對于未來房價走高的判斷，是房企敢于在亦莊新區(qū)豪投的關(guān)鍵，在過去的一年多時間里，各大房企輪番入市，地價如擊鼓傳花式的不斷攀升，直至沖至5.9萬元/平方米左右。當(dāng)面粉價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過面包時，處于賭局中的萬科、融創(chuàng)、首開、保利、方興以及城建最為害怕的就是有項目率先跳水，因為這將攪亂整個賭局。
攪局者出現(xiàn)
“對不起四環(huán)”的微信傳播語成為醞釀了一年多的中冶德賢公館亮相語。日前，位于南四環(huán)外的中冶德賢公館以3.6萬元/平方米起的價格正式入市，這讓想在“9·30”新政后打一個翻身仗的亦莊新區(qū)樓市措手不及。
從地理位置來看，中冶德賢公館屬于舊宮板塊，該塊地于2012年7月拿下，當(dāng)時的樓面價格為1.6萬元/平方米，價格略高于當(dāng)時出讓的亦莊地塊。如2012年底，融創(chuàng)保利在亦莊拿下的兩塊地的單價分別為1.4萬元/平方米和1.5萬元/平方米，但是正如地產(chǎn)大亨李嘉誠所言，樓市競爭的關(guān)鍵是“地段地段還是地段”。橫亙在亦莊新區(qū)與舊宮板塊之間的五環(huán)路成為了天然的價格尺度，從目前的價格來看，舊宮板塊與亦莊新區(qū)的大部分項目價格基本持平，但是舊宮可以算是四環(huán)項目，而亦莊新區(qū)只能被稱為五環(huán)項目。
“其實中冶德賢公館的價格并沒有那么低，3.6萬元/平方米只是一個噱頭，大部分房源應(yīng)該在4萬元/平方米左右�！币晃煌瑢儆谠摪鍓K的開發(fā)商向北京商報記者直言。
不光是中冶德賢公館，與其緊鄰的國韻村項目目前在售項目中最低的房源價格可以達(dá)到3.5萬元/平方米。
正如以前遠(yuǎn)洋望京項目的營銷總監(jiān)牛牧遠(yuǎn)所言，樓盤銷售最為關(guān)鍵的就是把客戶吸引到項目售樓處。而在這樣的市場環(huán)境下，最吸引人的無疑是價格。中冶德賢公館的“準(zhǔn)低價”入市讓剛剛見到曙光的亦莊新區(qū)迎來了最大挑戰(zhàn)者。
群起而攻
盡管中冶德賢公館的價格并沒有宣傳得那么低，但是依然成為截流亦莊新區(qū)客戶一道強(qiáng)有力的阻礙。
“德賢公館所在的舊宮板塊整體區(qū)域不行，雜亂差還處于城鄉(xiāng)接合部，外來人口多，而且沒有什么優(yōu)質(zhì)的配套�！睏鞯ひ继柕匿N售人員向北京商報記者表示。
同樣，亦莊金茂悅的銷售人員也向北京商報記者表示，“那個項目緊鄰著德賢路，未來噪音會很大，而且在產(chǎn)品的品質(zhì)上也無法與亦莊新區(qū)相比”。
誠然，與亦莊板塊的大牌開發(fā)商相比，中冶和國奧的確名頭沒那么響亮，但是對于配套而言，緊鄰四環(huán)依傍德賢路快速道，整個舊宮板塊的交通要優(yōu)于亦莊新區(qū)，同時該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的世界之花購物中心的面積達(dá)到了60萬平方米，目前已經(jīng)封頂。
其實，在北京其他區(qū)域也發(fā)生過類似事件，在2013年那輪瘋狂的拿地大戰(zhàn)中，被炒作的區(qū)域不止亦莊一個。在東壩區(qū)域，恒大、城建以及保利首開的聯(lián)合體一舉將地價推高至5萬元/平方米的位置，而隨后伴隨著自住房恒大·御景灣、金隅·匯景苑的入市，作為區(qū)域內(nèi)的惟一商品房首開·常青藤開始跳水，價格從4.2萬元/平方米直接調(diào)整為了3.2萬元/平方米，而后又出現(xiàn)了首開·香溪郡的低價跟進(jìn)，導(dǎo)致后續(xù)高價項目至今尚無聲息。
同樣，亦莊新區(qū)板塊也面臨著這樣的壓力，在四環(huán)內(nèi)魯能的限價商品房價格僅為2.2萬元/平方米，這個位于石榴莊的項目一旦入市，對于周邊項目的價格體系勢必形成沖擊，而作為這一鏈條最為遠(yuǎn)端的亦莊新區(qū)樓市將處于更加尷尬的地位。
亦莊勝算幾何
與當(dāng)年的豪擲幾百億元拿地相比，亦莊新區(qū)給開發(fā)商帶來的回報到底有多高呢？
以亦莊新區(qū)的第一個入圍項目中信新城為例，2010年3月15日，中信地產(chǎn)旗下的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過64輪的激烈競價，以52.4億元的總價擊敗保利、金融街等多家央企開發(fā)商，成功拿下了大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)地塊，溢價率高達(dá)103%，并成為當(dāng)時北京的總價地王。
隨后，該項目以2.45萬元/平方米的價格入市，并在2011-2013年間一直以這樣的價格進(jìn)行銷售，被業(yè)內(nèi)稱為難得不見漲價的“熊貓級”項目。的確，該項目的入市前期正是北京限購開始的兩年，可謂生不逢時。
日前，一位機(jī)構(gòu)人士給北京商報記者統(tǒng)計了一份亦莊新區(qū)各大項目的銷售數(shù)據(jù)，時間是截至2014年9月12日。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中信新城商品房和限價房累計入市量為2749套，目前商品房已經(jīng)簽約了1778套，均價為2.4萬元/平方米，累計銷售額為55.66億元，如果以拿地成本簡單計算，中信新城目前盈利3.26億元，而這沒有考慮到建安成本以及資金成本。誠然，目前中信新城還有不少的存量，即使如此，該項目基本上是個虧本項目。
“不僅如此，中信地產(chǎn)作為該區(qū)域170萬平方米的一級開發(fā)商，前期還投入了大量資金，按照此前的計劃，中信是要將這170萬平方米的土地全部拿下，但是由于項目銷售不理想，被融創(chuàng)保利聯(lián)合體、融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體拿走了四塊，被首開拿下了一塊�！币晃皇熘搮^(qū)域的開發(fā)商向北京商報記者介紹。
其實，在亦莊新區(qū)投下巨資的開發(fā)商，目前只有融創(chuàng)的銷售回款相對理想，目前累計銷售最低的是城建、海梓府，至2014年9月12日只銷售了4.39億元。當(dāng)然后面還有中信、首開、融創(chuàng)、方興的新項目。