9月1日起，《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)正式施行，其中明確，住房租金明顯上漲或有可能明顯上漲時，市政府可以采取干預(yù)措施。此外，“群租房”“甲醛房”“個人二房東”“租金貸”等均成為《條例》關(guān)注的重點內(nèi)容。

　　《條例》是全國首個規(guī)范“住房租賃”、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京成為首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

　　關(guān)注 1

　　禁止中介捏造散布漲價信息等

　　房租上漲過快讓很多租房者“頭疼”。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前住房租賃市場的主體大部分是散戶對散戶，住房租賃企業(yè)運(yùn)營的規(guī)模占比較小，租金調(diào)控的手段少、難度大。

　　根據(jù)《條例》，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報國務(wù)院備案。

　　市人民政府采取價格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。

　　同時，《條例》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、捆綁消費(fèi)、捏造散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為，防止企業(yè)在資本的助推下惡性競爭，炒作、推高租金。

　　關(guān)注 2

　　整治違規(guī)“群租房”“甲醛房”

　　近年來，違規(guī)“群租房”安全、擾民問題一直備受社會關(guān)注。根據(jù)《條例》，出租住房應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；起居室不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室以及其他非居住空間不得出租用于居?。蝗司褂妹娣e和每個房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定。同時，《條例》賦予街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對違規(guī)群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。

　　具體來看，未按照規(guī)定出租住房的，由住房所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正或者恢復(fù)原狀，對個人可處二千元以上一萬元以下罰款，對單位可處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期不改的，改正前停止出租，對個人處一萬元以上五萬元以下罰款，對單位處十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　此外，針對“甲醛房”問題，《條例》規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)符合國家和北京市關(guān)于建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。住房租賃企業(yè)對租賃住房進(jìn)行裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)征得所有權(quán)人同意，并遵守室內(nèi)裝修裝飾相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保障租賃住房安全。

　　若違反相關(guān)規(guī)定，經(jīng)具備資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢測，室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

　　關(guān)注 3

　　“個人二房東”納入監(jiān)管

　　針對投訴舉報反映較多的克扣租金押金、長收短付、高收低出、個人二房東、卷錢跑路等市場亂象，《條例》為違規(guī)市場主體量身定制了“緊箍咒”。

　　其中，針對住房租賃市場主體，規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金、人員和管理能力，要求企業(yè)名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)行業(yè)和經(jīng)營特點，明確市場主體登記和行業(yè)備案要求。

　　《條例》明確將“個人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)依法向區(qū)市場監(jiān)督管理部門申請辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，具體數(shù)量另行規(guī)定。未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營活動的，由區(qū)市場監(jiān)管部門責(zé)令改正，沒收違法所得；拒不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法責(zé)令關(guān)閉停業(yè)，并處十萬元以上五十萬元以下罰款，從而為解決這個長期擾亂市場的痼疾提供法律依據(jù)。

　　關(guān)注 4

　　收取傭金一般不得超過一個月租金

　　為避免長租公寓出現(xiàn)“爆雷”等問題，《條例》提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、專業(yè)人員和管理能力；建立健全信息查驗、安全保障、定期檢查等內(nèi)部管理制度并組織落實。

　　企業(yè)信息需透明，營業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)事項及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等須在經(jīng)營場所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端如實公示，要提前編制房屋狀況說明書并向承租人告知有關(guān)信息。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持卡實名從業(yè)，并在提供服務(wù)的租賃合同上簽字、注明信息卡號。

　　針對資金監(jiān)管問題，《條例》明確，租賃企業(yè)收取押金一般不得超過一個月租金并須通過第三方專用賬戶托管，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金一般不得超過一個月租金，并且合同期滿當(dāng)事人續(xù)約的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

　　《條例》明確將嚴(yán)管“租金貸”，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租金貸款應(yīng)當(dāng)以備案的租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，發(fā)放貸款頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金頻率匹配。

　　■ 對話

　　《條例》突出對承租人居住權(quán)益的保障

　　制定《條例》出于哪些考慮？《條例》將解決租房者關(guān)心的哪些問題？日前，北京市住建委房屋租賃處副處長、《條例》主要起草人員之一胡清福接受新京報記者專訪，對《條例》進(jìn)行了解讀。

　　“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃”暴露出新矛盾

　　新京報：《條例》在起草及制定過程中，主要考慮了哪些因素？

　　胡清福：首先，在北京，住房租賃涉及的群體非常龐大。北京2100多萬人口中，有超過三分之一通過租賃市場租房住，其中還涉及各種類型的房東，我們估算大概得有1000多萬人與住房租賃這一行為相關(guān)。住房租賃涉及這么龐大群體的切身利益，但是此前沒有法規(guī)以上專門的法律規(guī)范。

　　同時，隨著近年來住房租賃市場快速發(fā)展，一些互聯(lián)網(wǎng)平臺涌入市場，“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃”模式發(fā)展很快，城市民宿、網(wǎng)約房、短租房等新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，新的矛盾也不斷暴露出來，長租公寓“爆雷”、二房東跑路、甲醛房等，引發(fā)大量矛盾糾紛。

　　另外，從國家層面來看，黨中央、國務(wù)院高度重視住房租賃和立法，在多次重要會議上對于發(fā)展住房租賃作出過重要部署，并在十九大報告中提出“租購并舉”。要求大力發(fā)展住房租賃，培育發(fā)展住房租賃市場，培育專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)，加快推進(jìn)住房租賃立法。

　　新京報：你提到長租公寓“爆雷”、甲醛房等問題，如何根除這些問題？如何保障相關(guān)措施落地？

　　胡清福：《條例》立法工作過程中，我們堅持的一個重要原則，就是問題導(dǎo)向，就是為了解決北京住房租賃領(lǐng)域的實際問題。我們希望通過《條例》以及若干個配套政策，建立起以《條例》為核心的相對完善的住房租賃法律制度體系，解決市場面臨的矛盾，解決公眾關(guān)心的問題。

　　同時，《條例》的落地生效還需要各級政府、各個部門、基層組織、行業(yè)組織、市場主體等各方共同努力、形成合力，真正將住房租賃融入基層治理體系，實現(xiàn)共治共享。

　　新京報：從保護(hù)承租人層面來看，《條例》主要有哪些舉措？

　　胡清福：整個《條例》突出了承租人基本居住權(quán)益保護(hù)。對于租客而言，住房租賃涉及穩(wěn)定居住權(quán)，屬于民生范疇，在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對弱勢地位。從多年的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。

　　因此，《條例》在《民法典》平等保護(hù)當(dāng)事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進(jìn)一步突出對承租人居住權(quán)益的保障。

　　一方面，明確規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設(shè)及其他法律規(guī)定不得出租的房屋。

　　另一方面，明確出租人的合同登記備案、出租登記以及安全管理等責(zé)任義務(wù)，并規(guī)定出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝Α⑼{等方式強(qiáng)行解除合同、收房。

　　出租人應(yīng)當(dāng)出示身份證件、房屋權(quán)屬證明，告知房屋裝修情況并配合實地看房等。通過租賃合同網(wǎng)簽備案信息共享為承租人辦理居住證、積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)提供便利，承租人無需提交紙質(zhì)合同。

　　此外，《條例》還提出，建立多元糾紛化解機(jī)制，幫助租賃人及時妥善化解租賃矛盾糾紛。

　　《條例》強(qiáng)調(diào)行業(yè)管理與社會治理銜接

　　新京報：作為全國首個規(guī)范“住房租賃”的地方性法規(guī)，《條例》的發(fā)布和實施有什么意義？對其他城市有何借鑒價值？

　　胡清福：縱觀全國，關(guān)于房屋租賃的地方性法規(guī)很多，但在“住房租賃”方面出臺專門法規(guī)，北京是首個?！稐l例》是全國首個規(guī)范“住房租賃”、規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)，北京也是首個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”等寫入地方立法的城市。

　　北京這次出臺的《條例》與以前其他城市的“房屋租賃條例”有比較大的區(qū)別。在規(guī)范對象范圍以及管理機(jī)制方面，《條例》涵蓋很多新興業(yè)態(tài)，如長租公寓、互聯(lián)網(wǎng)平臺等。同時，《條例》還將行業(yè)管理與社會治理緊密銜接，明確將住房租賃納入基層治理體系，給街鄉(xiāng)鎮(zhèn)賦權(quán)，夯實基層政府管理責(zé)任。

　　北京作為首都，需要發(fā)揮引領(lǐng)示范作用。我們認(rèn)為，《條例》在全國范圍內(nèi)會起到一定的“表率”作用。

　　新京報：圍繞《條例》施行，有哪些進(jìn)一步的工作安排？

　　胡清福：《條例》的進(jìn)一步落實涉及北京市諸多政府部門。就北京市住建委而言，我們于年初全面啟動《條例》配套政策起草工作，目前已梳理出配套政策共5項，另有8項需要在下一步工作中不斷完善相關(guān)細(xì)則。

　　5項配套政策包括制定租賃中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員信息卡模本、制定房屋狀況說明書示范文本、修訂住房租賃合同示范文本、制定押金托管租金監(jiān)管規(guī)定以及租賃中介機(jī)構(gòu)備案相關(guān)規(guī)定。

　　此外，我們針對各區(qū)住建部門、住房租賃企業(yè)、相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺等多類型主體，分別進(jìn)行了全面的宣傳培訓(xùn)。未來，這項工作也將繼續(xù)開展。

　　新京報記者 徐美慧