近日，一份寫有“全國28個大中城市平均住房空置率為12%”的調(diào)查報告再次引發(fā)大眾對空置房的討論。該報告稱，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，均在15%以上，南昌的住房空置率達20%。不過，8月11日，該機構(gòu)稱，部分調(diào)研問卷數(shù)據(jù)采集有誤，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，同時，調(diào)研以“房屋是否存在連續(xù)三個月無人居住”為判斷指標(biāo)，不能充分反映真實情況。
其實，對于空置房的探討在近十余年間未曾停歇，住房空置率的多少普遍牽動著大眾的神經(jīng)，“住房空置率的高低”也被認(rèn)為是衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)。
什么是住房空置率？
首先，什么是住房空置率？
其實，對于空置住房的定義，國內(nèi)外并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，官方一直未對空置率的定義做出過詮釋，也未曾公布過官方的住房空置率數(shù)據(jù)。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池對澎湃新聞表示，根據(jù)聯(lián)合國和美國的統(tǒng)計口徑，空置房定義為“在普查或調(diào)查時點上沒有人口入住記錄的房子”；空置率定義為“調(diào)查時點一國或地區(qū)的空置住房單位占全部住房單位的比重”。歐盟對空置房沒有統(tǒng)一定義，但各成員國幾乎都把正在裝修或翻修房、不能使用的廢棄房、等待拆除房等都?xì)w入空置房范圍，導(dǎo)致多數(shù)歐盟國家計算出的空置率大體上會高于按美國標(biāo)準(zhǔn)計算出的數(shù)值。
趙秀池表示，目前中國沒有公布空置率的官方統(tǒng)計口徑，但有空置面積一說。1995年8月，中國國家統(tǒng)計局印發(fā)的《固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計報表制度》中指出：“空置面積，是指報告期末已竣工的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的房屋面積?！?/p>
根據(jù)原建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計年報開始，以商品房空置時間作為標(biāo)準(zhǔn)進行劃分?？罩脮r間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。
為何住房空置率爭議不斷？
“住房空置率的高低”被認(rèn)為是衡量樓市泡沫的重要指標(biāo)，同時也能反映樓市健康程度，但在業(yè)內(nèi)人士看來，由于住房空置率指標(biāo)的計算沒有權(quán)威的定義，尤其是空置時間多長算空置房尚未公布權(quán)威數(shù)據(jù)，因此，關(guān)于住房空置率的話題屢被提及。
以2020年為例，一則“全國有6540萬套空置房”的消息曾廣為傳播，該消息稱，目前我國有高達6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，意味著這些房屋處于空置狀態(tài)，按每套房三口計算，可供近2億人居住。
據(jù)《經(jīng)濟日報》報道，這則假消息其實是多年以前的“舊聞”，國家電網(wǎng)相關(guān)人士曾就此明確表示，從來沒有發(fā)布過相關(guān)數(shù)據(jù)，也沒有對這樣的數(shù)據(jù)進行過統(tǒng)計。
2015年5月，有機構(gòu)發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米?！?/p>
更早前，西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心曾于2014年6月10日發(fā)布的《城鎮(zhèn)家庭住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢2014》報告中指出，2013年中國城鎮(zhèn)家庭空房率高達22.4%，空置住房資產(chǎn)占城鎮(zhèn)地區(qū)家庭總資產(chǎn)的11.8%，4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房。
這份報告的數(shù)據(jù)稱，現(xiàn)有住房需求為3250萬套，空置房4898萬套，待售商品住宅供給350萬套。也就是說，空置房存量甚至超過全部住房需求。
可以看到，出處不一的空置率數(shù)據(jù)很多難被求證。不過，對于空置率的說法，官方曾出面回應(yīng)。
據(jù)新華網(wǎng)2015年5月報道，彼時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動產(chǎn)登記制度的實施。”住建部門相關(guān)人士接受采訪時表示，關(guān)于空置率，目前“沒有準(zhǔn)確官方定義”。
目前，住房空置率數(shù)據(jù)仍缺席官方數(shù)據(jù)。趙秀池稱，一方面統(tǒng)計指標(biāo)待商議，另一方面很難全面普查，以點帶面抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)不能反映全面真實的情況；同時，我國幅員遼闊，各地差異較大，很難有一個統(tǒng)一的口徑作為科學(xué)決策的依據(jù)。
如何看待空置住房？
上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認(rèn)為，一部分的住宅空置是有其合理性的，住宅市場是有流動性的，不可能做到每套住宅時時刻刻都有人居住，尤其租賃住宅客觀上就要有一定的空置，以保持更新維護和對新增人口的接納能力。這部分空置可以稱之為“自然空置率”。此外，隨著人們生活的不斷改善，部分用于旅游度假的房產(chǎn)其實也無法做到實時居住。但另一方面，過多的住宅空置確實是對資源的浪費。
在陳杰看來，部分房屋之所以空置，一方面是因為持有成本低，另一方面則是因為目前的租賃市場仍待完善，部分城市的租售比也比較低。
趙秀池也提到，房屋空置的原因有很多。通常原因是房屋供大于求，其次在住房銷售出租過程中有不可避免的空置期，即“供給和需求的時滯”；再次是隨著生活水平的提高，家庭度假、休閑用房的出現(xiàn)導(dǎo)致自己的住房空置，還有為了孩子上學(xué)去租房住，自己的住房可能處于空置狀況等。
按照國際通行慣例，5%為適度空置率，商品房空置率在5%至10%之間為合理空置范圍，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；國際房地產(chǎn)“泡沫”空置率的控制警戒線為10%，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在10%至20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
趙秀池表示，空置率從理論上講可以理解為住房供大于求，有無人居住的房屋。但有一定空置率，也說明居民住房水平提高了，是居住生活更美好的表現(xiàn)。
如何有效降低空置率？
當(dāng)前，對于空置住房仍缺乏權(quán)威數(shù)據(jù)，但如何有效降低空置房源或是值得關(guān)注的問題之一。
陳杰認(rèn)為，對于處于空置狀態(tài)的住宅，應(yīng)該采取必要的稅收手段，尤其是通過加大持有環(huán)節(jié)的稅收，增加空置的成本，由此倒逼出惡意性、特別為了投機炒作而空置的住宅，讓盡量多的住宅資源為人們所使用，及早發(fā)揮應(yīng)有的作用，也給市場一個明晰的供需信號。
趙秀池認(rèn)為，一方面，從政府角度要做好城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)規(guī)劃，根據(jù)人地房的關(guān)系合理提供住房，住房供應(yīng)要滿足日益增長的住房需求；另一方面，要提高住房的利用率，讓個人直接通過官方互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源，包括沒有產(chǎn)權(quán)可以出租的住房，也能夠及時出租出去；第三，加強房地產(chǎn)投資理財知識的科普教育，讓每個家庭都自覺的把住房有效的利用起來；第四，調(diào)整過去過嚴(yán)的住房限購限貸政策，促進剛需、改善性住房需求的釋放，減少房屋的待售面積和空置。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進表示，將空置的房源轉(zhuǎn)變?yōu)榭勺赓U的房源，或也是一個思路。
以湖南長沙為例，今年5月8日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(簡稱《方案》)。《方案》指出，已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。
長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。