作者：吳斯旻

　　9月1日起，全國首個規(guī)范“住房租賃”、首個規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)——《北京市住房租賃條例》(下稱《條例》)正式實(shí)施，北京成為第一個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

　　市場化租賃成為《條例》規(guī)范的重點(diǎn)。根據(jù)《條例》，租房租金明顯上漲時政府可以進(jìn)行干預(yù)，細(xì)化對長租、短租、互聯(lián)網(wǎng)平臺等問題治理，加強(qiáng)對違規(guī)市場主體的懲戒力度。作為配套政策，8月29日，北京住建委還下發(fā)了《<北京市住房租賃條例>行政處罰裁量基準(zhǔn)的通知(征求意見稿)》，以進(jìn)一步保證相關(guān)行政執(zhí)法工作的依法準(zhǔn)確實(shí)施。

　　“總體而言，《條例》關(guān)注到租賃市場的各個層面，內(nèi)容完備的同時也具有體系性，體現(xiàn)了‘一松一緊’的政策導(dǎo)向。松的領(lǐng)域更多是傾向于承租者和新增房源的供給方；而緊的領(lǐng)域，則聚焦于違背市場規(guī)范、存在金融風(fēng)險隱患的行為?！币拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　多名業(yè)界人士表示，北京此次立法將對全國其他城市制定相關(guān)地方條例起到啟示作用。隨著多地立法實(shí)踐，國家層面的立法進(jìn)程也有望取得積極進(jìn)展，租賃市場監(jiān)管將逐步走向制度化。

　　住房租金明顯上漲時政府可干預(yù)

　　根據(jù)《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2022)》，去年1～12月，全市房租平均月租金達(dá)到88.6元/平方米，創(chuàng)歷史新高。今年以來，北京市租金水平和漲幅也位居全國各城市前列。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2022年8月北京住宅平均租金為91.4元/平方米/月，居50城首位。

　　“目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運(yùn)營的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大。”北京住建委對該《條例》解讀時稱。

　　《條例》明確，依據(jù)《價格法》建立政府對租金價格的干預(yù)機(jī)制，規(guī)定市住建部門加強(qiáng)租金監(jiān)測，建立健全預(yù)警機(jī)制；租金明顯上漲或可能明顯上漲時，市政府可采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施穩(wěn)定租金水平。

　　那么，何謂“明顯上漲”？又何時可以采取政府干預(yù)？

　　中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強(qiáng)對記者表示，這一條規(guī)定將更多起警示性和兜底性作用，應(yīng)審慎運(yùn)用?！白饨饍r格上漲會吸引更多的資金和房源進(jìn)入租賃市場，從而降低租金價格，這本身就是一種市場調(diào)節(jié)行為。政府除了規(guī)范市場秩序外，無需過多干預(yù)租賃價格?！?/p>

　　北京市住建委房屋租賃管理處副處長胡清福近日也公開解釋稱，目前租賃市場的租金是市場調(diào)節(jié)價，沒有實(shí)行政府定價或指導(dǎo)價，一般情況下政府不干預(yù)。但是當(dāng)租金出現(xiàn)類似于2018年的過快上漲、影響到整個住房租賃市場的穩(wěn)定時，政府可以依法干預(yù)。對于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。

　　值得注意的是，為防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金，《條例》明確，禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為。

　　加強(qiáng)租賃企業(yè)資金監(jiān)管

　　為維護(hù)承租人利益，《條例》針對投訴舉報反應(yīng)較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓暴雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，從出租主體的準(zhǔn)入和執(zhí)業(yè)資質(zhì)、傭金收取和監(jiān)管、金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款的額度和頻率等方面提出要求。

　　其中，“個人二房東”從立法層面被明確納入監(jiān)管?！稐l例》規(guī)定，個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，而違法行為將受到懲處。

　　嚴(yán)管租金和傭金的收取方式和額度?！稐l例》稱，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

　　對于未按規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，根據(jù)《條例》，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人員處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第一財經(jīng)注意到，除北京外，在武漢、成都、鄭州等多個租賃熱點(diǎn)城市，也對租金、押金的監(jiān)管方式提出類似要求。

　　比如，根據(jù)武漢市8月15日起施行的《武漢市住房租賃資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)》，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取承租人租金超過3個月(不含3個月)及單次收取承租人押金超過一個月(不含1個月)對應(yīng)合同的全部資金存入住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶。存入住房租賃資金監(jiān)管專用賬戶的租金在《監(jiān)管協(xié)議》生效后的次月初按月劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)的一般結(jié)算賬戶。

　　此外，對于租賃企業(yè)盲目擴(kuò)張、營造“資金池”，隨意發(fā)放“租金貸”等行為，《條例》明確，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。

　　首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止短租房

　　近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也給城市安全管理帶來重大挑戰(zhàn)，嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了一些矛盾糾紛。

　　根據(jù)《條例》，北京市對按日或者按小時收費(fèi)的短租住房實(shí)行區(qū)域差異化管理。

　　具體來看，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房。其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約或者管理規(guī)約無相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。

　　此前，在北京市住建委、公安局等四部門2020年出臺的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》中也已明確，依據(jù)北京新總規(guī)、首都功能核心區(qū)控規(guī)等，按區(qū)域?qū)嵭胁町惢芾?，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房。

　　北京住建委解釋稱，《條例》在《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》實(shí)施的實(shí)踐基礎(chǔ)上，將有效的管理政策和經(jīng)驗(yàn)做法固化提升為法律制度，并對違法主體設(shè)定罰則，為管理工作提供更充分的法律依據(jù)。