近期以來,北京樓市回暖明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共實(shí)現(xiàn)成交2702套,成交面積27.5萬平方米,與上月同期基本持平,這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了4月以來同期的新高。即將到來的“銀十”,也因此承載了更多的期望。
“雖然目前北京的調(diào)控壓力依然存在,但8月連續(xù)有改善型項(xiàng)目的‘日光、售罄’,都證明市場改善需求購買力的旺盛。現(xiàn)在北京樓市已經(jīng)進(jìn)入了旺季搶收模式,重頭戲不在于大家議論得更多的價(jià)格調(diào)整,而是產(chǎn)品升級(jí)!北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長陳志說。
“金九”旺季開局
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,9月1-15日,北京商品住宅市場共有15個(gè)項(xiàng)目(其中包括兩個(gè)自住房)入市,這在年內(nèi)同期也處于較高水平。其中包括首開香溪郡、保利海德公園、東亞尚品臺(tái)湖等9個(gè)純新盤,以及泰禾1號(hào)公館、通州萬達(dá)廣場、首開常青藤等6個(gè)老項(xiàng)目后期。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析,目前入市項(xiàng)目定價(jià)呈現(xiàn)出兩類鮮明特點(diǎn),一是剛需項(xiàng)目以價(jià)換量,像通州萬達(dá)廣場9月開盤,均價(jià)為27000元/平方米,因開盤價(jià)格低于預(yù)期因而當(dāng)天“日光”;另一類則是高端項(xiàng)目價(jià)格堅(jiān)挺,基于前期高端市場放松限購的預(yù)期,上半月多個(gè)高端項(xiàng)目集中入市,其中臻園報(bào)價(jià)52000元/平方米,相比上期開盤漲價(jià)4000元/平方米。不過,9月9日北京發(fā)布了以“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”為主基調(diào)的調(diào)控新思路,對高端市場的限購未像此前一些專家預(yù)料的那些輕言退出。受此調(diào)控新思路影響,原本預(yù)計(jì)下半年入市的部分項(xiàng)目將不得不推遲入市,10月份將會(huì)出現(xiàn)短期供應(yīng)斷檔。
這對市場上正在熱銷的老項(xiàng)目或許是個(gè)利好,尤其是沒有受到自住房沖擊的高端項(xiàng)目。就今年前八個(gè)月熱銷的高端項(xiàng)目而言,五礦萬科如園、望京金茂府、泰禾北京院子、國瑞城、華潤橡樹灣、潤澤莊園等多個(gè)項(xiàng)目名列前茅。更有亞奧金茂悅、銀泰琨御府、華潤橡樹灣三個(gè)項(xiàng)目開盤實(shí)現(xiàn)了“日光”。亞豪機(jī)構(gòu)分析,受調(diào)控新思路影響,項(xiàng)目本身已經(jīng)比較成熟,擁有資源優(yōu)勢或產(chǎn)品領(lǐng)先的樓盤,從價(jià)格到成交或?qū)⒊掷m(xù)堅(jiān)挺,反之可能出現(xiàn)些許波動(dòng)。
房企比拼搶“房票”
為了搶奪“房票”,大家都使出了渾身解數(shù)。但是面對不能再錯(cuò)過的銷售旺季,不少項(xiàng)目的重點(diǎn)并非調(diào)整價(jià)格,而是千方百計(jì)升級(jí)產(chǎn)品。尤其是一些已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)的高端項(xiàng)目。
五礦萬科如園和金茂府系產(chǎn)品就是典型的案例。他們都抓住了霧霾對人體健康影響的“痛點(diǎn)”,在產(chǎn)品自身的“微環(huán)境”不斷升級(jí),獲得了市場的高度認(rèn)可,被很多業(yè)內(nèi)人士稱為“東府西園”。而面對回暖態(tài)勢明顯的“金九”,高期待值的銀十,加推樓王、產(chǎn)品升級(jí)成為了“東府西園”的共同選擇。8月30日,望京金茂府推出了中央樓王產(chǎn)品的實(shí)樓樣板間,全面展示了高舒適度、低能耗、低排放的第三代綠色健康科持人居樣本。據(jù)介紹,此次推出的中央樓王產(chǎn)品配備了第三代生態(tài)空調(diào)系統(tǒng),通過天棚毛細(xì)網(wǎng)輻射制冷采暖,同時(shí)輔以地緣熱泵技術(shù)與置換式全新風(fēng)系統(tǒng)等12大綠色科技體系,創(chuàng)造出全年恒溫恒濕恒氧的室內(nèi)綠色“微氣候”,使室內(nèi)全年維持24-26℃的恒定溫度、40%-60%的宜居濕度、全年低于45分貝的聲環(huán)境。
五礦萬科如園則于9月17日舉辦了全新樓王紫碧山房樣板間開放儀式。宣布意大利R BM頂級(jí)科技環(huán)境系統(tǒng)將選擇紫碧山房作為北京的首個(gè)合作項(xiàng)目。意大利R BM中國區(qū)技術(shù)總監(jiān)鄭鴻宇介紹,意大利R BM科技環(huán)境系統(tǒng)以前是歐洲不少總統(tǒng)別墅的“御用”環(huán)境系統(tǒng),以恒溫、恒濕、恒氧,純新風(fēng),可開窗,全自控,低成本為特色。對于PM 2.5過濾到90%以上,能將制冷與置換新風(fēng)相互配合,達(dá)到對溫濕度及空氣品質(zhì)完美控制。同時(shí)高科技膜技術(shù)的全熱新風(fēng)交換器,使得室內(nèi)65%的濕度被保留下來,既達(dá)到了室內(nèi)的換氣效果,又保持了室內(nèi)的濕度,更加節(jié)能。
“銀十”倒逼全力出貨
在“金九”火熱開局之后,“銀十”的成色和后勁,各方觀點(diǎn)不一,這也倒逼開發(fā)商紛紛亮出底牌,全力出貨。
10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目中,既有像通泰國際公館、住總?cè)f科金域華府、首開國風(fēng)美唐朗觀等這類剛需盤,也有像泛海國際、紫玉公館這樣的中高端項(xiàng)目,而五礦萬科如園、望京金茂府這樣的熱銷項(xiàng)目后期,也已經(jīng)用樓王亮相,宣告了自己在銀十發(fā)力的決心!耙皇强赡軙(huì)讓一部分本來準(zhǔn)備出手的購房者回歸觀望,二是在項(xiàng)目的選擇上會(huì)更加慎重,那些產(chǎn)品成熟,擁有優(yōu)質(zhì)資源的項(xiàng)目,會(huì)更受市場青睞!标愔颈硎。
目前望京金茂府在售主力戶型為220平方米舒闊三居和270平方米奢雅四居,以全精裝成品住宅、中國首個(gè)雙優(yōu)教育地產(chǎn)和超五星級(jí)金鑰匙服務(wù)與金茂幸福卡等多重優(yōu)勢,成為望京區(qū)域高端項(xiàng)目標(biāo)桿。而五礦萬科如園緊鄰好望山森林公園,頤和園等皇家園林近在咫尺,百望山、香山貼身享受。而且擁有國家學(xué)府區(qū),北大、清華,配套首師大附中,中關(guān)村二小等名校教育!10月可稱之為開發(fā)商搶收的最后時(shí)機(jī),但今年來看,10月僅22盤預(yù)計(jì)入市,供應(yīng)意愿降至年內(nèi)冰點(diǎn)。因此,無論低端還是中高端項(xiàng)目均壓力重重,年底前或?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格肉搏戰(zhàn)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為。