(qū)動(dòng)因素在于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口(尤其是年輕人流入城市)增加。

　　而中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)非常分散，有大量運(yùn)營(yíng)中的非機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)租公寓。于2021年，中國(guó)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓的滲透率僅為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家。

　　對(duì)于集中式長(zhǎng)租公寓，報(bào)告預(yù)計(jì)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模到2026年將達(dá)到1252億元。

　　招股書顯示，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)非常分散，按運(yùn)營(yíng)中的公寓數(shù)量計(jì)，五大參與者合共占市場(chǎng)總額較少。按運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)目計(jì)，于2021年，魔方生活是中國(guó)第三大集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，擁有75887個(gè)運(yùn)營(yíng)中的公寓。另按2021年在中國(guó)運(yùn)營(yíng)中的公寓數(shù)量計(jì)，魔方生活是最大的獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。而許多集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商則隸屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)增長(zhǎng)或受制于相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模及財(cái)務(wù)支持。

　　據(jù)澎湃新聞了解，當(dāng)前，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量排名前二的運(yùn)營(yíng)商分別為萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租品牌“泊寓”及龍湖旗下“冠寓”。