繼華夏、中金、紅土創(chuàng)新基金三家公募保障性租賃住房REITs狂賣2060多億后，公募REITs又有新產(chǎn)品。

　　據(jù)記者獲悉，8月30日，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT(簡稱“華夏合肥高新產(chǎn)園REIT”)已經(jīng)獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，這是安徽省本土企業(yè)的首單，也是華夏基金旗下第4單公募REITs產(chǎn)品。同一天，臨港集團(tuán)作為發(fā)起人申報(bào)的國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園REIT(簡稱“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”)也獲得中國證監(jiān)會批復(fù)，正式獲準(zhǔn)發(fā)行。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，參照前期獲批公募REITs的發(fā)行節(jié)奏，預(yù)計(jì)新基金也將很快推向市場，普通投資者配置產(chǎn)業(yè)園REITs又添新工具。

又有兩單來了！

　　公募REITs產(chǎn)品數(shù)量增至19只

　　8月30日，記者從基金公司處獲悉，如火如荼的公募REITs市場再添新丁。

　　華夏基金旗下華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，已經(jīng)獲得證監(jiān)會發(fā)行批文。公開信息顯示，該項(xiàng)目在今年7月21日接收申報(bào)材料，并于8月29日獲準(zhǔn)發(fā)行。

　　同一天，在中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)成立3周年之際，8月30日，臨港集團(tuán)作為發(fā)起人申報(bào)的“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”獲得中國證監(jiān)會正式批復(fù)，成為全國首個(gè)以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品，同時(shí)也是上海市地方國企、臨港新片區(qū)第一支獲批的REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品將于近期完成發(fā)行上市。

　　上述產(chǎn)品獲批后，公募REITs產(chǎn)品數(shù)量將增至19只。其中，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT產(chǎn)品是安徽省本土企業(yè)首單，全市場第5單產(chǎn)業(yè)園公募REITs，也是華夏基金旗下第4單公募REITs產(chǎn)品，華夏基金也成為公募REITs布局產(chǎn)品數(shù)量最多的基金管理人。

　　而“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”的發(fā)起人臨港集團(tuán)，2019年就響應(yīng)政策積極參與國家重大金融創(chuàng)新戰(zhàn)略部署，成為全國最早一批參與REITs研究與推進(jìn)的成員之一。期間參加各類專題調(diào)研及行業(yè)峰會，曾多次受邀參加監(jiān)管部門閉門會議，交流資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，共同討論REITs產(chǎn)品的管理細(xì)則，同時(shí)啟動了項(xiàng)目的申報(bào)工作。在證監(jiān)會、上交所的指導(dǎo)下，成為《上海REITs20條》頒布后正式獲批的首個(gè)REITs項(xiàng)目。

　　北京一位公募市場部人士稱，近兩年推出的公募REITs總體發(fā)行不錯(cuò)，一是因?yàn)樵擃惍a(chǎn)品針對公眾發(fā)售規(guī)模不大，存在供不應(yīng)求的狀態(tài)；二是近兩年股債等基礎(chǔ)市場的大幅震蕩，凸顯了該類產(chǎn)品穩(wěn)健的收益特征；三是該類產(chǎn)品從發(fā)行到上市后，都獲取了不錯(cuò)的賺錢效應(yīng)。

　　據(jù)該人士分析，參考此前獲批公募REITs的發(fā)行節(jié)奏，預(yù)計(jì)新基金也可能很快推向市場，并大概率繼續(xù)獲取不錯(cuò)的發(fā)行成績。

　　作為市場上新的產(chǎn)業(yè)園REITs，公開資料顯示，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)為合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目。項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為14.68萬平方米，總建筑面積35.68萬平方米，包含22棟房屋和3個(gè)地下車庫，于2011年建成投入運(yùn)營。

　　項(xiàng)目依托于合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(合肥高新區(qū))近年來高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，向入園企業(yè)提供配套齊全、政策完善、服務(wù)高效的研發(fā)辦公空間，并獲取長期穩(wěn)定的租金收益。

　　截至2022年3月末，項(xiàng)目合并口徑出租率為88.08%，2019至2021年出租率均超過86%，出租率穩(wěn)定且保持穩(wěn)健上升態(tài)勢；租戶集中于電子信息、先進(jìn)制造及現(xiàn)代服務(wù)等行業(yè)，包括國盾量子、思科中國、科創(chuàng)中光等知名企業(yè)相繼入駐，整體創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)屬性強(qiáng)，租金來源穩(wěn)定。

　　根據(jù)專業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司的評估，以100%收益法為評估方法，在2022年3月31日估值基準(zhǔn)日下，項(xiàng)目的初步評估值合計(jì)為13.51億元。

　　而“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)位于臨港新片區(qū)，業(yè)態(tài)類型為優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)廠房，具有產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈、創(chuàng)新鏈深度融合，構(gòu)建完善產(chǎn)業(yè)生態(tài)的特點(diǎn)，體現(xiàn)智能化產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)更高水平發(fā)展的優(yōu)勢。

　　通過REITs發(fā)行，有助于提升臨港集團(tuán)存量資產(chǎn)的盤活效益，提高產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新投融資的動力以及企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的能級。臨港集團(tuán)通過制定REITs戰(zhàn)略推動總體規(guī)劃，將進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)向綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺轉(zhuǎn)型，通過市場化的經(jīng)營管理，高度體現(xiàn)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的緊密聯(lián)動，凸顯REITs在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域中的市場價(jià)值示范效應(yīng)。

　　產(chǎn)業(yè)園REITs資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)

　　為REITs市場發(fā)展注入活力

　　資料還顯示，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)所位于的合肥高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的首批國家級高新區(qū)之一，是合肥綜合性國家科學(xué)中心的核心區(qū)，在全國169家國家級高新區(qū)綜合排名中連續(xù)七年位居前十名，培育了以科大訊飛、科大國盾、四創(chuàng)電子等為代表的具有自主知識產(chǎn)權(quán)、國內(nèi)外領(lǐng)先的高科技企業(yè)，是安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。園區(qū)內(nèi)租賃需求量大，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展基本盤牢固。

　　華夏合肥高新產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)位于合肥高新區(qū)核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，入駐企業(yè)需求穩(wěn)定且均為同行業(yè)頭部企業(yè)，出租率一直保持在較高水平。當(dāng)前，區(qū)域市場空置率低，租戶承租能力強(qiáng)，租賃需求旺盛。而且標(biāo)的物業(yè)在疫情期間表現(xiàn)出了較為良好的韌性，隨著疫情的逐步控制以及各項(xiàng)利好政策入市，預(yù)計(jì)中長期市場持續(xù)向好。

　　此外，項(xiàng)目底層資產(chǎn)地處皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的企業(yè)能夠充分享受各類國家政策支持，這為項(xiàng)目底層資產(chǎn)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)助力。

　　據(jù)悉，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT是合肥高新股份有限公司、中信證券、華夏基金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合推出的REITs項(xiàng)目。

　　原始權(quán)益人合肥高新股份有限公司是集投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、管理、服務(wù)等業(yè)務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商，是安徽省內(nèi)一流、國內(nèi)領(lǐng)先的國控產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)主體，2021年位列中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商50強(qiáng)(第23位)、中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商影響力10強(qiáng)(第3位)。合肥高新股份擁有豐富的產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲備。

　　截至2022年3月末，共持有建成或在建產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積約215萬平方米，決算總投資約88.27億元。

　　而作為臨港新片區(qū)首個(gè)獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，“臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITs”項(xiàng)目發(fā)行上市后將拓寬產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)品的類型，為REITs市場的發(fā)展注入活力。

　　8月20日，上海市頒布《關(guān)于支持中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》的通知，明確指出“支持臨港新片區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)融資機(jī)制創(chuàng)新，支持臨港新片區(qū)符合條件的項(xiàng)目優(yōu)先申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs”，為臨港新片區(qū)未來在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資及REITs領(lǐng)域的探索與發(fā)展指明了方向，有助于促進(jìn)各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以REITs發(fā)行及擴(kuò)募的方式在臨港新片區(qū)形成高質(zhì)量運(yùn)行的集聚效應(yīng)。

　　在管公募REITs規(guī)模超127億

　　華夏基金REITs布局領(lǐng)先

　　從華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的ABS管理人看，中信證券是中國第一家A+H股上市證券公司，目前中信證券已完成上市或證監(jiān)會申報(bào)的公募REITs項(xiàng)目共計(jì)8單，已發(fā)行6單，規(guī)模及單數(shù)均排名市場第一。

　　基金管理人華夏基金REITs研究管理經(jīng)驗(yàn)豐富，早在2015年就組建了專門的REITs團(tuán)隊(duì)，開展REITs研究儲備，現(xiàn)已設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部，擁有超過10位專業(yè)的基金經(jīng)理和投資研究人員，負(fù)責(zé)REITs項(xiàng)目投資和投后運(yùn)營。

　　此前華夏基金已經(jīng)成功發(fā)行華夏越秀高速REIT、華夏中國交建REIT和華夏北京保障房REIT，在管公募REITs規(guī)模超127億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場首位。

　　目前，全市場已有13家基金管理人推出了18只公募REITs產(chǎn)品。其中，華夏、中金、紅土創(chuàng)新基金等皆獲批2只以上，華夏基金獲批數(shù)量最多，達(dá)到4只；中金基金旗下中金普洛斯倉儲物流REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT，兩只產(chǎn)品成功發(fā)行；紅土創(chuàng)新基金也布局了兩只產(chǎn)品——紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT。

　　針對上述現(xiàn)象，北京一位公募REITs基金經(jīng)理表示，各家公募布局公募REITs產(chǎn)品數(shù)量，與公司本身和股東掌握的項(xiàng)目資源有關(guān)，也與項(xiàng)目本身資產(chǎn)證券化程度有關(guān)。部分在REITs項(xiàng)目布局較多、積累深厚、資產(chǎn)成熟程度較高的機(jī)構(gòu)，就容易在產(chǎn)品布局上拔得頭籌。同時(shí)，作為近兩年創(chuàng)新品種，公募REITs獲得各家公募重視，也得到各類投資者的認(rèn)可，市場投資需求高漲，更多的同類產(chǎn)品陸續(xù)布局和推出，對于做大REITs市場和滿足投資者資產(chǎn)配置需求都是有積極意義的。(中國基金報(bào))