“黑中介”、甲醛房、隔斷間、租金貸、亂漲價、長租公寓爆雷……伴隨著租房市場的火爆，一些亂象的滋生也頻頻遭到吐槽，相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡稱“《條例》”)正式實施。這也是全國首個規(guī)范“住房租賃”、首個規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也是首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。北京青年報記者針對《條例》十大熱點問題采訪了市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人做了權(quán)威解讀。
■鼓勵“長期合同”，承租人平等享受物業(yè)服務(wù)
■室內(nèi)空氣質(zhì)量差的“甲醛房”將面臨處罰
■日租房或小時房要符合規(guī)定或取得同棟(院)業(yè)主同意
■向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金
■街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要對轄區(qū)內(nèi)的住房租賃進(jìn)行日常監(jiān)管
■住房租金顯著上漲，要有價格干預(yù)措施
■不得打隔斷分割出租，不得將起居室單獨出租
■不得向未出示身份證明的人出租住房
■“租金貸”貸款額度不得高于住房租賃合同金額
■個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立住房租賃企業(yè)
熱點1
甲醛房、隔斷房不得出租
違規(guī)群租房的安全、擾民問題突出，同時整治違規(guī)群租也是北京市“疏解、整治、促提升”的一個專項內(nèi)容。
《條例》中明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住；人均使用面積和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定；禁止將違法建設(shè)和其他依法不得出租的房屋出租。
對應(yīng)的法律責(zé)任中寫明，住房租賃企業(yè)對租賃住房進(jìn)行裝修裝飾，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。
《條例》中同時明確賦予街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對違規(guī)群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。這是北京市將2013年以來開展的違規(guī)群租房治理實踐經(jīng)驗上升為地方性法規(guī)，為治理工作提供更充分的法治保障。
熱點2
多種方式增加租賃住房供應(yīng)
在規(guī)范之外，市場中卻存在著現(xiàn)實的供需矛盾。為此，多渠道、多主體、多方式地增加租賃住房的有效供應(yīng)成了破解之法。北京市住建委房屋租賃管理處副處長胡清福在接受北青報記者采訪時介紹，在供應(yīng)端方面，集體土地建設(shè)租賃住房成為加強(qiáng)租賃住房供給的一個重要途徑，從2017年北京開始試點，成為全國13個試點城市之一。2020年，豐臺泊寓成壽寺社區(qū)亮相，成為全國首個正式運營的集體土地租賃住房項目。
第二種類型就是改建租賃住房，2018年北京出臺了相關(guān)文件，允許把一些非居住的房屋建筑，比如閑置的廠房、賓旅館、辦公樓，按規(guī)定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市運行服務(wù)保障行業(yè)人員的租房問題，而且這類房屋可以享受居民類水、電、供熱、燃?xì)鈨r格，此前相關(guān)文件中也有體現(xiàn)，而這次則是通過《條例》確定了下來。
此外，鼓勵通過新增或者利用已有用地專門建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房、盤活宅基地上閑置住房等多種方式增加租賃住房有效供給。同時明確規(guī)定這些新建、改建的租賃住房，不得銷售或以租代售，違反規(guī)定的由住建部門責(zé)令改正，罰款10萬-50萬元，逾期不改的罰款50萬-100萬元。
熱點3
租金猛漲政府可出手干預(yù)
有不少租客反映，在北京這樣的一線城市，租房是一項很大的支出，少則占到工資的20%，多則50%，每年續(xù)租的時候都要經(jīng)歷一波租金上漲。
據(jù)了解，目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶(C2C)，住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模(B2C)占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大?！稐l例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金。
《條例》中規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報國務(wù)院備案。市人民政府采取價格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。
熱點4
租金多大漲幅算“明顯上漲”？
2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確城市住房租金年度漲幅不超過5%。此次《條例》里的“明顯上漲”有沒有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)？
對此，胡清福解釋，目前租賃市場的租金是市場調(diào)節(jié)價，沒有實行政府定價或指導(dǎo)價，一般情況下政府不干預(yù)。但是當(dāng)租金出現(xiàn)類似于2018年的過快上漲、影響到整個住房租賃市場的穩(wěn)定時，政府可以依法干預(yù)。對于什么情形屬于“明顯上漲”，下一步將研究明確具體口徑。
熱點5
押金通過第三方專用賬戶托管
房屋租賃中介一直以來是矛盾糾紛多發(fā)領(lǐng)域，民事、行政甚至刑事問題交織在一起，而90%以上屬于租金、押金、租期等合同糾紛，涉及主體多、處理難度大，也是租房市場的亂象之一。而在租賃關(guān)系中，租客又常常處于弱勢地位。有數(shù)據(jù)顯示，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。
《條例》明確，住房租賃企業(yè)向租客收取的押金一般不得超過一個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)收取的傭金一般不得超過一個月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承租人返還住房后三個工作日內(nèi)向承租人退還剩余押金、租金。
熱點6
不履行托管最高罰款30萬
對于押金托管和租金監(jiān)管的條款，胡清福告訴北青報記者，在此之前的法律制度中沒有對租金押金的監(jiān)管明確規(guī)定。這次《條例》針對這個突出的矛盾問題在法律層面進(jìn)行規(guī)范，并設(shè)置了罰則，將有效減少租金押金矛盾糾紛，保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。
“北京從去年就開始實施押金托管，從實施效果上看，但凡是納入了押金托管的這些合同，在后期基本上沒有因為押金的問題發(fā)生過糾紛?！焙甯１硎荆凶〗ㄎ谧ゾo研究制定押金租金監(jiān)管的配套政策，近期會向社會公開征求意見。
此外，北青報記者注意到，《條例》還明確了具體的懲罰措施：如果住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，存在未履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的行為，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人員處五千元以上一萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人員處一萬元以上三萬元以下罰款。
熱點7
防范爆雷現(xiàn)象 嚴(yán)管“租金貸”
針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、長租公寓爆雷、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，《條例》也為違規(guī)市場主體量身定制“緊箍咒”，對企業(yè)“租金貸”進(jìn)行規(guī)范引導(dǎo)，防止異化為融資手段，防范企業(yè)營造“資金池”，從制度上遏制企業(yè)盲目擴(kuò)張、跑馬圈地的沖動，降低長租公寓爆雷風(fēng)險。
《條例》中規(guī)定，不得誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；嚴(yán)管“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。實際上，隨著昊園恒業(yè)、蛋殼公寓爆雷事件的發(fā)生，“租金貸”基本已經(jīng)退出北京市場。
熱點8
“個人二房東”納入監(jiān)管
《條例》將“個人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量應(yīng)當(dāng)申請住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確對違法行為的處罰要求，為解決這個長期擾亂市場的痼疾提供法律依據(jù)。營業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項及收費標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等須在經(jīng)營場所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實公示，要提前編制房屋狀況說明書并向承租人告知有關(guān)信息。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號。企業(yè)通過全市統(tǒng)一建設(shè)的住房租賃管理服務(wù)平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動提交登記備案。
熱點9
建立住房租賃網(wǎng)簽和備案機(jī)制
北青報記者注意到，《條例》規(guī)定，將建立住房租賃網(wǎng)簽和備案機(jī)制——出租人應(yīng)當(dāng)在租房合同簽訂30日內(nèi)，辦理住房租賃登記備案和出租登記。同時，鼓勵房東和租客通過住房租賃管理服務(wù)平臺完成住房租賃合同在線簽約，也就是網(wǎng)簽。
推行住房租賃合同網(wǎng)簽，是充分運用科技手段為管理服務(wù)賦能，開發(fā)建設(shè)全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺，整合部門間“房、人、企”管理信息，實現(xiàn)部門間信息共享，提供房源信息查驗、企業(yè)及從業(yè)人員信息查詢、人臉識別等服務(wù)，逐步實現(xiàn)租賃當(dāng)事人合同網(wǎng)簽、備案、查詢等“掌上辦理”“一網(wǎng)通辦”，為居民辦理居住證、積分落戶、公積金提取等提供便利，并通過網(wǎng)簽實現(xiàn)租賃合同登記備案和出租登記合并辦理，避免“一事兩跑”，“讓信息多跑路，讓百姓少跑腿”。
胡清福介紹，“《條例》對于自然人個人并沒有強(qiáng)制要求網(wǎng)簽，而是通過便捷的服務(wù)鼓勵吸引老百姓進(jìn)行合同網(wǎng)簽，但對于住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是要求網(wǎng)簽的。相關(guān)系統(tǒng)網(wǎng)簽功能正在進(jìn)一步完善中?！?/p>
熱點10
首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止短租房
近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租房”等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，廣泛分布在居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“短租房”“網(wǎng)約房”等形式對外出租，滿足了旅行者短期住宿需求的同時，也嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活，引發(fā)了大量矛盾糾紛?！稐l例》規(guī)定，北京對按日或者按小時收費的短租住房實行區(qū)域差異化管理，首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房。出租其他城鎮(zhèn)地區(qū)短租住房的，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約或者管理規(guī)約無相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)或者同一平房院落內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。出租人應(yīng)當(dāng)與房屋所在地公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書。
此外，《條例》將宅基地房屋租賃納入全市規(guī)范管理，納入基層治理體系，并明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地住房租賃的監(jiān)督管理工作，建立健全村民自治機(jī)制，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作統(tǒng)一管理、出租宅基地上閑置住房。
文/本報記者 宋霞
統(tǒng)籌/余美英