原標(biāo)題：下周二，3只公募REITs創(chuàng)新品種同步發(fā)售！1200億資金“翹首以盼”

　　日前，華夏北京保障房REIT網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果出爐。至此，三只具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs全部完成網(wǎng)下詢價(jià)。

　　8月16日至17日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT三只產(chǎn)品將同步發(fā)售，預(yù)計(jì)當(dāng)日將有1219.89億元的機(jī)構(gòu)資金搶購(gòu)。根據(jù)以往公募REITs發(fā)售情形來(lái)看，三只產(chǎn)品或?qū)⑾破鸾诨鸢l(fā)行的小高潮。

　　網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超133倍

　　日前，華夏北京保障房REIT發(fā)布基金詢價(jià)公告。公告顯示，網(wǎng)下詢價(jià)階段，華夏基金通過(guò)上交所REITs詢價(jià)與認(rèn)購(gòu)系統(tǒng)共收到71家網(wǎng)下投資者管理的211個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為158.72億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的113.37倍。

　　剔除無(wú)效報(bào)價(jià)后，71家網(wǎng)下投資者管理的211個(gè)配售對(duì)象全部符合網(wǎng)下投資者的條件，但有2家網(wǎng)下投資者管理的2個(gè)配售對(duì)象申報(bào)價(jià)格低于基金的認(rèn)購(gòu)價(jià)格，最終本次網(wǎng)下發(fā)售有效報(bào)價(jià)投資者數(shù)量為69家，管理的配售對(duì)象數(shù)量為209個(gè)，有效認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為157.2億份。

　　市場(chǎng)人士表示，華夏北京保障房REIT在詢價(jià)階段受到資金熱捧，離不開資金對(duì)其投資價(jià)值的認(rèn)可。據(jù)了解，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的培育與完善管理，兩個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。

　　1200億元機(jī)構(gòu)資金“翹首以盼”

　　根據(jù)公告，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT將于8月16日至17日同步發(fā)售。

　　按照擬發(fā)售份額與認(rèn)購(gòu)價(jià)格估算，三只產(chǎn)品的待認(rèn)購(gòu)總規(guī)模近38億元。若中金廈門安居REIT成功發(fā)售，按照認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.600元/份和5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金總額達(dá)13億元。華夏北京保障房REIT擬發(fā)售的基金份額總額為5億份，若發(fā)售成功，按照2.510元/份的發(fā)售價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.55億元。紅土深圳安居REIT擬發(fā)售的基金份額總額同樣為5億份，按照2.484元/份的發(fā)售價(jià)格計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.42億元。

　　從網(wǎng)下詢價(jià)結(jié)果來(lái)看，目前僅機(jī)構(gòu)投資者的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1200億元。作為市場(chǎng)稀缺的具有保障性質(zhì)的租賃住房REIT，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超100倍，網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模分別為394.57億元、362.70億元、462.62億元。這意味著，8月16日將有1219.89億元的機(jī)構(gòu)資金搶購(gòu)三只創(chuàng)新型公募REITs。

　　詢價(jià)階段受到網(wǎng)下資金青睞，體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者對(duì)具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的支持和對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可。

　　中金基金副總經(jīng)理、中金廈門安居REIT基金經(jīng)理李耀光在接受記者采訪時(shí)指出，保障性租賃住房是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs比較理想的資產(chǎn)類型之一，是堅(jiān)持“房住不炒”定位的重要基礎(chǔ)設(shè)施。公募REITs可以通過(guò)資本市場(chǎng)打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。

　　如何挑選底層資產(chǎn)？

　　在選擇優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)時(shí)，基金管理人往往慎之又慎，層層篩選。李耀光笑稱：“我們時(shí)常說(shuō)，基金管理人與企業(yè)合作發(fā)行公募REITs，雙方的黏性堪比‘結(jié)婚’?！?/p>

　　以中金廈門安居REIT的項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)為例，李耀光指出，挑選保障性租賃房REITs的底層資產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)權(quán)屬的合法合規(guī)、底層資產(chǎn)回報(bào)率，以及原始權(quán)益人與基金管理人的理念是否一致等，均是需要重點(diǎn)考慮的因素。

　　李耀光表示，首先，作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)，需要保證其所有流程合法合規(guī)，從土地屬性到用途規(guī)劃都不能存在瑕疵。其次，資產(chǎn)的回報(bào)率水平也是重點(diǎn)考察因素。保障性租賃房既強(qiáng)調(diào)保障性，又強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)屬性。再次，在尋找項(xiàng)目時(shí)，李耀光坦言，希望找到一家真正想做保障性租賃住房的企業(yè)?！肮糝EITs是特別長(zhǎng)久的事情，如果立場(chǎng)不一致的話，合作可能不會(huì)長(zhǎng)久。”

　　“此外，在篩選合作伙伴時(shí)，我認(rèn)為最重要的兩個(gè)因素是企業(yè)的資產(chǎn)管理能力和企業(yè)所在地的城市能級(jí)?！崩钜庹f(shuō)，對(duì)于保障性租賃住房而言，城市能級(jí)尤其重要。