8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易，標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)又邁出重要一步。

　　具體來(lái)看，華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT開(kāi)盤(pán)后便實(shí)現(xiàn)一字板漲停；中金廈門(mén)安居REIT漲停開(kāi)盤(pán)后雖然一度開(kāi)板，但僅僅過(guò)了約5分鐘，便再度封上漲停。

　　截至當(dāng)日收盤(pán)，華夏北京保障房REIT、中金廈門(mén)安居REIT和紅土深圳安居REIT分別報(bào)3.263元、3.38元、3.229元，成交量分別為19.05萬(wàn)手、33.59萬(wàn)手、16.56萬(wàn)手，成交金額分別為6215萬(wàn)元、1.13億元、5348萬(wàn)元。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次保障性租賃住房REITs的成功上市，對(duì)通過(guò)資本市場(chǎng)打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，推動(dòng)保障房行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義。以北京保障房REIT為例，項(xiàng)目發(fā)起人北京保障房中心作為北京最大的住房保障政策實(shí)施和落地平臺(tái)，通過(guò)北京保障房REIT可以盤(pán)活存量資產(chǎn)，繼續(xù)深耕住房保障事業(yè)，繼續(xù)服務(wù)民生提供動(dòng)能，也是對(duì)“房住不炒”住房發(fā)展定位的具體實(shí)踐。

為何受到市場(chǎng)青睞？

　　公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤(pán)活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動(dòng)性溢價(jià)，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士指出，保障房建設(shè)需要大量的資金投入，保障性租賃住房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具。

　　首批3只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的底層項(xiàng)目分別位于北京、深圳和廈門(mén)等城市，回收資金將用于新的保障性租賃住房建設(shè)，支持?jǐn)U大當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房供給，具有良好的示范效果。

　　據(jù)悉，北京保障房REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。深圳安居REIT項(xiàng)目及廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目的凈回收資金均披露將分別用于擴(kuò)大深圳及廈門(mén)保障性租賃住房供給，可新增約23600余套住房。

　　華泰證券在報(bào)告中指出，3個(gè)項(xiàng)目均處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)凈流入、租賃需求旺盛的區(qū)域，租金增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，租售比較多高于6%，預(yù)期分紅率水平在4%左右，整體資質(zhì)較優(yōu)。

　　華夏基金表示，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢(xún)價(jià)確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢(xún)價(jià)確定的REITs募集金額主要參考基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評(píng)估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評(píng)估值。

　　根據(jù)基金招募說(shuō)明書(shū)中披露的可供分配金額測(cè)算：華夏北京保障房REIT 2022年9月1日-2022年12月31日期間預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為3.95%(年化)，2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為3.95%；中金廈門(mén)安居REIT 2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.04%(年化)，2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為4.05%；紅土深圳安居REIT2022年預(yù)期年化收益率為3.95%，2023年的預(yù)期年化收益率為3.96%。

　　值得一提的是，保障性租賃住房REITs從證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)到啟動(dòng)發(fā)售工作，一直受到市場(chǎng)關(guān)注。

　　在戰(zhàn)略配售階段，紅土深圳安居REIT全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新了國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高紀(jì)錄。華夏北京保障房REIT和中金廈門(mén)安居REIT的詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也均超過(guò)百倍。

　　對(duì)此，有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，三只REITs受到市場(chǎng)高度關(guān)注有幾方面原因：首先，此次屬于保障性租賃住房REITs首次落地，市場(chǎng)關(guān)注度高；其次，保障性租賃住房項(xiàng)目具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在當(dāng)前流動(dòng)性充裕且略顯“資產(chǎn)荒”的市場(chǎng)背景下，必然受到追捧。再者，目前市場(chǎng)利率維持低位，保障性租賃住房REITs相對(duì)較高的凈現(xiàn)金分派率也對(duì)投資者具有較大的吸引力。

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)REITs的投資應(yīng)當(dāng)基于對(duì)長(zhǎng)期價(jià)值的理性判斷，而公募REITs的可分配收益主要來(lái)自于底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益及資產(chǎn)增值。公募REITs底層資產(chǎn)收益及預(yù)計(jì)增值收益是支撐二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)的最主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，應(yīng)警惕資產(chǎn)可能存在與其投資邏輯不符的交易價(jià)格非理性上漲，切勿跟風(fēng)炒作，避免高溢價(jià)買(mǎi)入相關(guān)REITs份額造成的投資損失。當(dāng)公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)漲幅過(guò)大時(shí)，投資者應(yīng)當(dāng)基于理性的價(jià)值判斷，根據(jù)未來(lái)的分紅預(yù)期合理評(píng)估REITs價(jià)值，抱著長(zhǎng)期配置的心態(tài)來(lái)投資公募REITs，盡量避免因短期追漲殺跌造成投資損失，并通過(guò)長(zhǎng)期持有與合理的資產(chǎn)配置力求獲得較好的投資回報(bào)。

　　REITs十條措施發(fā)布，市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行快車(chē)道

　　證監(jiān)會(huì)副主席李超在8月31日的上市儀式上表示，證監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等相關(guān)方，制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括：推動(dòng)建立重點(diǎn)地區(qū)省市政府牽頭、多部門(mén)參加的綜合推動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)工作統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；召開(kāi)重點(diǎn)片區(qū)會(huì)，加強(qiáng)政策輔導(dǎo)和市場(chǎng)培訓(xùn)，推動(dòng)形成項(xiàng)目供給梯隊(duì)；優(yōu)化試點(diǎn)項(xiàng)目推薦程序，研究明確工作時(shí)限，提高工作效率；在嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一審核理念，簡(jiǎn)化審核程序，優(yōu)化注冊(cè)流程；明確相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高透明度和可預(yù)期性，強(qiáng)化持續(xù)監(jiān)管；拓寬試點(diǎn)項(xiàng)目類(lèi)型，解決“新類(lèi)型”項(xiàng)目面臨的新問(wèn)題，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展；加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人員配備，強(qiáng)化常態(tài)化發(fā)行需要的資源保障；加快推進(jìn)民企REITs試點(diǎn)，盡快推出“綠燈”投資案例；盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地；推動(dòng)REITs立法，積極培育專(zhuān)業(yè)REITs管理人和投資者群體。

　　李超指出，十條措施涵蓋市場(chǎng)培育、項(xiàng)目遴選推薦、審核注冊(cè)、監(jiān)管資源配置和完善配套政策等全鏈條、全流程，是對(duì)國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)后存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》要求的進(jìn)一步深入貫徹，將加快推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)市場(chǎng)形成規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。

　　下一步，李超表示，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門(mén)和單位推動(dòng)十條措施的落地實(shí)施，進(jìn)一步促進(jìn)盤(pán)活存量資產(chǎn)，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。