最近一段時(shí)間，隨著土地市場(chǎng)流拍率上升，商品房市場(chǎng)成交量低迷，開(kāi)發(fā)商融資利率一路飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)又到了一個(gè)敏感時(shí)期。近期，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)又重拳出擊，醞釀或推出了“土地市場(chǎng)并軌”、“二三線城市限購(gòu)”和“為保障房建設(shè)融資提供便利”等一系列政策。筆者認(rèn)為，應(yīng)該用金融創(chuàng)新的方法擴(kuò)大公租房建設(shè)，可一舉多得。
除了商品房之外，我國(guó)存在著各種產(chǎn)權(quán)形式的住房，這些都是1998年改革以后，在歷次政府的房地產(chǎn)相關(guān)改革方案中逐步形成的。
筆者希望用于保障房建設(shè)的資金盡快得到落實(shí)，責(zé)任部門(mén)能夠盡快解決那些需要幫助的低收入人群的切實(shí)困難，但與此同時(shí)，又感覺(jué)這并非是一個(gè)有利于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)久之計(jì)。許多人都會(huì)關(guān)心這樣一個(gè)問(wèn)題，保障房是否能夠公平地分配給最需要的低收入者？或者說(shuō)如何防范那些隱瞞收入者申請(qǐng)保障房？這些問(wèn)題從保障房開(kāi)始建設(shè)時(shí)就一直占據(jù)著媒體討論版面的主要位置。
筆者在想一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題，那就是我們不能讓保障房建設(shè)變成一種對(duì)社會(huì)的負(fù)面激勵(lì)。伴隨著尼克松時(shí)期滯脹的經(jīng)濟(jì)，美國(guó)政府推出了許多優(yōu)惠低收入者的政策，其中最具爭(zhēng)議的一條就是所謂的負(fù)稅收。如果我的收入低于一定的標(biāo)準(zhǔn)，那么我不僅不交稅了，反而能夠從政府拿到一些補(bǔ)貼。這就在無(wú)形之中鼓勵(lì)了那些低收入者不通過(guò)學(xué)習(xí)新的勞動(dòng)技能，或者更努力的工作來(lái)獲得更高的收入，而是繼續(xù)維持自己的低收入狀態(tài)，以便獲得更好的社會(huì)保障。不僅如此，這樣針對(duì)窮人的社會(huì)保障措施還會(huì)給積極工作并納稅的中產(chǎn)階級(jí)提供了負(fù)面的激勵(lì)——如果我不再努力工作，我反而會(huì)獲得更多的政府補(bǔ)貼。
一個(gè)社會(huì)一旦形成了負(fù)面激勵(lì)，就容易導(dǎo)致勞動(dòng)生產(chǎn)率下降，由此推高通貨膨脹。而更高的通貨膨脹又將擴(kuò)大貧富差距，然后政府需要進(jìn)一步補(bǔ)貼窮人，這就形成了惡性循環(huán)。筆者希望在美國(guó)發(fā)生過(guò)的事情，不要在中國(guó)重演一遍，尤其當(dāng)我們都在熱烈討論所謂“滯脹”可能的時(shí)候。我特別需要指出的是，從我國(guó)的納稅結(jié)構(gòu)來(lái)看，中產(chǎn)階級(jí)，工薪階層其實(shí)是納稅的主體，如果我們用財(cái)政撥款的辦法來(lái)建設(shè)保障房，我們其實(shí)是在加重工薪階層的負(fù)擔(dān)，使得他們不僅要忍受通貨膨脹，要負(fù)擔(dān)自己的按揭貸款，還要交稅為更窮的人負(fù)擔(dān)保障房。
保障房是止疼片，而不是消炎藥。真正解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的特效藥是人民幣匯率，我們要改變?nèi)嗣駧刨?gòu)買(mǎi)力隨美元一起縮水的預(yù)期，央行就必須要出手打破市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，使投資人不再需要買(mǎi)入房地產(chǎn)以對(duì)沖通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
綜合來(lái)看，通貨膨脹的根源是勞動(dòng)生產(chǎn)率下降，而提供錯(cuò)誤的激勵(lì)機(jī)制會(huì)導(dǎo)致更嚴(yán)重的效率下降，由此又進(jìn)一步推高通貨膨脹預(yù)期，然后再推高房?jī)r(jià)，而如果不能通過(guò)人民幣匯率改革來(lái)打破這個(gè)循環(huán)，那么有什么辦法可以解決上述問(wèn)題呢？我想擴(kuò)大公租房的范圍是一個(gè)比較好的選擇。
從金融學(xué)的角度來(lái)看，暫時(shí)可以用這樣的方法近似地模擬一套商品房投資收益：如果我有70個(gè)連續(xù)到期的1年期固定收益品種，且該品種的收益率與當(dāng)期通貨膨脹率掛鉤。唯一不確定的事情是70年以后，商品房的業(yè)主是否仍然具有合法的土地使用權(quán)，是否可以出售房產(chǎn)。我們暫時(shí)接受這個(gè)固定收益品種的復(fù)制方法，進(jìn)一步想象一下，對(duì)于普通需要幫助的低收入人群來(lái)說(shuō)，如果他們能夠穩(wěn)定地居住在某一處物業(yè)，并且在支付了租金、繳納了物業(yè)管理費(fèi)之后，不會(huì)被房東趕走的話，這套租賃來(lái)的房子，其實(shí)也是一個(gè)穩(wěn)定的家。所以，市場(chǎng)上有兩種需求，一是固定收益類(lèi)的投資標(biāo)的物的需求，二是具體房產(chǎn)的租賃需求。我們應(yīng)該用金融創(chuàng)新的方法來(lái)把公租房建設(shè)擴(kuò)大，這樣就能夠一舉解決多種問(wèn)題。
甚至不需要由政府劃撥土地用以建設(shè)公租房，也不僅僅是由單位建設(shè)職工宿舍，而是可以在平臺(tái)公司來(lái)運(yùn)作投融資。政府的平臺(tái)公司通過(guò)招拍掛的程序獲得土地，該土地用途指定用于建設(shè)租賃房，不允許出售，由于有了土地證，平臺(tái)公司就比較容易獲得商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款，但是又由于該土地指定用途，其他開(kāi)發(fā)商一般不敢來(lái)拿地，政府的平臺(tái)公司就有可能比較低的價(jià)格獲得合法的土地使用權(quán)。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，我們給予其簽訂長(zhǎng)期合約的選擇，允許其長(zhǎng)期居住在公租房，每年租金根據(jù)上年通貨膨脹率調(diào)整一次，對(duì)于特別困難的低收入家庭，另外執(zhí)行補(bǔ)貼。公租房的所有權(quán)和收益權(quán)均在平臺(tái)公司，然后，該平臺(tái)公司可以通過(guò)信托公司發(fā)行一個(gè)信托計(jì)劃，把未來(lái)若干年的租金收益權(quán)注入信托計(jì)劃，在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)售，這樣就能夠獲得一筆收入，及時(shí)償還銀行貸款，發(fā)行時(shí)的收益率可以參照當(dāng)時(shí)通貨膨脹水平。
如果我們有大量的公共租賃房上市，我們其實(shí)就為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一種新的產(chǎn)品——長(zhǎng)期租賃房。這是我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)所需要的，因?yàn)樵S多年輕人不愿意租房子住，是因?yàn)樗麄儧](méi)有穩(wěn)定的租賃保證，從而被迫籌錢(qián)買(mǎi)房，用公共租賃房的長(zhǎng)期租房合同可以為他們提供安穩(wěn)的家。此外，他們可以在通貨膨脹預(yù)期較高的時(shí)候，從公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)入若干份信托計(jì)劃。像管理信托發(fā)行人，其實(shí)也就是平臺(tái)公司申請(qǐng)免于支付信托剩余存續(xù)期內(nèi)的房租(當(dāng)然，事先要把某處房產(chǎn)和信托計(jì)劃的份數(shù)對(duì)應(yīng)起來(lái))。這樣就等于給了承租人一個(gè)回購(gòu)注銷(xiāo)以免除自己支付租金的義務(wù)的機(jī)會(huì)。
這樣做的好處在于，沒(méi)有打破市場(chǎng)規(guī)則，沒(méi)有另起爐灶重建一套新東西來(lái)沖擊原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所有的程序都是公開(kāi)的，定價(jià)是市場(chǎng)化的，既能夠解決人們的住房需求，又能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供一款新的金融交易品種。政府在這個(gè)過(guò)程中，并沒(méi)有動(dòng)用納稅的中產(chǎn)階級(jí)的錢(qián)去幫助窮人，而是穿針引線地解決問(wèn)題，并保留市場(chǎng)上原有的激勵(lì)機(jī)制。(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào))