3月31日，西安市發(fā)布《2013年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》，提出2013年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)：確保2013年新建商品住房價(jià)格增長幅度明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。
西安成為國家房產(chǎn)調(diào)控新“國五條”4月大限前首批作出應(yīng)對的13個(gè)城市之一，《通知》并未提及的“二套房首付提高”、“暫停第三套房貸款”、“房產(chǎn)稅及個(gè)人售房征稅20%”等內(nèi)容在4月18日得以補(bǔ)充。
新“國五條”在各地引發(fā)出一系列“蝴蝶效應(yīng)”，包括西安在內(nèi)、全國二手房突擊過戶、交易量暴漲，同時(shí)，南寧、鄭州等地出現(xiàn)離婚受理激增等狀況。一系列所謂應(yīng)對20%個(gè)稅的“避稅”招數(shù)更是頻頻爆出。這些“避稅法”靠譜嗎？我們一一盤點(diǎn)，希望廣大市民切勿盲從所謂的“避稅風(fēng)”，理性應(yīng)對。
假離婚VS婚姻信任指數(shù)
二套房是以家庭為單位計(jì)算的。離婚后沒有房產(chǎn)，以前也沒貸過款，再購房仍屬首套房。先協(xié)議離婚，把房產(chǎn)全部判給一方，等申請完房貸，然后復(fù)婚成為許多夫妻二手房避稅的選擇。近來，各地挽著手辦離婚的人數(shù)激增，有些地方甚至出現(xiàn)排隊(duì)辦理離婚現(xiàn)象。而看似合法的“假離婚”將會(huì)遭到“婚姻信任指數(shù)”和“婚姻風(fēng)險(xiǎn)”的擊破，假離婚背后將會(huì)演繹感情變故、家庭破裂、利益糾紛等多種隱患故事，小心“人財(cái)兩空”。
陰陽合同VS交易價(jià)格評估
所謂的陰陽合同，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。這種看似有效的“陰陽合同”，將遭遇著“二手房交易價(jià)格評估系統(tǒng)”的擊破。這一系統(tǒng)的擊破點(diǎn)主要在于當(dāng)買賣雙方申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，將按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；而如果其申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，將按存量房交易評估值征稅。
官司法VS法律風(fēng)險(xiǎn)
“打官司”是避稅法中最為有“想象力”的一招：買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。律師認(rèn)為：此法完全不靠譜，如今法院對民間借貸案件的審理相當(dāng)嚴(yán)格，法院會(huì)要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息或支付憑證，意即如何證明當(dāng)初借款給對方。此外，如果欠款數(shù)額與房產(chǎn)價(jià)值正好同等，法院會(huì)認(rèn)為這是非真實(shí)債務(wù)，是違反法律規(guī)定逃避稅法的行為，通常會(huì)判欠款無效，這樣一來對于買方來說風(fēng)險(xiǎn)極大，很可能自己已經(jīng)支付的房款都要不回來。
假贈(zèng)予方式VS無法律保障
二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的，名義上為“贈(zèng)予”的方式而在實(shí)際中收取買主的房款。這種打著“贈(zèng)予”的幌子來進(jìn)行避稅的方法對買賣雙方來說都不是明智之舉。買方怎能確保事后賣方會(huì)承擔(dān)自己的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)呢？法律保障何在？業(yè)內(nèi)人士奉勸買賣雙方暫且淡定，避免因?yàn)椴焕硇宰龀龊蠡诘男袨椤?/p>
小結(jié)
根據(jù)4月1日前出臺的13個(gè)地市區(qū)的“國五條”細(xì)則來看，大都對于20%個(gè)稅如何征收等關(guān)鍵性問題并未明確。而根據(jù)各地市不同情況出臺細(xì)則，避免誤傷改善型“剛需”的聲音近來成為共識。
據(jù)西安房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，西安二手房市場份額與新房份額比例大致為1：9，對于市場價(jià)格的影響，一直以來均以新房市場為引領(lǐng)市場住房價(jià)格走向的主體，二手房價(jià)格均跟隨新房市場漲跌變動(dòng)緩慢跟進(jìn)式定價(jià)，因此這一觀點(diǎn)更適用于二手房占比較高的一線城市。