影響鄭州房價的至關(guān)因素

　　近日有消息稱：四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸貸款余額還清都算首套房。上周五央行已召集各大行開會，透露這一想法，目前正在吹風(fēng)階段，預(yù)計該政策會較快出臺。

　　目前鄭州貸款政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：1個家庭最多貸款購房次數(shù)為2次，首次貸款購房，利率上浮15%~20%，首付款不低于30%；第二次貸款購房，利率上浮30%~50%，首付款不低于60%；第三次以上貸款購房，不允許貸款。貸款次數(shù)的認(rèn)定以家庭為單位，同時以是否有過貸款記錄為依據(jù)。比如1個家庭使用貸款購買了首套房，那么家庭其他成員再次購房即算二套；且即使第1套貸款還清，再次購房如果使用貸款仍執(zhí)行二套房政策。

　　限購取消后，限貸取消的呼聲和各種傳聞不斷。房價點評網(wǎng)鄭州首席分析師認(rèn)為，限貸松綁對樓市的影響如何，主要看貸款次數(shù)的認(rèn)定依據(jù)，首付款比例，利率三方面的落地深度。如果三方面都得到松綁，對樓市利好的意義是毋庸置疑的，房價的波動將非常明顯。但從目前全國市場情況看，全面且深度取消限貸的可能性較小，而從貸款次數(shù)的認(rèn)定依據(jù)入手是比較保守的一種。對于鄭州樓市來說，如果限貸松綁從“如果首套房貸款還清，再次購房即按首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”或者“以個人而不是家庭為單位認(rèn)定貸款次數(shù)”入手，短期來看對鄭州市場的影響有限。眾所周知，鄭州長期以剛需客戶為主導(dǎo)，即多數(shù)人買房均是首套，二套房及以上貸款的人數(shù)相對較少。對于首次購房的人來說，利率的優(yōu)惠是最為切實的，能從根本上降低后期還貸成本，假如首套利率能夠恢復(fù)基準(zhǔn)水平，甚至出現(xiàn)一定折扣優(yōu)惠，勢必推動意向購房客戶入市步伐，使得需求出現(xiàn)階段性暴漲，短期內(nèi)改變供求關(guān)系，進(jìn)而推動價格上漲。在高利率的背景下，首付比例的降低對鄭州樓市的影響也將有限。目前，不乏個別項目推出低首付或者首付分期的活動，其實質(zhì)和降低貸款首付比例比較相似，但從后續(xù)銷售情況看，并未達(dá)到熱銷的預(yù)期。首付比例降低雖然能夠有效降低購房準(zhǔn)入門檻，但是無論對首次還是多次購房者來說，均需要考慮后期還貸壓力和資金投入成本。簡言之，假如限貸松綁能夠深入到首套利率優(yōu)惠，將會對鄭州樓市起到極大影響。

　　鄭州晚報記者 王亞平