房貸新政實施后，二套房貸首付和利率大幅提高，有銀行規(guī)定存量客戶也要到期上浮利率。不少房奴擔(dān)心自己的貸款負(fù)擔(dān)從此大大加重。對此，一些銀行的專業(yè)人士提出了房貸“減負(fù)”的建議。 省貸新招·存量貸 提前還貸是上選 目前，各家銀行推出了五花八門的房貸新品和相關(guān)的理財產(chǎn)品，都打出了節(jié)省利息的旗號。但工行個貸中心貸款經(jīng)理陳先生表示，最好的節(jié)省利息辦法就是提前還款，讓欠銀行的錢盡可能地少。不過，他同時指出，對于手中資金并不充裕而且隨時都可能有大額支出的借款人來說，在貸款本身負(fù)債率并不高的情況下最好不要提前還款。另外，對于房貸已還一半時間，采用本金不變剩余還款利息逐月遞減的借款人來說，提前還貸省息意義不大。 此外，貸款人必須了解銀行貸款合同中對提前還款的規(guī)定。不少銀行規(guī)定一年后提前還款可以免收違約金，但一年內(nèi)必須繳納違約金。違約金的比例也有高有低，有的規(guī)定收取不低于實際還款額三個月的利息，有的則收取提前還款額的3%。去年，很多銀行將存量客戶利率下降至七折時明確規(guī)定了一定年限內(nèi)不能提前還款，否則會收取較高的違約金。如果違約金比提前還款省的利息還多就不合算了。 如果不能一次性提前還完所有余款，可以選擇提前還部分，并在保持月供不變的情形下，縮短剩余還款時間。因為影響貸款利息的因素有三個，除了貸款利率和貸款金額，還有貸款時間，貸款時間越短，支出的利息就越少。 省貸新招·首套房 巧妙選擇房貸產(chǎn)品 理財專家告訴記者，雖然銀行的貸款產(chǎn)品很多，利息計算公式也很復(fù)雜，但貸款者只需掌握一個基本的計息原理。那就是貸款利息=貸款利率×占用貸款資金的時間×占用貸款資金的金額。想節(jié)省利息，就得從公式中的三個因素想轍，要么降低利率，要么減少貸款時間，要么減少貸款金額。 比如，常見的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法。前者按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等額償還本金，那么貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，支出的總利息比等額本息法少。 此外，市場上還有加快還貸頻率的貸款產(chǎn)品，像深發(fā)展、興業(yè)銀行的“雙周供”等。這些產(chǎn)品還款周期短，適合于收入周期與還款周期相匹配、家庭現(xiàn)金流充沛、對還貸壓力不敏感的客戶。而“氣球貸”等房貸產(chǎn)品，則把一筆長期貸款，壓縮在一個較短期限內(nèi)。由于貸款期限短，相應(yīng)貸款利率也低。但貸款期結(jié)束時，需要貸款人一次償還較高金額，適合人群為有提前還款需求者，預(yù)期未來較短年限(最長10年)內(nèi)資金實力顯著增強(qiáng)或是后期將有大額資金進(jìn)賬者。 省貸新招·二套房 可選固定利率貸款 目前，加息的預(yù)期越來越濃，銀行理財師推薦二套房貸使用規(guī)定利率貸款�！肮潭ɡ史抠J確實可以幫助購房者在加息周期中節(jié)約貸款利息支出。不過，對于貸款購買首套房的市民，不宜辦理固定利率房貸，如果市民按揭購買第二套房，那么辦固定利率房貸則比較劃算�！边@位專業(yè)人士認(rèn)為，現(xiàn)在都在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸款政策，購房者的貸款利率必須上浮10%。如果以目前個人房貸基準(zhǔn)利率5.94%計算，上浮10%以后就為6.534%，假如央行在今年內(nèi)像某些專家預(yù)期的那樣加息0.54個百分點，那么明年第二套房貸款利率至少要達(dá)到7.074%，在這種情況下，顯然辦固定利率房貸更劃算。 而對購買首套房的市民來說就不一樣了，若可以享受七折利率優(yōu)惠，執(zhí)行的貸款利率要比固定利率房貸低很多，時下5年以上個人房貸的基準(zhǔn)利率為5.94%，打七折后為4.158%，就算今年加息4次，每次加0.27個百分點，明年執(zhí)行的貸款利率也才5.238%。 不過，記者了解到，部分銀行也已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行新政精神，對固定利率房貸作了特別要求。如一家國有銀行廣東省分行相關(guān)人士表示，貸款人選擇固定利率貸款購置第二套住房的，貸款利率不得低于總行最新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。因此，貸款人買二套房時，一定要仔細(xì)比較一般利率與固定利率之間的差值。 省貸新招·理財品 按月提取還房貸 目前持有聯(lián)名卡的北京公積金繳存職工可以約定按月提取公積金。職工可視個人情況選擇每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。房貸專業(yè)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”提醒貸款者，要盡早辦理相關(guān)手續(xù)給自己新增收入來源，每月提取公積金，可以用來還房貸，緩解月供壓力。 此外，無論借款人是否提取過公積金，公積金繳存卡是否有余額都不會影響日后的公積金貸款申請及辦理其他事宜。 省貸新招·公積金 巧用理財產(chǎn)品省利息 目前各銀行還為貸款者推出了相關(guān)的理財產(chǎn)品，打理平時的閑錢。貸款客戶向房貸賬戶中存入閑散資金，即被視為提前償還貸款本金，當(dāng)日即可從計息基數(shù)中抵消，從而實現(xiàn)節(jié)省利息。目前，深發(fā)展、建行、招行、中行、民生等銀行也有此類產(chǎn)品，如“存抵貸”、“存貸通”、“房貸理財賬戶”等。適合一些資金流動量大，且流動頻繁的房貸客戶。 以工行的“存貸通”為例，如果客戶的貸款是80萬元10年，假設(shè)還有30萬元活期存款，銀行規(guī)定抵扣起點為5萬元，抵扣比率80%。目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，活期存款利率為0.36 %，開通“存貸通”賬戶后，因為客戶已享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠政策，貸款執(zhí)行利率就是5.94%×0.7=4.158%。那么貸款可獲得的抵扣額為：(30-5)×80%=20萬元，抵扣后，客戶可以得到的年增值收益為20×（4.158%-0.36%)=0.7596萬元。即“存貸通”一年可以節(jié)省7596元的利息。