在綠地高調(diào)宣布房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年全年銷售收入超越萬科，成為行業(yè)第一之際。萬科卻早已營造輿論轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場。
“只有獲得回款才是真正的銷售。”萬科地產(chǎn)總裁郁亮的一席話，以及房企銷售規(guī)模增長的放緩都讓2014年度房企銷售業(yè)績排行的熱度驟降。有質(zhì)量的增長，回款率等概念則成為輿論評估房企實力的新維度，而2014年全年超過2000億的回款數(shù)字很可能讓萬科繼續(xù)保有房企規(guī)模第一的位置。
但在目前上市公司公布的業(yè)績中，僅有少數(shù)房企保持定期公布回款率的習(xí)慣，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)不重視這一數(shù)據(jù)。事實上，最近幾年，對回款的要求越來越多地被房企高層所提及。但具體數(shù)字，卻仍舊是一道難看的“傷疤”。
“回款率”之謎
如果以1月5日萬科公告的2151.3億元的銷售金額數(shù)據(jù)，以及2014年12月23日郁亮所稱的2000億元回款額度為依據(jù)，2014年度萬科的銷售回款率至少在93%以上。
這一數(shù)字對絕大多數(shù)房企而言可望不可及。同期碧桂園公告回款率達(dá)90%，為歷史最佳水平，而在2013年時，這一數(shù)據(jù)尚未達(dá)80%的門檻。
2014年8月，恒大公告半年業(yè)績時，恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞表示上半年銷售回款“約占集團上半年合約銷售總額的76.2%”。
回款率歷史數(shù)據(jù)最好的或許是龍湖地產(chǎn)，其銷售策略一直強調(diào)“有回款的簽約”。自2009年上市開始，龍湖幾乎每年都對外公布回款率數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)也一直穩(wěn)定在90%之上。甚至在2013年度半年報時，龍湖地產(chǎn)的回款率一度達(dá)到過100%。
“這些敢于公開談?wù)摶乜盥蕯?shù)據(jù)的都屬于優(yōu)等生�！庇虚_發(fā)商從業(yè)人士評論稱，一般而言，大部分房企的回款率數(shù)據(jù)都在60%至70%之間。盡管定期公布回款率數(shù)據(jù)的房企不多，但通過對房企年報數(shù)據(jù)的計算仍可得到大概的數(shù)字。簡單而言，銷售回款率的公式約為房企期內(nèi)銷售總收入-(應(yīng)收賬款期末數(shù)-應(yīng)收賬款期初數(shù))]/銷售總收入*100%。記者簡單計算過幾家排名前十房企2014年半年報的數(shù)據(jù)，大部分回款率都在70%左右。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，影響回款率的主要因素有兩個，企業(yè)自身的銷售紀(jì)律以及銀行按揭貸款發(fā)放的速度。
“一些不嚴(yán)謹(jǐn)，甚至所謂‘創(chuàng)新’的銷售策略對回款影響特別大。”前述業(yè)內(nèi)人士指出。例如2008年后曾一度盛行的“零首付”促銷方式，其實并不是真的“零首付”，而只是開發(fā)商代交首付而已，而這代交出去的款，基本沒法回款。這也是為什么當(dāng)時這些策略多為中小開發(fā)商采用，而較少大開發(fā)商執(zhí)行的緣故。除有金融風(fēng)險之外，上市公司的財務(wù)審核要求也沒法讓企業(yè)執(zhí)行這樣的政策。
此外，對購房者資質(zhì)審核不嚴(yán)，不規(guī)范的銷售流程，乃至偏高的退房率都會對銷售回款率造成影響，這都是影響回款率的內(nèi)因。
而銀行按揭貸款發(fā)放速度，則是對回款率影響最大的外因。2014年二三季度商業(yè)銀行對購房按揭的消極態(tài)度曾一度使部分房企的階段回款率下滑到低谷。
中信證券近期發(fā)布的一份報告指出，2014年三季度時，萬科、保利、金地、招商四家房企的平均回款率一度從2013年三季度的92%下降到了2014年三季度的83%，金地集團甚至從95%下降到了62%。而第三季度卻通常是房企回款的高峰期，一般而言也是階段回款率最高的時候。
而回款率下滑的的原因，中信證券也是直指銀行按揭貸款發(fā)放速度遲緩。“2014年9月前，盡管央行曾召開過專門會議鼓勵按揭貸款發(fā)放，商業(yè)銀行普遍對按揭貸款發(fā)放持消極態(tài)度。”中信證券指出，這一趨勢直到2014年9月30日以后，隨著差別化住房信貸政策調(diào)整之后才有改善。
另外，銀行對不同房企的按揭貸款發(fā)放速度也有區(qū)別。一般而言，規(guī)模較大，財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)良的房企獲得按揭貸款的速度也更快。龍湖地產(chǎn)得以長期保持高回款率的原因，也與其較低負(fù)債率，較高現(xiàn)金流，謹(jǐn)慎投資策略等財務(wù)表現(xiàn)密切相關(guān)。
注重回款的白銀時代
“只有獲得回款才是真正的銷售，當(dāng)我們的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)入白銀時代，尤其當(dāng)市場處于調(diào)整期的時候，我們需要加倍重視經(jīng)營性現(xiàn)金流的健康，需要用更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某叨葋頊y度我們?nèi)〉玫匿N售業(yè)績。”郁亮的表態(tài)贏得業(yè)內(nèi)共鳴。
現(xiàn)行評價房企規(guī)模的數(shù)據(jù)，更多參照“年度合約銷售額”。理論上，消費者簽署購房合同之后，其合同金額就可以歸入業(yè)績統(tǒng)計。但由于涉及貸款下發(fā)，甚至購房者違約等原因，開發(fā)商拿到真金白銀往往要滯后一段時間，甚至有部分現(xiàn)金永遠(yuǎn)不可能到賬。
一些銷售排行榜單中，甚至以協(xié)議銷售額數(shù)據(jù)取代合同銷售額，而回款的不確定性則進(jìn)一步加大。
“對規(guī)模的癡迷，對排行的瘋狂追逐導(dǎo)致過去房企更多看重合同銷售額，甚至協(xié)議銷售額數(shù)字。”但對于企業(yè)運轉(zhuǎn)而言，這些數(shù)字的意思遠(yuǎn)不如回款重要。尤其是在樓市利潤走低，高周轉(zhuǎn)成為標(biāo)配技能的今天。
對回款率提出要求的，首先是“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略執(zhí)行的結(jié)果。這種強調(diào)資金流轉(zhuǎn)效率的發(fā)展方式的七寸之處就在回款�；乜盥�，回款率低就意味著資金流轉(zhuǎn)不暢，高周轉(zhuǎn)也就沒有了意義。
簡而言之，銷售回款率低，必須靠拉升負(fù)債來維持經(jīng)營性現(xiàn)金流，而高負(fù)債帶來高利息支出，又進(jìn)一步侵蝕利潤空間。低回款率帶來的連鎖惡性循環(huán)，在白銀時代的風(fēng)險更為突顯。一家千億規(guī)模的企業(yè)，如果回款率只有60%的水平，按一般理財產(chǎn)品的利率計算，一個月的利息損失就上億元，長年累積下來也是巨額的財務(wù)成本。
而事實上在萬科喊出“回款”口號之前，房企關(guān)注回款率已成為趨勢。碧桂園等快速發(fā)展的企業(yè)也設(shè)立回款目標(biāo)，力圖持續(xù)提升回款率。
“在黃金時代，規(guī)模數(shù)字本身就是領(lǐng)跑者的標(biāo)志之一。但在白銀時代，情況會發(fā)生很大的變化。不動產(chǎn)價格將結(jié)束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負(fù)擔(dān)；魯莽的投資，將不是機會而是風(fēng)險�！痹谶@封給員工的信中，郁亮對于規(guī)模的意義提出了全新的理解。