最近樓市出現(xiàn)很多新促銷措施 買家選擇時應(yīng)同時考慮其中的便利與風(fēng)險 二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供貸款等一系列房貸新政，令原本紅火的房地產(chǎn)市場迅速冷卻下來。然而在經(jīng)歷過2007年的“9·27”新政后，開發(fā)商們在應(yīng)對信貸收緊之策上有了更多的招式，手段也更靈活，例如為買家墊首付、返租及打折優(yōu)惠……記者采訪了多家樓盤，并為買家分析各種促銷措施的細(xì)節(jié)和風(fēng)險，為買家安全置業(yè)提供參考。 招數(shù)一：七成樓款可免息分期支付 還款壓力巨大小心斷供 房貸新政對于二套房置業(yè)者要求其首付五成，對購買第三套及以上的業(yè)主可能不提供貸款。針對這個政策，某大集團(tuán)推出了“首付只需三成，剩余七成款項全部免息分期支付”的 做法。也就是說，買家在支付三成首付后，其余的七成房款可不需向銀行貸款，而是免息分期支付給發(fā)展商就可以了。打個比方，買一套80平方米的兩房單位，總價約60萬元。購房者無論是第幾次購房，都只要支付約20萬元的首付款就可以購房，其余的40萬元可分期在5年內(nèi)免息付給發(fā)展商。 不過，有買家認(rèn)為，“無息”似乎像一個噱頭。因為很多人表示，如果選擇開發(fā)商墊資的方式，那么樓價則要提高不少，相當(dāng)于開發(fā)商已把買家應(yīng)支付給銀行利息也計算在價格之內(nèi)了。 風(fēng)險提示 買家選擇這種方式，肯定是把相關(guān)的房產(chǎn)證明抵押在開發(fā)商處，如果買家不能按時還款，則需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此外，開發(fā)商并不是金融機(jī)構(gòu)，墊資會承擔(dān)巨大的斷供風(fēng)險。對買家而言，短期內(nèi)支付七成樓款，還款壓力之大可想而知。 招數(shù)二：首期可分兩次付 現(xiàn)金流是一大考驗 允許買家分期付首期的辦法現(xiàn)在也相當(dāng)普遍，主要是一些針對二次置業(yè)的改善型樓盤推出。這些買家買房大多是自住，在房貸新政下，首付五成對于他們的現(xiàn)金流考驗確實十分嚴(yán)峻。在這種情況下，買家可先付三成首期，其余兩成由開發(fā)商代墊，在半年或約定的時間內(nèi)買家把兩成首付還給發(fā)展商即可。 風(fēng)險提示 以一套200萬元的三房單位計算，首付五成需100萬元，買家先支付60萬元，剩余的40萬元需在半年內(nèi)付清。買家需對自己在未來半年的現(xiàn)金籌集能力考量清楚。如果在這個時間范圍內(nèi)不能按時繳款，很有可能面臨違約責(zé)任。 招數(shù)三：三年返租6% 吸引長線投資者 某豪宅最近推出了促銷策略：頭三年返租6%，開發(fā)商每年把總房款的6%以每個月返還的形式付給買家，而買家則把自己的房子交給開發(fā)商打理。如果以總房價300萬元計算，年返租6%即為18萬元，開發(fā)商分12個月返還給業(yè)主，每個月業(yè)主收益即為1.5萬元。 風(fēng)險提示 6%的出租回報率在廣州目前的住宅市場算是相當(dāng)高了，開發(fā)商這種營銷策略對于長線投資者具有相當(dāng)?shù)奈Α２贿^，返租只是保證了買家購買后一段時期的收益，但對如何運(yùn)用銀行貸款并無實質(zhì)性幫助，買家仍然要理性估量自身的購買能力。 招數(shù)四：打折 辨清是否真降價 降價是最直接的促銷方式。上周，某大型地產(chǎn)企業(yè)全面啟動旗下樓盤8.5折優(yōu)惠銷售，而其他一些市區(qū)盤也采用了降價的方式，例如某盤在9.5折的基礎(chǔ)上還可再減價10萬元；珠江新城某盤9.8折后再送一年管理費(fèi)。 風(fēng)險提示 降價雖是最直接的促銷方式，但買家還需練就一雙慧眼，不要被一些降價的假象所迷惑。因為有很多開發(fā)商都是價格和優(yōu)惠一起調(diào)整的，有些甚至是調(diào)高了房價，然后再打折，實際上并沒有優(yōu)惠或者優(yōu)惠很少。買家可以查閱陽光家緣，了解樓盤前期已簽約的價格，辨別價格到底降沒降再出手。(記者 龍蕾)