1月5日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新年首拍。在多家房企的爭(zhēng)搶下，位于豐臺(tái)區(qū)的兩宗住宅用地均高價(jià)成交，使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”的局面。但由于底價(jià)較高、爭(zhēng)搶激烈等因素的影響，最終成交的樓面價(jià)格出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。
分析人士指出，在三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯、房企回歸一線的大潮下，今年北京土地市場(chǎng)可能繼續(xù)升溫。但從全國(guó)范圍來(lái)看，今年整體土地市場(chǎng)的形勢(shì)并不樂(lè)觀。
“面粉貴過(guò)面包”
根據(jù)出讓公告，上述兩宗地塊均位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)區(qū)域。土地性質(zhì)為綜合用地，包括住宅、教育和多功能等類(lèi)型。其中，首宗地塊的總面積約159畝，建筑規(guī)模17.86萬(wàn)平方米，地塊起始價(jià)格為28.1億元。地塊本身含3.73萬(wàn)平方米的限價(jià)房，同時(shí)另設(shè)上限價(jià)格，達(dá)到時(shí)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)限價(jià)房面積。最終所有配建的限價(jià)房銷(xiāo)售定價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。
經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍后，招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)和平安組成的聯(lián)合體勝出。拿地總代價(jià)為42億元人民幣，并配建4.53萬(wàn)平方米限價(jià)商品房。據(jù)測(cè)算，該地塊成交溢價(jià)率為49.4%，平均樓面價(jià)高達(dá)3.73萬(wàn)元/平方米。
另一宗土地的體量同樣較大，最終被上述聯(lián)合體再次囊括。代價(jià)為44.9億元人民幣，并承建6000平方米的限價(jià)商品住房。據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，該地塊的樓面價(jià)為4.97萬(wàn)元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，北京新年土地市場(chǎng)的首輪土地交易，再現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的情況。上述地價(jià)或?qū)?duì)今后的北京房?jī)r(jià)帶來(lái)支撐。
他表示，一方面，三四線城市樓市的風(fēng)險(xiǎn)凸顯，房企紛紛向一線城市回歸，使得一線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。據(jù)測(cè)算，去年20大房企在一線城市拿地金額占比為38.9%，遠(yuǎn)超2013年的30.8%，并創(chuàng)歷史新高。
另一方面，近年來(lái)北京土地底價(jià)上升明顯，無(wú)形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在，使土地成本進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁到商品房地塊上，使得北京住宅用地的實(shí)際成本繼續(xù)高企。
整體市場(chǎng)不樂(lè)觀
盡管北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，但這仍然很難改變整體市場(chǎng)的預(yù)期。多數(shù)分析人士認(rèn)為，由于整體市場(chǎng)供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立，因此今年的土地市場(chǎng)仍然難有起色。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)指出，2014年，全國(guó)20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅為3043.99億，與2013年的5578.87億相比，下調(diào)幅度達(dá)到了45.4%。其中，萬(wàn)科的降幅超過(guò)50%，拿地規(guī)模明顯收縮。
中原地產(chǎn)表示，盡管從去年9月開(kāi)始，企業(yè)的拿地?zé)崆橹饾u恢復(fù)。但從拿地金額來(lái)看，企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期仍然十分謹(jǐn)慎。
另一組數(shù)據(jù)可說(shuō)明同樣的問(wèn)題。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長(zhǎng)0.6%，接近零增長(zhǎng)。為近一年多來(lái)的新低。
分析人士指出，資金狀況決定企業(yè)后期的投資動(dòng)作。房企資金狀況不佳，將極大地制約房企未來(lái)的投資、拿地、新開(kāi)工等，并使得上述數(shù)據(jù)難有明顯起色。
張大偉表示，未來(lái)的土地市場(chǎng)將進(jìn)一步表現(xiàn)出差異化特征。一線城市作為“避風(fēng)港”的作用不斷顯現(xiàn)，將加劇企業(yè)的回歸勢(shì)頭，并使得一線城市的土地競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。但與此同時(shí)，廣大三四線城市供大于求的局面已經(jīng)確立，房企拿地積極性降低，其土地市場(chǎng)將可能陷入長(zhǎng)期低迷。記者 張敏