近日,關(guān)于央行的一則傳聞,攪得沉寂已久的房地產(chǎn)市場(chǎng)泛起層層波瀾。有消息稱,央行已通知四大行,要求放開限貸,鼓勵(lì)首套房貸款。其中,最讓市場(chǎng)沖動(dòng)的是“重新認(rèn)定居民首套房標(biāo)準(zhǔn)”。
政策放松對(duì)于“饑渴”已久的房企、地方政府來說,無疑是一劑強(qiáng)心針。然而,這劑“強(qiáng)心針”卻打得有幾分曖昧,雖然不少業(yè)內(nèi)人士與專家預(yù)期首套房利率優(yōu)惠可期,但截至目前,房貸松綁的消息并未得到官方正式確認(rèn)。
一問:限貸政策將全面松綁?
昨日,針對(duì)房貸放松的消息,農(nóng)業(yè)銀行回應(yīng)稱,已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌?chǎng)需求和政策變化適時(shí)調(diào)整房貸相關(guān)政策。
此前,中行曾做出類似的表態(tài),將對(duì)不同的購(gòu)房需求采取差異化策略,提高審批效率,提升服務(wù)能力,積極支持居民合理購(gòu)房需求。工行公開回應(yīng)稱,該行正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整,并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接;建行則進(jìn)一步表示,應(yīng)將完善差別化住房政策提上日程,進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)。
至此,四大行均已就被市場(chǎng)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房貸開閘消息做出回應(yīng)。
對(duì)比此前地方政府一頭熱、銀行“無動(dòng)于衷”的現(xiàn)象,有業(yè)內(nèi)人士指出,四大行雖未正面坐實(shí)松綁傳言,但從其曖昧的回應(yīng)中,可以判斷出不同于以往的傾向,首套房利率優(yōu)惠預(yù)期可期。
事實(shí)上,自8月份以來,部分銀行已陸續(xù)傳來首套房貸松綁的消息:8月上海農(nóng)業(yè)銀行有條件松動(dòng)首套房貸,200萬以上商貸給出九五折利率折扣;匯豐銀行首套房貸款160萬以上可以享受基準(zhǔn)利率的九六折……
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來,盡管部分城市銀行首套房貸利率開始出現(xiàn)“點(diǎn)式”松動(dòng),但大多數(shù)是有前提條件的,房貸利率并沒有出現(xiàn)全面松動(dòng)。不過,從未來趨勢(shì)來看,他判斷,全國(guó)范圍內(nèi)大中城市的首套房貸利率將從“點(diǎn)式”優(yōu)惠到實(shí)質(zhì)性下降。
二問:“認(rèn)房又認(rèn)貸”該不該取消?
首套房標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定,無疑位于此番討論的漩渦中心。有消息稱,上周五央行的吹風(fēng)會(huì)上,已透露出放松首套房認(rèn)定的傾向,標(biāo)準(zhǔn)新政策可能規(guī)定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”。
目前,大部分地區(qū)采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,即如果曾貸款買過房,即使將原有住房出售即名下無房,再次購(gòu)房時(shí)仍需按二套房利率。若銀行重新界定首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),即認(rèn)定“只要房貸貸款余額還清都算首套房”,將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大刺激效果。
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,限貸放松不會(huì)大力度地一蹴而就,而會(huì)是逐步、漸次地向前推進(jìn),首先解決的是自住房(一套)限貸的放松,其次是改善型住房需求貸款的松動(dòng),“認(rèn)房不認(rèn)貸”是合理的。
張宏偉認(rèn)為,全國(guó)范圍內(nèi)的限貸政策松動(dòng),尤其是“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)全面松動(dòng)目前尚難。“認(rèn)貸”全面松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)刺激力度較大,短期內(nèi)不適合采用這樣的方式刺激市場(chǎng),而應(yīng)采取比較溫和的政策逐步進(jìn)行調(diào)節(jié),比如調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款政策的支持等。
“不過,從去庫(kù)存的角度看,也不能排除全國(guó)范圍內(nèi)部分大中城市首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的可能性”,張宏偉補(bǔ)充到,在執(zhí)行力度方面,各銀行或會(huì)表現(xiàn)出“差別化”的執(zhí)行特征。對(duì)于部分開發(fā)商項(xiàng)目的“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度極有可能出現(xiàn)“階段性”放寬,這會(huì)對(duì)大中城市樓市成交量的復(fù)蘇起到一定刺激作用。但是,對(duì)于市場(chǎng)基本面良好的城市或當(dāng)市場(chǎng)交易量開始大幅反彈時(shí),“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的執(zhí)行力度應(yīng)該會(huì)從嚴(yán),以給樓市適度降溫。
而“只要證明名下無房,就可以按照首套購(gòu)房認(rèn)定,只要證明名下只有一套,就可以按照二套申請(qǐng)。這樣的口徑符合目前政府對(duì)購(gòu)房自住的調(diào)控要求,也可以對(duì)市場(chǎng)釋放一些刺激需求作用!北本┲性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)“房貸余額還清都可以算首套房”的做法持懷疑態(tài)度。在接受媒體記者采訪時(shí)他指出,只要房貸還清都算首套貸款,“這樣有點(diǎn)過于放松,違背了樓市調(diào)控的精神”。
三問:政策開閘帶來啥影響?
樓市持續(xù)低迷,地方政府此前對(duì)“限貸”開閘呼吁已久:9月23日,青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見》,明確取消限貸政策;9月15日,湖北省宣布,居民貸款首次購(gòu)買自住普通商品住房,首付款比例按30%執(zhí)行,貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的7折……
被地方政府寄予厚望的限貸松綁,目前終于出現(xiàn)松動(dòng)的風(fēng)聲,究竟能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的刺激作用?
張宏偉認(rèn)為,如果房貸利率出現(xiàn)持續(xù)性的實(shí)質(zhì)性下調(diào),由于購(gòu)房者成本的降低,將刺激首套自住需求入市,樓市將在未來3-6個(gè)月全國(guó)范圍內(nèi)大中城市將出現(xiàn)成交量復(fù)蘇與好轉(zhuǎn)的行情。
而中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉則以限購(gòu)為例,表達(dá)了他對(duì)限貸開閘效果的謹(jǐn)慎態(tài)度。截至目前,46個(gè)限購(gòu)城市中40個(gè)已經(jīng)松綁限購(gòu),但作用仍然有限,從9月前21天看,54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套,環(huán)比8月同期基本持平,成色仍顯不足。
“地方政府積極呼吁松綁信貸主要有二:一是給市場(chǎng)信心,增加市場(chǎng)購(gòu)房者救市預(yù)期;二是將穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力轉(zhuǎn)移到銀行,給銀行施加壓力”,張大偉分析。
“重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),對(duì)全國(guó)不同樓市的影響會(huì)體現(xiàn)不一樣的效果!眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受媒體采訪時(shí)表示,“在北上廣深這樣的一線城市,購(gòu)房需求旺盛,限貸政策對(duì)購(gòu)房需求的抑制作用非常明顯。而對(duì)二三線城市來說,供大于求基本面沒有變,庫(kù)存積壓也比較嚴(yán)重,所以放開限貸的影響就會(huì)比較有限!保ㄓ浾 萬方)