由于熱門地塊偏少,底價偏高,業(yè)內人士預計,接下來一段時間北京土地市場不會太熱鬧。新京報記者 薛珺 攝
9月24日,北京土地市場新掛出兩宗位于豐臺長辛店張郭莊的宅地。至此,已經(jīng)掛出并將在九、十月份成交的經(jīng)營性用地達到13宗,其中宅地8宗。不過相對于今年早些時候,目前待成交的地塊中,位于熱點板塊的優(yōu)質宅地不多。業(yè)內也預計,考慮到當下的樓市情況,“金九銀十”的土地市場很難有火熱景象。
熱點板塊供地偏少
從出讓公告可以看到,9月24日新掛出的豐臺張郭莊兩地塊均位于西五環(huán)外。此前,9月18日掛出的3宗地塊,門頭溝潭柘寺鎮(zhèn)宅地和懷柔新城商業(yè)用地均位于六環(huán)外遠郊區(qū),僅有豐臺四合莊一宗商業(yè)用地位于南四環(huán)外。
近年來,北京土地供應外擴已經(jīng)形成趨勢,核心城區(qū)供地越來越少,五環(huán)外供地成為主流。但目前待成交的經(jīng)營性用地不僅多數(shù)位于五環(huán)外,熱點板塊的土地也是少之又少。
例如在8宗宅地中,門頭溝3宗地塊和順義1宗地塊均位于六環(huán)外區(qū)域。長辛店張郭莊板塊緊鄰地鐵14號線,但目前張郭莊在北京樓市格局中尚不算熱點板塊。即將在9月底出讓的朝陽區(qū)孫河BCDE地塊,是待成交宅地中為數(shù)不多位于熱點板塊的。
而在商業(yè)金融等其他用地中,豐臺四合莊兩塊商業(yè)土地地處南四環(huán),其余3宗則分別位于延慶、懷柔和海淀溫泉鎮(zhèn)。
中國房地產經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰表示,地段是土地的核心賣點。目前已掛出的土地,多數(shù)從先天條件上就決定了其不可能是熱門地塊,因此也很難引起激烈競爭。
起始價居高不下
在業(yè)內人士看來,影響土地競爭激烈程度的,還包括市場大勢等因素。今年以來,北京樓市整體溫度不高,許多房企也面臨去庫存的壓力。加上信貸等政策預期并不明朗,這些都會導致房企拿地態(tài)度趨于謹慎。
一房企人士對記者表示,即便北京個別地塊會吸引房企爭奪,但溢價率不見得很高,因為起始價“真心不便宜”。
以重新掛出的朝陽區(qū)孫河BCDE地塊為例,雖然此次42.3億元的起始價,比此前的46億元下調了3.7億元,但考慮到配建學校等成本在內,可售商品房部分起始樓面價仍高達3.4萬元/平方米。而在目前孫河成交的地塊中,僅中糧地塊樓面價達到5萬元/平方米的水平;其余地塊樓面價均在3萬元/平方米以下。
此前就有孫河板塊房企人士對記者表示,高總價、高單價,是導致孫河BCDE等兩地塊上次流拍的主要原因。
北京中原地產首席分析師張大偉還認為,樓市成交降溫以及高起價,會影響成交溢價率,甚至流拍流標情況也有可能出現(xiàn)。
房企或尋求抄底機會
樓市低溫,土地市場預計難見高溢價,這對于一些企業(yè)來說恰恰又是拿地機會。
在今年年中,包括萬科、中海、融創(chuàng)、龍湖等房企都表示出在土地市場低點拿地的意向。在北京,諸如東亞新華這樣的中小房企,也曾透露出要加速回款,把握土地市場低點機會。
還有北京房企人士對記者表示,諸如孫河地塊“降價”,對于意圖進入孫河的開發(fā)企業(yè)來說,也不失為一種機會。此外,擁有北京國資背景的房企,也可能依憑相關地塊的一級開發(fā)優(yōu)勢,在當下的低點拿地。
新京報記者 張旭