【導(dǎo)讀】國際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)成為主要風(fēng)險(xiǎn)”；福耀玻璃集團(tuán)董事長(zhǎng)曹德旺判定“房地產(chǎn)遲早崩盤”，提醒“有房要盡早賣”。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：房地產(chǎn)雖然短期調(diào)整，但不會(huì)傷筋動(dòng)骨。
央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月11日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，有這樣一個(gè)腦筋急轉(zhuǎn)彎的題，房地產(chǎn)和玻璃有什么關(guān)系？答案不是蓋房子窗戶需要裝玻璃，而是房?jī)r(jià)會(huì)象玻璃一樣脆弱易碎。作出這種判斷的是全國的“玻璃大王”——福耀玻璃集團(tuán)董事長(zhǎng)曹德旺，他最近在接受媒體采訪時(shí)斷定，房地產(chǎn)崩盤是遲早的事，提醒大家“有房的要盡早賣”。
比起來，國際貨幣基金組織副總裁朱民的看法要樂觀得多。他昨天在2014夏季達(dá)沃斯上說，房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)成為一個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)。
最近房?jī)r(jià)連續(xù)下行，各地紛紛限購松綁，房地產(chǎn)調(diào)整引發(fā)關(guān)注，我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)在價(jià)格方面進(jìn)行調(diào)整雖然是不可避免的。我們的觀點(diǎn)是，這只是短期的調(diào)整，不會(huì)傷筋動(dòng)骨，中國目前的GDP增長(zhǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的，消費(fèi)增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)也將從前期快速發(fā)展期進(jìn)入新的平穩(wěn)增長(zhǎng)期，成為一個(gè)成熟穩(wěn)定的行業(yè)，即使未來新的龍頭行業(yè)出來，房地產(chǎn)依然會(huì)在經(jīng)濟(jì)中起到重要的支撐作用。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此解讀。
經(jīng)濟(jì)之聲：國際貨幣基金組織副總裁朱民的原話是：“房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)成為一個(gè)主要的風(fēng)險(xiǎn)，目前正在經(jīng)歷的調(diào)整是必然的。問題是有沒有新的產(chǎn)業(yè)可以來替代房地產(chǎn)業(yè)，成為未來的一個(gè)領(lǐng)頭行業(yè)�！蔽覀兛梢栽诙啻蟪潭壬险J(rèn)同他的這個(gè)觀點(diǎn)？
楊紅旭：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要，這個(gè)不僅是對(duì)發(fā)展中國家，類似中國，類似印度，同時(shí)對(duì)發(fā)達(dá)國家比如像美國包括日本、歐洲很多國家房地產(chǎn)都是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)它本身的貢獻(xiàn)比較大，而且它可以拉動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)。就目前而言，我認(rèn)為確實(shí)是難以找到可以比較好的替代房地產(chǎn)，成為中國比較具有帶動(dòng)性的新興產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就屬于服務(wù)業(yè)，而且它跟建筑業(yè)關(guān)系度比較高。未來像汽車行業(yè)，高科技以后的話可能會(huì)發(fā)展的比較好。但就目前而言，在中國這個(gè)階段確實(shí)沒有什么產(chǎn)業(yè)可以替代房地產(chǎn)。
經(jīng)濟(jì)之聲：這個(gè)包括高科技、包括汽車這兩個(gè)行業(yè)，您提到的是可以高速的增長(zhǎng)，那能不能起到房地產(chǎn)頂梁柱的這樣一個(gè)位置？
楊紅旭：汽車行業(yè)這個(gè)也是有很大的帶動(dòng)性，比如說像剛才說的鋼材等等金屬產(chǎn)業(yè)。而高科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，只對(duì)基礎(chǔ)行業(yè)的震動(dòng)比較小，但是它在服務(wù)業(yè)方面震動(dòng)比較大。房地產(chǎn)它的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，而汽車和高科技其實(shí)產(chǎn)業(yè)鏈還沒那么長(zhǎng)。
經(jīng)濟(jì)之聲：咱們?cè)賮砜匆幌赂ＲＡЪ瘓F(tuán)董事長(zhǎng)曹德旺說，有錢的人都幾套房子，剩下需要房子的人才沒有錢�，F(xiàn)在都沒有錢他以后怎么有錢給你買。將來就是有錢的人賣給有錢的人賣不出去，房地產(chǎn)崩盤是遲早的事，他的判斷有道理嗎？
楊紅旭：第一，我不認(rèn)可崩盤論，因?yàn)榭窗l(fā)達(dá)國家確實(shí)有些國家經(jīng)歷過崩盤，像前幾年的美國，包括日本等等，中國未來可能會(huì)崩盤，但是你說遲早這個(gè)或早或晚會(huì)崩盤，這個(gè)不能說是錯(cuò)誤的，但是問題是什么時(shí)間。我認(rèn)為，未來五年不會(huì)崩，目前依然是可以買房子的。未來是不是會(huì)崩還不知道，至于說房子是有錢人賣有錢人，這個(gè)我不太同意。因?yàn)榉孔右謾n次的，豪宅當(dāng)然是有錢人賣有錢人。但是還有剛需房，還有普通房，這種房子還是有很多人去買的。而且還有很多人，那些新增的城市人口，還有很多人大學(xué)畢業(yè)之后經(jīng)過幾年的奮斗有錢買房子了。
所以，房子并不是一個(gè)奢侈品。它是分類型的，有些高端的是奢侈品，但大部分房子的話并不是奢侈品，它就是滿足很多人的自住需求的東西。剛性需求還是比較旺盛的，你不能老是拿所謂的別墅和高端的大平層來衡量這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)層次還是很多元的，主體還是普通房和自住房。
經(jīng)濟(jì)之聲：其實(shí)我還是想問一下就是關(guān)于崩盤的界定，什么樣的跌幅算崩盤，一般來怎么界定？
楊紅旭：在國外的話一般主要是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)整體上下跌30%以上就可以說是一個(gè)崩盤，這個(gè)不是說一個(gè)城市，而是說一個(gè)國家，主要是一些大城市。像日本的話比較慘，日本基本上是一些大都市房?jī)r(jià)跌了之后，目前還只有1990年的大概1/3。像美國的房?jī)r(jià)從2007年跌，跌到2009年、2010年的話，跌了大概有30%，目前基本上慢慢在恢復(fù)。像香港因?yàn)樗且粋�(gè)彈丸之地，它曾經(jīng)在1994年到2003年跌了七成。那目前的話，中國的房?jī)r(jià)跌到百分之七個(gè)點(diǎn)，所以說離崩盤還非常的遙遠(yuǎn)。
經(jīng)濟(jì)之聲：有沒有時(shí)間要求，比如說在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)跌30%？
楊紅旭：一般的話，下跌是需要持續(xù)幾年，因?yàn)橄衩绹脑挼巳�、四年，香港�?dāng)時(shí)的話是跌了六、七年。當(dāng)然日本的話是比較極端，因?yàn)樗呀?jīng)跌了幾十年了。所以，我認(rèn)為房?jī)r(jià)連續(xù)下跌3年左右，三年以上，跌幅在30%以上或者50%左右，它就是一個(gè)崩盤。中國的話我們說是08年跌過一段，2010年跌過一段，但是跌的時(shí)間只有兩、三個(gè)季度，而且當(dāng)時(shí)全國平均跌幅也只有2%和3%這樣一個(gè)大體的數(shù)據(jù)。
經(jīng)濟(jì)之聲：咱們?cè)倩氐讲艿峦壬挠^點(diǎn)，他說人們把大批的資金購買了大量的財(cái)產(chǎn)，不是資產(chǎn)。資產(chǎn)可以每年生產(chǎn)東西出來，財(cái)產(chǎn)不但不能每年生產(chǎn)東西出來，還需要大量的資金來支持，來養(yǎng)護(hù)它，就是這個(gè)問題。房地產(chǎn)能算升值的資產(chǎn)嗎？投資房地產(chǎn)是否不如投資工廠好呢？
楊紅旭：財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)兩個(gè)詞是近義詞，而一般說，資產(chǎn)的話都是跟公司經(jīng)營，跟所謂的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有關(guān)系。而資產(chǎn)是包括財(cái)產(chǎn)的，而且資產(chǎn)的話是與負(fù)債相對(duì)應(yīng)的，就是說總資產(chǎn)里面是包含負(fù)債的，財(cái)產(chǎn)就是不包含負(fù)債，資產(chǎn)是用來進(jìn)行經(jīng)營的，產(chǎn)生剩余價(jià)值的。有些房地產(chǎn)是因?yàn)樽宰〉�，但是要出租，比如買商鋪、買住房出租的，那有租金收益，那本身就是可以算作資產(chǎn)。所以，還不能把房地產(chǎn)做一個(gè)財(cái)產(chǎn)，而不是資產(chǎn)，而是說部分房地產(chǎn)是具有資產(chǎn)性質(zhì)的。
經(jīng)濟(jì)之聲：那談房?jī)r(jià)核心還是得問楊院長(zhǎng)，您目前來監(jiān)測(cè)，北上廣深一線城市止跌了沒有？
楊紅旭：沒有，一線城市包括北京、上海房?jī)r(jià)都已經(jīng)跌了一些，目前的價(jià)格相比于去年年初的時(shí)候應(yīng)該跌了，有些樓盤和二手房應(yīng)該跌了10%左右，這個(gè)有些樓盤是這樣的。
經(jīng)濟(jì)之聲：企穩(wěn)是不是還需要時(shí)間？
楊紅旭：企穩(wěn)的話應(yīng)該是快了，因?yàn)槲铱幢本�、上海目前這兩個(gè)月量有所反彈，尤其是北京，那量先反彈，價(jià)格才會(huì)反彈。所以，我估計(jì)四季度的話成交量會(huì)企穩(wěn)，價(jià)格的話估計(jì)年內(nèi)不會(huì)反彈，價(jià)格要看明年極有可能會(huì)觸底反彈。
經(jīng)濟(jì)之聲：這是您對(duì)價(jià)和量的判斷，投資人能出手嗎？目前來看的話。
楊紅旭：我覺得對(duì)于投資者的話暫時(shí)不要急，但如果說購房者，就是一般的自住需求，我說有個(gè)判斷的話，我說新一輪的購房季、抄底季正在來臨。所以，作為一般的購房者，自住需求者，看到一些城市，尤其是北京一線城市優(yōu)質(zhì)企業(yè)的樓盤降價(jià)兩三成絕對(duì)是可以出手的，因?yàn)橥窃谡w下跌的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)所謂的超底機(jī)會(huì)，整體價(jià)格一旦漲起來的話，那抄底機(jī)會(huì)已經(jīng)喪失了。