8月份，全國住房信貸環(huán)境進一步改善，熱點城市優(yōu)化樓市限制性政策的步伐也在加快，但由于處于傳統(tǒng)淡季，全國房地產市場銷售復蘇的勢頭依舊不明顯。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局16日公布的2022年1～8月份全國房地產開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，1～8月份，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

　　核心一二線城市的整體市場熱度也在下降。中國銀河證券相關研報稱，8月份，在所監(jiān)測的30個重點城市中，一、二線城市成交面積環(huán)比增速分別為-2.24%和-11.65%。

　　截至目前，央行年內三次降息，為各地下調商業(yè)貸款利率釋放了空間，與此同時，年內調整公積金貸款政策的城市逾百城，房地產市場的信貸成本已處于相對低位。9月伊始，各地放開限購政策的節(jié)奏繼續(xù)加快，涉及寧波、蘇州、青島、濟南等多個二線城市。

　　不過，多名受訪業(yè)界人士表示，當前，樓市整體低迷背后，不僅是信貸資金問題，更是市場信心持續(xù)轉弱的問題。展望 9 月，房地產市場依舊難言樂觀，“金九”缺席將是大概率事件。后續(xù)樓市修復，既離不開經濟基本面的復蘇，也離不了更多城市加大對改善型需求的支持力度。

　　廣州、成都樓市熱度回落

　　8 月份，房地產市場降溫潮不僅波及鄭州等壓力二線城市，也波及廣州、杭州、成都、蘇州、福建等熱點一二線城市。

　　國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，8月份，各線城市商品住宅銷售價格漲幅均出現(xiàn)回落或降幅擴大。

　　新房方面，當月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市不到三成，僅19個，為年內次低，較上月大幅減少11個。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落0.2個百分點，為0.1%；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%。

　　從漲幅來看，在房價上漲的城市中，漲幅大都處于0.1%～0.4%較低區(qū)間。

　　二線熱點城市中，成都在連續(xù)4月(4～7月)位居70城新房環(huán)比漲幅之首后，8月份，當?shù)匦路繚q幅由1%大幅回落至0.4%。此外，合肥、杭州、西安等城市漲幅均也出現(xiàn)明顯回落。

　　另據(jù)克而瑞地產研究中心相關研報，受疫情反復、極端高溫天氣等因素影響，8 月成都客戶看房熱情驟減，熱銷盤實際報名人數(shù)縮減近 6 成。

　　即便是8月份新房價格環(huán)比漲幅最高的上海，外圍區(qū)域非倒掛樓盤去化壓力也在加大。克而瑞地產研究上述研報稱，8月份，上海開盤平均去化率雖有提升，但松江、奉賢等遠郊區(qū)域非倒掛項目成交去化明顯放緩，平均去化率跌至 30%。

　　第一財經注意到，在這些“降溫”的熱點城市中，一些城市8月份已陸續(xù)放松了限購、限貸政策或落戶門檻。

　　比如，在廣州，8月份下調了落戶門檻，本科學歷、社保在保即可落戶。但當月，廣州新建商品住宅價格環(huán)比由上漲3%轉為下跌0.2%。

　　“這顯現(xiàn)出今年市場面臨著深度調整，市場信息恢復的節(jié)奏不同于以往。目前，各地樓市均出現(xiàn)底部徘徊時間長、政策面到市場面?zhèn)鬟f效果慢的特征?！?8安居客房產研究院分院院長張波對記者分析稱，從政策來看，8月以來，核心一二線城市放松的步伐確實在不斷加快。但從市場表現(xiàn)來看，今年6、7月份，熱點城市樓市復蘇的跡象較為明顯，而8月多地市場又現(xiàn)波折。

　　非熱點城市價格下跌壓力更大。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，8月，百城中新房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至69個，為近兩年的最高水平。

　　不同于受市場預期減弱、樓市傳統(tǒng)銷售淡季等因素影響，“普跌”的新房市場，二手房市場的分化趨勢更甚。

　　一線城市中，北京和上海兩地二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.6%；但廣深兩地則出現(xiàn)明顯回落，受此影響，8月份一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平。

　　相較于上海，北京二手房市場回暖更多體現(xiàn)在成交量上。北京市住建委網站的數(shù)據(jù)顯示，8月，北京市二手房網簽量為13920套，環(huán)比增長12.8%，成交量實現(xiàn)了“三連增”。

　　“金九”或將爽約

　　市場機構統(tǒng)計顯示，今年以來，全國已有超250個省市優(yōu)化調整政策超700次。進入8月之后，多個核心一二線城市更是進一步放寬了遠城區(qū)、周圍地區(qū)和部分市區(qū)的購房門檻和放松落戶門檻。

　　但迄今為止，多數(shù)地區(qū)的樓市寬松型政策的效果卻遲遲沒有在銷售數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)。

　　根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年中秋假期期間(9月10日-9月12日)，重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年下降31.6%。其中，長沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上。

　　中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區(qū)域科學協(xié)會副理事長王業(yè)強告訴記者，短期來看，全國樓市銷售整體持續(xù)遇冷背后，主要有兩大原因：

　　第一，在疫情持續(xù)沖擊、宏觀經濟增速下行的背景下，房企資金鏈緊張，“保交樓”問題仍待解決?；謴褪袌鲂判氖钦哒{控亟待著力解決的。

　　第二，樓市分化進一步演變，從區(qū)域分化走向區(qū)內分化。由于熱點城市的遠城區(qū)和周邊地區(qū)與中心城區(qū)在公共服務上依舊存在巨大落差，目前，僅僅依靠購房門檻和落戶門檻的放松無法在短期取得明顯的市場效果。

　　9月以來，更多熱點一二線城市步入加碼松綁樓市限制性政策的隊列。比如，寧波、蘇州、青島和濟南等地，相繼放開、乃至全面取消限購；而在廣州，則有市場面消息稱，該市已對新項目備案價進行動態(tài)調整，“一房一價”由原來按樓棟均價正負6%調整為可上浮10%、下浮20%。

　　“隨著市場下行壓力的增大，相信會有越來越多的城市從不同程度放松或取消限購等行政限制類政策。但在當前的情況下，放松或取消限購不會對市場產生根本性的改變?！蓖鯓I(yè)強稱。

　　張波預計稱，從全國層面來看，今年“金九銀十”或將爽約?！?、10月的樓市很難會出現(xiàn)銷量的大幅度提升，但市場的復蘇卻很有可能在這兩個月顯現(xiàn)。在保交樓等重要政策帶動下，市場信心的恢復將得到更大覆蓋面的體現(xiàn)?！?/p>

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，伴隨各項政策的持續(xù)優(yōu)化，購房者置業(yè)情緒有望好轉，9-10月樓市活躍度較7-8月或有改善，特別是基本面較好的熱點城市房地產市場或逐漸企穩(wěn)并恢復。但對于處在深度調整期且?guī)齑媪枯^大的城市，特別是三四線城市，短期企業(yè)降價促銷現(xiàn)象或將延續(xù)，市場修復仍需時間。