最近一個(gè)月以來(lái)，北京的新房供應(yīng)量比以往少很多，二手房市場(chǎng)越發(fā)活躍，需求的急速增大，讓一些房主多次提價(jià)、跳價(jià)。無(wú)奈的買(mǎi)房人，不妨先跟我們學(xué)習(xí)一下“防跳術(shù)”。 二手房火爆，賣(mài)方坐地起價(jià) 前不久，譚某在東四環(huán)的世紀(jì)東方家園看中一套面積100平米左右的房子，房主出價(jià)230萬(wàn)元。譚某對(duì)房子還比較滿(mǎn)意，看完房的當(dāng)天，譚某就向中介支付了2萬(wàn)元的定金，回家告訴家人房子的事已經(jīng)搞定了。誰(shuí)曾想，第二天，經(jīng)紀(jì)人打來(lái)電話(huà)說(shuō)，房主將價(jià)格提到了240萬(wàn)元。一天時(shí)間漲了10萬(wàn)元，這讓譚某很震驚和氣憤，就放棄了購(gòu)買(mǎi)這套房子。 隨后，中介的經(jīng)紀(jì)人又向他推薦了南三環(huán)外中海城的一套房子，120平米左右，房主報(bào)價(jià)也是230萬(wàn)元。但由于譚某對(duì)南三環(huán)的位置感覺(jué)不太滿(mǎn)意，同時(shí)房子戶(hù)型還不夠理想，就表示回家考慮一下�？捶慨�(dāng)天的下午，中介經(jīng)紀(jì)人又打來(lái)電話(huà)，告訴譚某，房東提價(jià)3萬(wàn)元，問(wèn)譚某考慮得如何。譚某再次震驚，雖然很難接受，但他仍然抓緊跟家人商量，最后他們擔(dān)心不買(mǎi)房?jī)r(jià)只會(huì)越來(lái)越高，雖然心里很不舒服，但最后還是決定購(gòu)買(mǎi)。 在目前二手房火爆，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)的環(huán)境下，很多賣(mài)房人在個(gè)人信用和更多的收益面前，均選擇了后者，所以賣(mài)家反悔、跳價(jià)成為很多購(gòu)房人遇到的郁悶事。 一方面，二手房是典型的一次性交易市場(chǎng)，個(gè)人信用對(duì)交易雙方的約束作用較��；另一方面，由于房產(chǎn)交易是每個(gè)家庭的大宗消費(fèi)，在交易過(guò)程中會(huì)精打細(xì)算每一步。對(duì)許多房主來(lái)說(shuō)，如果所得遠(yuǎn)大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價(jià)惜售。 以一套80平米120萬(wàn)元的二手房為例，如果房?jī)r(jià)上漲5%，溢價(jià)是6萬(wàn)元。而相對(duì)于通常為2萬(wàn)元的定金，即使違約了需雙倍返還定金，賣(mài)房人還是能多賺2萬(wàn)元�！白仄饍r(jià)”能獲取高額收益，難怪有不少人去做。 賣(mài)方跳價(jià)后仍可要求繼續(xù)履行合同 據(jù)了解，二手房主通常會(huì)利用三個(gè)借口來(lái)反悔或跳價(jià)。一是以所售房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時(shí)沒(méi)有征得另一方同意為由，要求解除賣(mài)房合同，收回房屋。二是以賣(mài)房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。三是以中介公司沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)交買(mǎi)房人的定金為由，要求認(rèn)定合同無(wú)效。 簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，如果賣(mài)方違約，買(mǎi)方能否要求繼續(xù)履行？ 北京雄志律師事務(wù)所律師王榮香指出，目前，相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)違約責(zé)任有著錯(cuò)誤的理解，認(rèn)為賣(mài)方只需雙倍返還定金即可解除合同。事實(shí)上，根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣(mài)方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動(dòng)違約行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買(mǎi)方有權(quán)選擇要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過(guò)戶(hù)，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類(lèi)房屋市場(chǎng)成交價(jià)。因此，賣(mài)方不是簡(jiǎn)單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴(yán)重的違約責(zé)任。 所以，遇到類(lèi)似情況時(shí)，買(mǎi)房人可以拿起法律武器積極維權(quán)。 但有購(gòu)房人擔(dān)心，通過(guò)法律途徑解決賣(mài)家跳價(jià)、要求履行合同需要付出很多時(shí)間和精力。而且目前房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，一個(gè)賣(mài)家的跳價(jià)就有可能導(dǎo)致買(mǎi)房人錯(cuò)失更多的購(gòu)房機(jī)會(huì)。因此，防患于未然，提前做好準(zhǔn)備，有效防止賣(mài)家“跳價(jià)”成為二手房買(mǎi)家所必備的一項(xiàng)購(gòu)房技巧。 - 律師建議 及時(shí)過(guò)戶(hù)防反悔 王榮香律師表示，買(mǎi)房人主要可以通過(guò)四招來(lái)防止賣(mài)方跳價(jià)。 一是購(gòu)房人在與二手房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔； 二是買(mǎi)房人在買(mǎi)房前要充分了解房屋買(mǎi)賣(mài)需要的各種手續(xù)，最好選擇專(zhuān)業(yè)人士提供法律意見(jiàn)，再慎重簽訂合同； 三是買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明； 四是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并談定內(nèi)容，以書(shū)面形式約定好。 - 中介支招 快速支付、提高訂金很有效 中介經(jīng)紀(jì)人介紹，可采取快速支付訂金或加大訂金數(shù)額的方法防止賣(mài)方跳價(jià)。 范小姐在經(jīng)歷了兩次房主跳價(jià)后，看房的神經(jīng)變得更加緊張起來(lái)，看房時(shí)就隨身攜帶2萬(wàn)元。在第三次看中自己滿(mǎn)意的房子后，范小姐馬上向中介經(jīng)紀(jì)人交納了訂金，并要求當(dāng)天盡快簽訂購(gòu)房合同。這樣，在賣(mài)方還沒(méi)來(lái)得及考慮是否提價(jià)就收了訂金，簽訂了購(gòu)房合同。 該中介表示，快付訂金這一招效果不錯(cuò)。后來(lái)，在該門(mén)店成交的一些購(gòu)房人都是仿效范小姐的做法。 中介介紹，有時(shí)候，在買(mǎi)方已經(jīng)繳納了訂金的情況下，賣(mài)方依然毀約跳價(jià)，這是因?yàn)橘u(mài)方衡量后發(fā)現(xiàn)，跳價(jià)后即使承擔(dān)毀約“罰款”依然有得賺。所以不少有過(guò)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的購(gòu)房人，就學(xué)會(huì)了追加訂金金額或直接提高訂金金額。提高的數(shù)額少則5萬(wàn)元，多則10萬(wàn)元。因?yàn)橹薪橐坏⿲⒂喗疝D(zhuǎn)到房主手上，并且簽訂合同，訂金就成為定金。房主如果跳價(jià)，需雙倍返還定金。比如一次付10萬(wàn)元定金，房主跳價(jià)的話(huà)，就要返還購(gòu)房者20萬(wàn)元，這10萬(wàn)元的賠償就會(huì)令房主掂量掂量毀約跳價(jià)是否值得了。