盡管購(gòu)物中心泡沫論的聲音從未停息，但這并沒有阻擋城市綜合體項(xiàng)目的快速增長(zhǎng)。日前，記者從“綠色城市O2O——2015房地產(chǎn)熱點(diǎn)趨勢(shì)發(fā)布會(huì)”上獲悉，今年我國(guó)主要城市的在建城市綜合體數(shù)量將達(dá)到885個(gè)，同比增長(zhǎng)24.47%。
而作為城市綜合體的核心組成部分，我國(guó)的購(gòu)物中心當(dāng)前正處于狂熱建設(shè)階段，目前全球有一半以上的在建購(gòu)物中心在中國(guó)。
據(jù)發(fā)布《綠色城市O2O之商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告》的洲聯(lián)集團(tuán)五合國(guó)際北京分公司總經(jīng)理滿莎介紹，2013年我國(guó)有9個(gè)城市位列全球購(gòu)物中心在建項(xiàng)目完工面積的前10名，今年這一趨勢(shì)還在加快。
購(gòu)物中心這個(gè)“香餑餑”吸引了越來越多的企業(yè)跨界，但這并不意味著所有入局者都能從中獲利。
滿莎坦言，實(shí)際上在所有大型購(gòu)物中心中每年就有1/2開不了工，開工的項(xiàng)目中又有1/2開不了業(yè)，而在所有已開業(yè)的項(xiàng)目中還會(huì)有1/2掙不到錢，算起來中國(guó)購(gòu)物中心的成功率大概只有1/8。換句話說，在所有購(gòu)物中心中能真正運(yùn)營(yíng)成功的不到兩成。
“顯然，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的超額收益率已經(jīng)不復(fù)存在。”滿莎直言不諱地說，“在此背景下，雖然一線城市的商業(yè)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)些，但是部分城市也存在著風(fēng)險(xiǎn)，而二三線城市則有著較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，未來投資活躍度也將呈走低的態(tài)勢(shì)�！�
租金是衡量購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)好壞的一個(gè)重要因素，而從目前的情況看，購(gòu)物中心的收租情況并不樂觀。
據(jù)《綠色城市O2O之商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告》顯示，通過對(duì)20個(gè)大型城市的跟蹤統(tǒng)計(jì)，截至目前，除上海和沈陽(yáng)外，其他18個(gè)城市如北京、廣州、深圳等未來的零售物業(yè)租金將遭遇天花板，進(jìn)入到下跌階段。這其中，鄭州和無錫將在所有城市中領(lǐng)先下跌�？傮w而言，三線城市的租金收益較低，平均租金僅為一線城市的1/3。
購(gòu)物中心租金收益的不盡如人意，與近年來零售業(yè)放緩開店步伐甚至關(guān)閉門店有關(guān)。截至目前，沃爾瑪、家樂福、百盛、華堂、樂購(gòu)等大型零售商都或多或少地對(duì)相關(guān)門店進(jìn)行了調(diào)整。
報(bào)告顯示，自2012年以來零售商的門店擴(kuò)張意愿出現(xiàn)了明顯下降，短期內(nèi)一些品牌門店的擴(kuò)張計(jì)劃仍將不振。就連較為受購(gòu)物中心歡迎的快時(shí)尚品牌H&M、GAP等，門店擴(kuò)張計(jì)劃也不如前幾年。以H&M近兩年來的門店擴(kuò)張計(jì)劃為例，去年為62家，今年縮減為40家。而零售商放緩開店步伐，與租金占銷售額的比重大幅上升有關(guān)。
從業(yè)態(tài)的表現(xiàn)來看，近年來，大眾型連鎖餐飲的擴(kuò)張速度較高，在此背景下，餐飲品牌在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整期比較受歡迎。
此外，自2014年第三季度以來，培訓(xùn)型業(yè)態(tài)陸續(xù)進(jìn)駐購(gòu)物中心，逐漸形成了新人流增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)已經(jīng)成為繼百貨、大賣場(chǎng)、電影院之后，購(gòu)物中心的第四主力租戶，這種“一人帶全家”的形式在提高客流量的同時(shí)也給購(gòu)物中心帶來了新的消費(fèi)量。
滿莎認(rèn)為，未來購(gòu)物中心的發(fā)展有幾大趨勢(shì)，一是主題化、定位細(xì)分化，具體做法可以參考北京朝陽(yáng)大悅城；二是為購(gòu)物中心注入文化體驗(yàn)元素；三是社區(qū)商業(yè)將成為引領(lǐng)未來商業(yè)零售市場(chǎng)的重頭戲。同時(shí)，在未來的發(fā)展過程中，三至五線城市的新增商業(yè)還應(yīng)該多借鑒一二線城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，少走彎路。