為了擁有一個(gè)溫暖舒適的小家，人們購(gòu)房時(shí)往往傾向于選擇標(biāo)桿房企、“有保障”的樓盤(pán)。然而萬(wàn)科上海兩個(gè)樓盤(pán)爆出的樓盤(pán)虛假宣傳、物業(yè)與業(yè)主糾紛處理不當(dāng)?shù)葐?wèn)題，正不斷傷害品牌房企的“金字招牌”。
業(yè)內(nèi)人士指出，后房地產(chǎn)時(shí)代，消費(fèi)者更加看重樓盤(pán)配套設(shè)施的完善、物業(yè)服務(wù)的人性化等。信守承諾不再只是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的良心，也將成為改善性需求消費(fèi)者購(gòu)房的重要標(biāo)準(zhǔn)。那些傷害過(guò)消費(fèi)者的房企，將面臨愈加惡化的信任危機(jī)。
學(xué)區(qū)房成空口白話知名小學(xué)招牌竟是暫時(shí)掛靠
2013年1月開(kāi)盤(pán)的上海萬(wàn)科海上傳奇，因價(jià)格公道、教育配套豐富，曾創(chuàng)造了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就搶購(gòu)一空的“輝煌戰(zhàn)績(jī)”。然而，兩年半過(guò)去了，已經(jīng)入住的一期、二期業(yè)主仍在為孩子上學(xué)頭疼。買(mǎi)房時(shí)承諾的“12年全齡名校，家門(mén)口好學(xué)校”，最終只是停留在開(kāi)發(fā)商的宣傳單頁(yè)上。
據(jù)資料顯示，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的知名教育資源包括公立一級(jí)東昌幼兒園、上師大附小等，并承諾將配有社區(qū)學(xué)校、社區(qū)型商業(yè)。但是2014年一期業(yè)主入住后即發(fā)現(xiàn)，東昌幼兒園招收幼兒數(shù)量已經(jīng)超額，新入住的住戶根本無(wú)法享受所謂的“示范幼兒園”資源，而承諾建設(shè)的社區(qū)幼兒園，也要到2017年才開(kāi)始招生。更讓人哭笑不得的是，推銷(xiāo)中顯示的“好學(xué)校上師大附小”，只是曾經(jīng)掛名，如今已經(jīng)被摘除，因此其實(shí)業(yè)主能選擇的只是御橋小學(xué)，與“上師大附屬小學(xué)”并無(wú)關(guān)聯(lián)。
小區(qū)業(yè)主告訴記者，購(gòu)買(mǎi)業(yè)主大部分都是80后群體，或者就是將購(gòu)置的房子作為婚房，對(duì)于教育的需求十分強(qiáng)烈，買(mǎi)房就是沖著“12年全齡名校”來(lái)的，可是現(xiàn)在“提到學(xué)校就心痛”。如今，孩子們只能被送到4公里以外的綠川幼兒園就學(xué)。
據(jù)了解，萬(wàn)科已經(jīng)多次陷入“學(xué)區(qū)房”糾紛，北京、上海、江蘇、遼寧等多個(gè)省市都發(fā)生過(guò)業(yè)主買(mǎi)學(xué)區(qū)房不能上學(xué)的問(wèn)題。
學(xué)區(qū)房的宣傳如今在開(kāi)發(fā)商的廣告牌上隨處可見(jiàn)，家長(zhǎng)們出于望子成龍、望女成鳳的心理，也是趨之若鶩。然而根據(jù)相關(guān)教育規(guī)定，學(xué)區(qū)的劃定主要是教育部門(mén)的安排，開(kāi)發(fā)商不擁有教育資源，并不能決定辦學(xué)。
購(gòu)房者張女士告訴記者，關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的虛假宣傳早已不足為奇，尤其是新房，交付初期往往設(shè)施不完善，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行諾言也無(wú)可奈何，只能說(shuō)作為消費(fèi)者一定要當(dāng)心，不能只聽(tīng)信銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，最好是自己去實(shí)地考察。“哪怕是上市的房地產(chǎn)公司，也難免會(huì)出現(xiàn)‘信口開(kāi)河’的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。”
除了學(xué)區(qū)問(wèn)題，相隔不遠(yuǎn)的垃圾處理場(chǎng)、近在眼前的高壓線等，都在困擾著萬(wàn)科海上傳奇的住戶們。資料顯示，萬(wàn)科中環(huán)國(guó)際城海上傳奇被視為“萬(wàn)科在浦東的經(jīng)典作品”，是浦東的“國(guó)際高端社區(qū)”項(xiàng)目。顯然，已經(jīng)入住的消費(fèi)者并不贊同。
地鐵借地糾紛上海萬(wàn)科高管或參與打人
與海上傳奇一路之隔的萬(wàn)科金色城市居民們，最近也不開(kāi)心。期盼已久的地鐵18號(hào)線終于有了加速動(dòng)工的跡象，但是需要建一條十八號(hào)線和十一號(hào)線的單獨(dú)線，這條單獨(dú)線將深入小區(qū)，在小區(qū)地面上臨時(shí)借地5米，地下永久借地3米。一方面，借地將征用小區(qū)的圍墻和西側(cè)行車(chē)道，影響居民交通；另一方面，施工將要在靠近兩棟18層樓8米開(kāi)外的地方挖26米的大坑，業(yè)主擔(dān)心這將會(huì)導(dǎo)致地下水位變化，從而引起沉降、裂縫等問(wèn)題。
小區(qū)居民告訴記者，96%的業(yè)主對(duì)此投了反對(duì)票，但施工方并沒(méi)有改變方案，而物業(yè)也無(wú)動(dòng)于衷。不僅如此，一位小區(qū)業(yè)主在拍照取證時(shí)遭到疑似勘探的工作人員拒絕，并且當(dāng)著萬(wàn)科物業(yè)6名物業(yè)人員的面，遭到了毆打。小區(qū)業(yè)主公布在網(wǎng)上的照片清晰顯示了涉事者容貌，事后業(yè)主們根據(jù)監(jiān)控錄像和照片認(rèn)出，肇事者正是上海萬(wàn)科第一事業(yè)部高管。
尚未建成的18號(hào)線一直是萬(wàn)科在金色城市和海上傳奇兩大樓盤(pán)的宣傳賣(mài)點(diǎn)之一。早在12年就曾被媒體指出過(guò)，地鐵尚未建成，萬(wàn)科就已經(jīng)在工地自行豎起了“地鐵指示牌”，這樣的做法過(guò)于“熱切”。而萬(wàn)科售樓方則解釋為“方便看房者理解”。
如今地鐵終于開(kāi)工，本來(lái)是皆大歡喜，沒(méi)想到竟然出現(xiàn)如此“鬧劇”。金色城市的業(yè)主告訴記者，地鐵方案是由申通[微博]集團(tuán)給出的，小區(qū)居民本希望物業(yè)能夠協(xié)助參與溝通，共同促進(jìn)問(wèn)題的解決�？墒俏飿I(yè)冷眼旁觀也就算了，竟然出手傷人，實(shí)在令人心寒。
問(wèn)題頻現(xiàn)售后服務(wù)考驗(yàn)房企責(zé)任心
無(wú)論是學(xué)區(qū)房，還是居民與業(yè)主的矛盾，問(wèn)題的集中爆發(fā)體現(xiàn)出大型房企應(yīng)有更大的責(zé)任心。對(duì)于業(yè)主的訴求，不應(yīng)該一味地推諉和逃避，而是應(yīng)該切切實(shí)實(shí)去解決，否則企業(yè)品牌往往會(huì)因?yàn)榫唧w項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不當(dāng)而受到損害。
上海華榮律師事務(wù)所合伙人丁興峰告訴記者，從法律的角度來(lái)說(shuō)，不好直接判定房企是否屬于“虛假宣傳”。如果房企提供的某個(gè)學(xué)校是不存在的，那么確實(shí)是違法。但是通常學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，往往是學(xué)校存在，甚至是和小區(qū)一墻之隔，但教育資源的劃分并沒(méi)有覆蓋到該小區(qū)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，它給出了可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)的承諾，這是一種不道德的行為，會(huì)傷害業(yè)主的信任和利益。
是否涉及虛假宣傳，關(guān)鍵看學(xué)區(qū)房是否有書(shū)面承諾，還是銷(xiāo)售人員的口頭宣傳。如果廣告中有寫(xiě)明，那企業(yè)就應(yīng)該信守諾言。不過(guò)除了特別約定外，也不構(gòu)成退房要素，一般是賠償解決。其實(shí)對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，重要的并不是賠錢(qián)，主要考慮的還是孩子的教育問(wèn)題。因此遇到類(lèi)似的問(wèn)題，丁興峰建議大家盡量與房企、教育部門(mén)溝通，畢竟房企最初進(jìn)行“學(xué)區(qū)房”的宣傳，往往僅是有能夠入學(xué)的可能性。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增加，常常使得房企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)會(huì)帶有很強(qiáng)的誘導(dǎo)性的營(yíng)銷(xiāo)。如果從這個(gè)角度看，此類(lèi)糾紛還會(huì)繼續(xù)增加。對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，明確責(zé)任、把業(yè)主糾紛數(shù)量作為考核企業(yè)誠(chéng)信度的重要指標(biāo)，已經(jīng)是目前亟須進(jìn)行的內(nèi)容。而房企本身也應(yīng)該有這樣一個(gè)約束機(jī)制的存在。
很多業(yè)主購(gòu)置萬(wàn)科的住宅項(xiàng)目，主要是對(duì)萬(wàn)科的后續(xù)管理和服務(wù)比較信賴(lài)。所以此類(lèi)負(fù)面問(wèn)題的出現(xiàn)，某種程度上說(shuō)明萬(wàn)科在后續(xù)管理和服務(wù)是缺失的。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，可能在支付購(gòu)房款的時(shí)候，期望比較大，而現(xiàn)在業(yè)主需求沒(méi)有完全得到兌現(xiàn)，肯定會(huì)比較窩火。
很多學(xué)區(qū)資源的承諾，實(shí)際上是規(guī)劃的范疇中。不過(guò)房企出于營(yíng)銷(xiāo)的目的，自然會(huì)通過(guò)此類(lèi)內(nèi)容來(lái)為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)增加有利要素。當(dāng)然，類(lèi)似社區(qū)小學(xué)等配建，需要一系列審批程序，最后和房企承諾的內(nèi)容出現(xiàn)相反，那么這個(gè)時(shí)候各類(lèi)業(yè)主矛盾就出現(xiàn)了。
而對(duì)于發(fā)生在金色城市的糾紛，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際上此類(lèi)問(wèn)題凸顯了我國(guó)物業(yè)管理背后契約精神的缺失。也就是說(shuō)，此類(lèi)“胳膊肘往外拐”的做法，反映了業(yè)主和物業(yè)公司之間的利益是不協(xié)調(diào)的，甚至是相反的。所以后續(xù)如何讓物業(yè)小區(qū)的規(guī)劃?rùn)?quán)真正落到業(yè)主手中，還是需要有比較大的改革魄力。