徐金忠 見習(xí)記者 王鶴靜
9月22日，上交所公示國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT(簡稱“臨港REIT”)基金認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果，基金募集期內(nèi)獲得廣大投資者踴躍認(rèn)購。
數(shù)據(jù)顯示，9月以來，共有3只產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品落地。至此，公募REITs即將擴(kuò)容至20只，產(chǎn)業(yè)園REITs擴(kuò)容至7只，數(shù)量上將位居首位，發(fā)行規(guī)模僅次于高速公路REITs。業(yè)內(nèi)人士指出，基于我國優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園資源以及產(chǎn)業(yè)園較為穩(wěn)定的運(yùn)營表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園公募REITs市場成長空間較大，未來或存在擴(kuò)募潛力。
臨港REIT獲積極認(rèn)購
發(fā)售公告顯示，臨港REIT募集份額總額為2億份，發(fā)售采用向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價配售、向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行，初始戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者的發(fā)售份額分別為1.1億份、0.63億份、0.27億份，根據(jù)詢價結(jié)果確定基金認(rèn)購價格為4.12元/份。
認(rèn)購結(jié)果公告顯示，截至9月20日，發(fā)售公告中披露的29家戰(zhàn)略投資者皆已認(rèn)購其承諾的基金份額；76家網(wǎng)下投資者管理的214個有效報價配售對象已全部進(jìn)行網(wǎng)下認(rèn)購，有效認(rèn)購份額為93.26億份，有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.6755%；截至9月19日，公眾投資者有效認(rèn)購份額為82.13億份，有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.3287%，意味著公眾投資者以1萬元認(rèn)購該基金，獲配金額將不足33元。
結(jié)合臨港REIT基金認(rèn)購價格和有效認(rèn)購規(guī)模計算，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者的基金認(rèn)購規(guī)模分別為4.53億元、384.23億元、338.39億元，合計認(rèn)購規(guī)模達(dá)727.16億元。由于該基金設(shè)置了2億份的募集規(guī)模上限，發(fā)售公告顯示，預(yù)計募集資金總額為8.24億元(不含認(rèn)購費(fèi)用和認(rèn)購資金在募集期利息)。
另外，臨港REIT發(fā)行成功的同時，國泰君安資管的另一只產(chǎn)業(yè)園公募REIT也得到積極認(rèn)購。9月21日公告顯示，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT(簡稱“東久REIT”)公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。
發(fā)售公告顯示，東久REIT募集基金份額總額為5億份，初始戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者發(fā)售份額分別為3.25億份、1.225億份、0.525億份，根據(jù)詢價結(jié)果基金認(rèn)購價格為3.035元/份，預(yù)計募集資金總額為15.175億元(不含認(rèn)購費(fèi)用和認(rèn)購資金在募集期間產(chǎn)生的利息)。東久REIT的認(rèn)購結(jié)果同樣值得期待。
產(chǎn)業(yè)園成主力
目前，公募REITs產(chǎn)品已成為市場中重要的投資品種。數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值合計442.43億元，9月22日總成交額為1.75億元；深交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總市值為240.40億元，9月22日總成交金額為0.62億元。
與此同時，公募REITs市場表現(xiàn)十分亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，除9月20日成立但尚未上市的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT之外，已成立的18只公募REITs上市首日平均漲幅近12%。其中，全國首批3只保障性租賃住房REITs上市首日均出現(xiàn)上漲30%觸及漲停的情況。
公募REITs中，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)尤為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，4只已上市的產(chǎn)業(yè)園公募REITs今年以來平均漲幅達(dá)到15.14%，遠(yuǎn)超REITs市場平均水平。其中，華安張江光大園REIT今年以來漲幅超過20%。
在發(fā)行市場上，9月以來新發(fā)售的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT三只產(chǎn)品全部為產(chǎn)業(yè)園公募REITs。并且，三只產(chǎn)品均發(fā)布了提前結(jié)束募集的公告，得到公眾投資者的積極認(rèn)購。
其中，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT公告顯示，網(wǎng)下投資者和公眾投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例分別為0.6376%、0.2316%，也就是說，公眾投資者認(rèn)購1萬元僅獲配23元，刷新了公募REITs公眾發(fā)售配售比例的紀(jì)錄。
存擴(kuò)募潛力
基于我國產(chǎn)業(yè)園REITs市場的整體特征，平安證券表示，產(chǎn)業(yè)園REITs在公募REITs各板塊中漲幅居中，波動率居中(2.59%)，最大回撤略高(19.72%)；收入主要來自于租金(一般超過80%)，付現(xiàn)成本主要是運(yùn)營管理費(fèi)，成本端的彈性相對不大，其增長彈性主要來自租金和底層資產(chǎn)估值。
華泰證券表示，我國的產(chǎn)業(yè)園類項目基本處于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然二級市場價格走勢有所分化，但結(jié)合分紅等來看，整體帶來了較可觀的收益；相較于傳統(tǒng)股債資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園公募REITs具有高派息、信息披露完善等優(yōu)點(diǎn)，目前項目資質(zhì)好，且未來或存在擴(kuò)募潛力。
對于產(chǎn)業(yè)園REITs深受資本市場認(rèn)可的原因，中郵證券分析表示，由于我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，存在大量運(yùn)營成熟的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，國家級經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值占GDP比重分別為10.6%和12.3%。優(yōu)質(zhì)園區(qū)受疫情沖擊相對可控，整體運(yùn)營較為平穩(wěn)，出租率保持平穩(wěn)增長。另外，租金具備成長空間，單位租金歷史增長率約3%至10%，未來可能達(dá)到2%至5%。
在我國產(chǎn)業(yè)園公募REITs未來的擴(kuò)容過程中，華泰證券認(rèn)為，甄別優(yōu)質(zhì)項目、判斷投資價值將成為關(guān)注重點(diǎn)，從基本面來看，產(chǎn)業(yè)園項目應(yīng)該更加關(guān)注是否具有高質(zhì)量的運(yùn)營能力，可以參考出租率、租金、未來租金年復(fù)合增速等指標(biāo)；從估值角度看，可以參考資本化率指標(biāo)。